BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 12 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 19414

En Vitoria-Gasteiz
La registradora Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por
María Carolina Martínez Fernández registrador/a titular de Registro de la Propiedad 5
Vitoria-Gasteiz a día cinco de septiembre del dos mil veinticuatro.»
III
Solicitada calificación sustitutoria, correspondió la misma al registrador de la
Propiedad interino de Barakaldo, don Antonio Javier Tornel García, quien, el día 27
septiembre de 2024, confirmó la calificación de la registradora de la Propiedad de Vitoria
número 5.
IV
Contra la nota de calificación sustituida, don I. S. P., en nombre y representación de
la mercantil «Vitacura, S.L.», interpuso recurso el día 25 de octubre de 2024 mediante
escrito en el que formulaba, resumidamente, las siguientes alegaciones:
«Fundamentos de Derecho
Primero.–(…)
Cuarto.–Primer fundamento del recurso.
La calificación negativa justifica la suspensión de la inscripción solicitada del
documento presentado en lo previsto en el artículo 17 y 20 LH en tanto tal artículo
determina que para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven,
modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá
constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo
nombre sean otorgados los actos referidos, de modo que en el caso de resultar inscrito
aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen,
los Registradores denegarán la inscripción solicitada. En la calificación efectuada por el
registro de la propiedad n.º 5 de Vitoria-Gasteiz se indica que tales titulares regístrales,
no consta que hayan sido parte en el proceso de división de cosa común.
La titularidad originaria inscrita a favor del Ayuntamiento según aparece inscrita es
una titularidad fiduciaria resultante del proceso de concertación urbanística y supone por
ello la creación indefinida de una titularidad estable y externa, aunque meramente
instrumental, con facultades vicarias de disposición en relación con unas titularidades
subyacentes que por su constancia registral en la inscripción del titular fiduciario, en este
caso el propio Ayuntamiento, no queda circunscrita en una relación puramente interna
sino que se pone de manifiesto ante terceros a través de la misma publicidad registral de
la fiducia.
Se ha de entender que el fundamento de la titularidad fiduciaria resulta de la
necesidad de dotar de operatividad a las Juntas a fin de que pueda cumplirse con la
finalidad para la que son constituidas, de tal manera que desde la inclusión de los
propietarios en tales Juntas quedan sujetos al cumplimiento de unas normas fuente de
derechos y de obligaciones.
En este sentido, el artículo 2, apartado tercero LH, prevé la inscripción de los actos y
contratos en cuya virtud se adjudiquen a alguno bienes inmuebles o derechos reales,
aunque sea con la obligación de transmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto
determinado, lo que en definitiva, remite a la titularidad externa del fiduciario de modo
que, como previene la sentencia del Tribunal Supremo de 7 de mayo de 2007, la
titularidad del fiduciario es la propia de un acto instrumental de transferencia
consecuente al pacto concertado. En esta modalidad “el fiduciario se compromete a
tener la cosa en beneficio del fiduciante o de un tercero de tal modo que no ostenta una
titularidad real, pues no es un auténtico dueño, sino que solo ostenta una titularidad
formal o aparente, predominando el interés del fiduciante”.

cve: BOE-A-2025-2645
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 37