Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-2645)
Resolución de 10 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Vitoria n.º 5, por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación dictado en procedimiento de división de cosa común.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 12 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 19427
Como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de julio de 2017 «dicha
certificación acreditativa de los derechos y cargas que afectan al inmueble sobre el que
se ha iniciado la ejecución, persigue varios objetivos: a) Conocer el importe de todas las
cargas y derechos anteriores al gravamen por el que se sigue la ejecución a los efectos
de determinar la valoración del bien para la subasta (que se calcula deduciendo su
importe del avalúo); b) Proporcionar a los posibles licitadores una información completa
sobre las condiciones de adquisición y, en concreto, sobre la existencia de cargas
anteriores que no desaparecerán con la adquisición; y c) Identificar e individualizar a los
titulares de derechos y cargas inscritos o anotados con posterioridad al del acreedor
ejecutante, los cuales quedarán extinguidos por la realización del bien, a los efectos de
comunicarles la pendencia del proceso de ejecución para que puedan intervenir en él a
los efectos legalmente previstos».
La expedición de dicha certificación da lugar a la extensión de nota marginal en la
hoja registral a efectos de publicidad; y la existencia de la ejecución es comunicada a los
titulares de derechos que figuren en asientos posteriores al del derecho del ejecutante
(artículo 659.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
En consecuencia, puede afirmarse que el contenido de tal certificación «tiene un
valor esencial en el desarrollo del procedimiento de apremio y que la situación registral
que proclama fija las condiciones para la adquisición del bien inmueble de que se trate,
de forma que cualquier alteración posterior –como puede ser la caducidad de la
anotación de embargo extendida a favor del ejecutante– no modifica dicha situación».
En definitiva, «la aprobación del remate y la adjudicación conlleva como efecto propio
la cancelación de todas las anotaciones de embargo posteriores, que carecen de
preferencia sobre la que servía de apoyo a la ejecución, pues la anotación de embargo
que beneficiaba al ejecutante ha causado estado y producido su finalidad para dicha
ejecución desde la fecha de la emisión de la citada certificación de cargas y
gravámenes».
La posterior Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de mayo de 2021 matiza la
doctrina contenida en la Sentencia número 427/2017, de 7 de julio, en cuanto que afirma
la emisión de la certificación de cargas y la extensión de la nota marginal más que
«causar estado» definitivo, constituyen una prórroga temporal, de cuatro años, a la
anotación preventiva de embargo, de forma que durante este periodo podrá hacerse
valer el efecto de cancelación de cargas posteriores del eventual decreto de adjudicación
dictado en esa ejecución.
Debe observarse que los efectos de la nota marginal de expedición de certificación
no pueden entenderse sin la anotación de embargo a la que se refieren, por cuanto el
efecto de causar estado se refiere al proceso de ejecución reflejado en la anotación
preventiva.
Dada la naturaleza accesoria o no autónoma de la nota marginal, la misma no puede
ser practicada si el asiento principal que le sirve de fundamento no existe o ha sido
cancelado, como proclama el párrafo segundo del artículo 143 del Reglamento
Hipotecario.
De lo contrario se daría publicidad de un proceso de ejecución que adolecería de
cualquier eficacia registral cancelatoria respecto a terceros que no fueran parte del
mismo, al no constar practicada la oportuna anotación preventiva de embargo o
demanda que les hiciera oponibles sus efectos.
6. En el caso concreto del presente expediente, a la vista de los fundamentos
anteriores, resulta evidente la improcedencia de la inscripción de la adjudicación que
pone fin al procedimiento de división de cosa común por cuanto al tiempo de presentarse
el título en el Registro existen terceros que han inscrito su dominio, en este caso de una
parte indivisa, que no fueron parte del proceso ni pudieron tener conocimiento del mismo
mediante la oportuna anotación preventiva de la demanda que les hiciera oponibles sus
efectos.
Y ello es así, porque a la referida cancelación le es aplicable la doctrina elaborada a
través de los preceptos de la Ley y del Reglamento Hipotecarios y de las Resoluciones
cve: BOE-A-2025-2645
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 37
Miércoles 12 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 19427
Como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de julio de 2017 «dicha
certificación acreditativa de los derechos y cargas que afectan al inmueble sobre el que
se ha iniciado la ejecución, persigue varios objetivos: a) Conocer el importe de todas las
cargas y derechos anteriores al gravamen por el que se sigue la ejecución a los efectos
de determinar la valoración del bien para la subasta (que se calcula deduciendo su
importe del avalúo); b) Proporcionar a los posibles licitadores una información completa
sobre las condiciones de adquisición y, en concreto, sobre la existencia de cargas
anteriores que no desaparecerán con la adquisición; y c) Identificar e individualizar a los
titulares de derechos y cargas inscritos o anotados con posterioridad al del acreedor
ejecutante, los cuales quedarán extinguidos por la realización del bien, a los efectos de
comunicarles la pendencia del proceso de ejecución para que puedan intervenir en él a
los efectos legalmente previstos».
La expedición de dicha certificación da lugar a la extensión de nota marginal en la
hoja registral a efectos de publicidad; y la existencia de la ejecución es comunicada a los
titulares de derechos que figuren en asientos posteriores al del derecho del ejecutante
(artículo 659.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
En consecuencia, puede afirmarse que el contenido de tal certificación «tiene un
valor esencial en el desarrollo del procedimiento de apremio y que la situación registral
que proclama fija las condiciones para la adquisición del bien inmueble de que se trate,
de forma que cualquier alteración posterior –como puede ser la caducidad de la
anotación de embargo extendida a favor del ejecutante– no modifica dicha situación».
En definitiva, «la aprobación del remate y la adjudicación conlleva como efecto propio
la cancelación de todas las anotaciones de embargo posteriores, que carecen de
preferencia sobre la que servía de apoyo a la ejecución, pues la anotación de embargo
que beneficiaba al ejecutante ha causado estado y producido su finalidad para dicha
ejecución desde la fecha de la emisión de la citada certificación de cargas y
gravámenes».
La posterior Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de mayo de 2021 matiza la
doctrina contenida en la Sentencia número 427/2017, de 7 de julio, en cuanto que afirma
la emisión de la certificación de cargas y la extensión de la nota marginal más que
«causar estado» definitivo, constituyen una prórroga temporal, de cuatro años, a la
anotación preventiva de embargo, de forma que durante este periodo podrá hacerse
valer el efecto de cancelación de cargas posteriores del eventual decreto de adjudicación
dictado en esa ejecución.
Debe observarse que los efectos de la nota marginal de expedición de certificación
no pueden entenderse sin la anotación de embargo a la que se refieren, por cuanto el
efecto de causar estado se refiere al proceso de ejecución reflejado en la anotación
preventiva.
Dada la naturaleza accesoria o no autónoma de la nota marginal, la misma no puede
ser practicada si el asiento principal que le sirve de fundamento no existe o ha sido
cancelado, como proclama el párrafo segundo del artículo 143 del Reglamento
Hipotecario.
De lo contrario se daría publicidad de un proceso de ejecución que adolecería de
cualquier eficacia registral cancelatoria respecto a terceros que no fueran parte del
mismo, al no constar practicada la oportuna anotación preventiva de embargo o
demanda que les hiciera oponibles sus efectos.
6. En el caso concreto del presente expediente, a la vista de los fundamentos
anteriores, resulta evidente la improcedencia de la inscripción de la adjudicación que
pone fin al procedimiento de división de cosa común por cuanto al tiempo de presentarse
el título en el Registro existen terceros que han inscrito su dominio, en este caso de una
parte indivisa, que no fueron parte del proceso ni pudieron tener conocimiento del mismo
mediante la oportuna anotación preventiva de la demanda que les hiciera oponibles sus
efectos.
Y ello es así, porque a la referida cancelación le es aplicable la doctrina elaborada a
través de los preceptos de la Ley y del Reglamento Hipotecarios y de las Resoluciones
cve: BOE-A-2025-2645
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 37
