Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-2645)
Resolución de 10 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Vitoria n.º 5, por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación dictado en procedimiento de división de cosa común.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 12 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 19426
En los procedimientos de enajenación de la finca en el procedimiento de subasta
voluntaria, bien judicial (que actualmente se regula en los artículos 108 a 111 de dicha
ley), bien notarial (regulado en los artículos 72 a 77 de la Ley del Notariado, modificados
por la misma norma), se prevé la conexión con el Registro de la Propiedad de forma
idéntica (concretamente en los artículos 111.3 de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la
Jurisdicción Voluntaria, para la subasta judicial, y 73.4 de la Ley del Notariado, para la
notarial): «Acordada su celebración, si se tratare de la subasta de un bien inmueble o
derecho real inscrito en el Registro de la Propiedad o bienes muebles sujetos a un
régimen de publicidad registral similar al de aquéllos, el Secretario judicial [el notario, en
el caso de la subasta notarial] solicitará por procedimientos electrónicos certificación
registral de dominio y cargas. El Registrador de la propiedad expedirá la certificación con
información continuada por igual medio y hará constar por nota al margen del bien o
derecho esta circunstancia. Esta nota producirá el efecto de indicar la situación de venta
en subasta del bien o derecho y caducará a los seis meses de su fecha salvo que con
anterioridad el Secretario judicial [el notario, en el caso de la subasta notarial] notifique al
Registrador el cierre del expediente o su suspensión, en cuyo caso el plazo se
computará desde que el secretario judicial notifique su reanudación. El Registrador
notificará, inmediatamente y de forma telemática, al Secretario judicial y al Portal de
Subastas de la Agencia Estatal «Boletín Oficial del Estado» el hecho de haberse
presentado otro u otros títulos que afecten o modifiquen la información inicial. El Portal
de Subastas recogerá la información proporcionada por el Registro de modo inmediato
para su traslado a los que consulten su contenido».
Resulta claro que la nota marginal a que se refieren estos preceptos no es en
absoluto equiparable a la que prevé el artículo 656.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Se trata de una nota que simplemente «producirá el efecto de indicar la situación de
venta en subasta del bien o derecho», pero que no tiene efectos de purga y consiguiente
cancelación de los derechos que se inscriban con posterioridad a la misma.
Los efectos respecto a terceros de la publicidad derivada de tal nota marginal y en
particular el eventual efecto condicionante de la buena fe, deberán ser valorados en cada
caso por el órgano judicial competente en el marco de un proceso en el que sean
oportunamente demandados –cfr. artículos 20, 38, 34 y 40 de la Ley Hipotecaria–.
Sin embargo, desde el punto de vista registral, esta Dirección General no considera
admisible que pueda predicarse virtualidad cancelatoria alguna respecto a asientos
posteriores, a la mera constancia registral de la nota que publica la situación de venta en
subasta, bien se trate de una nota extendida al amparo del artículo 111.3 de la
Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, del artículo 73.4 de la Ley del
Notariado o incluso extendida, incorrectamente, al amparo del artículo 656 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil.
Como resulta de una interpretación conjunta de la normativa procesal civil e
hipotecaria –cfr. artículos 640.3, 656, 657, 659, 662, 666, 668.2, 672.1 y 674 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil y Sentencias del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 5 de marzo
de 2007, 4 de mayo de 2021 y 16 de marzo de 2023– el efecto de purga y cancelación
de cargas inscritas con posterioridad se encuentra condicionada a la existencia y
vigencia del asiento que constata registralmente el procedimiento en el que se ejercita la
pretensión del demandante, con la excepción de aquellos derechos que comportan por sí
mismos la facultad de realización de valor y que justifican la regulación de un
procedimiento especial sumario de ejecución –cfr. los artículos 681 y siguientes, respecto
a la prenda y la hipoteca–.
5. Lo expuesto con anterioridad no queda alterado por la doctrina sentada por
nuestro Tribunal Supremo acerca de los efectos que deben predicarse respecto a la
certificación de cargas solicitada en el curso de la ejecución de un determinado embargo
objeto de anotación preventiva y de la que se deja constancia mediante una nota
marginal, en el particular relativo a la vigencia de la anotación preventiva y su
oponibilidad frente a derechos inscritos o anotados con posterioridad a la anotación
preventiva de embargo.
cve: BOE-A-2025-2645
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 37
Miércoles 12 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 19426
En los procedimientos de enajenación de la finca en el procedimiento de subasta
voluntaria, bien judicial (que actualmente se regula en los artículos 108 a 111 de dicha
ley), bien notarial (regulado en los artículos 72 a 77 de la Ley del Notariado, modificados
por la misma norma), se prevé la conexión con el Registro de la Propiedad de forma
idéntica (concretamente en los artículos 111.3 de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la
Jurisdicción Voluntaria, para la subasta judicial, y 73.4 de la Ley del Notariado, para la
notarial): «Acordada su celebración, si se tratare de la subasta de un bien inmueble o
derecho real inscrito en el Registro de la Propiedad o bienes muebles sujetos a un
régimen de publicidad registral similar al de aquéllos, el Secretario judicial [el notario, en
el caso de la subasta notarial] solicitará por procedimientos electrónicos certificación
registral de dominio y cargas. El Registrador de la propiedad expedirá la certificación con
información continuada por igual medio y hará constar por nota al margen del bien o
derecho esta circunstancia. Esta nota producirá el efecto de indicar la situación de venta
en subasta del bien o derecho y caducará a los seis meses de su fecha salvo que con
anterioridad el Secretario judicial [el notario, en el caso de la subasta notarial] notifique al
Registrador el cierre del expediente o su suspensión, en cuyo caso el plazo se
computará desde que el secretario judicial notifique su reanudación. El Registrador
notificará, inmediatamente y de forma telemática, al Secretario judicial y al Portal de
Subastas de la Agencia Estatal «Boletín Oficial del Estado» el hecho de haberse
presentado otro u otros títulos que afecten o modifiquen la información inicial. El Portal
de Subastas recogerá la información proporcionada por el Registro de modo inmediato
para su traslado a los que consulten su contenido».
Resulta claro que la nota marginal a que se refieren estos preceptos no es en
absoluto equiparable a la que prevé el artículo 656.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Se trata de una nota que simplemente «producirá el efecto de indicar la situación de
venta en subasta del bien o derecho», pero que no tiene efectos de purga y consiguiente
cancelación de los derechos que se inscriban con posterioridad a la misma.
Los efectos respecto a terceros de la publicidad derivada de tal nota marginal y en
particular el eventual efecto condicionante de la buena fe, deberán ser valorados en cada
caso por el órgano judicial competente en el marco de un proceso en el que sean
oportunamente demandados –cfr. artículos 20, 38, 34 y 40 de la Ley Hipotecaria–.
Sin embargo, desde el punto de vista registral, esta Dirección General no considera
admisible que pueda predicarse virtualidad cancelatoria alguna respecto a asientos
posteriores, a la mera constancia registral de la nota que publica la situación de venta en
subasta, bien se trate de una nota extendida al amparo del artículo 111.3 de la
Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, del artículo 73.4 de la Ley del
Notariado o incluso extendida, incorrectamente, al amparo del artículo 656 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil.
Como resulta de una interpretación conjunta de la normativa procesal civil e
hipotecaria –cfr. artículos 640.3, 656, 657, 659, 662, 666, 668.2, 672.1 y 674 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil y Sentencias del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 5 de marzo
de 2007, 4 de mayo de 2021 y 16 de marzo de 2023– el efecto de purga y cancelación
de cargas inscritas con posterioridad se encuentra condicionada a la existencia y
vigencia del asiento que constata registralmente el procedimiento en el que se ejercita la
pretensión del demandante, con la excepción de aquellos derechos que comportan por sí
mismos la facultad de realización de valor y que justifican la regulación de un
procedimiento especial sumario de ejecución –cfr. los artículos 681 y siguientes, respecto
a la prenda y la hipoteca–.
5. Lo expuesto con anterioridad no queda alterado por la doctrina sentada por
nuestro Tribunal Supremo acerca de los efectos que deben predicarse respecto a la
certificación de cargas solicitada en el curso de la ejecución de un determinado embargo
objeto de anotación preventiva y de la que se deja constancia mediante una nota
marginal, en el particular relativo a la vigencia de la anotación preventiva y su
oponibilidad frente a derechos inscritos o anotados con posterioridad a la anotación
preventiva de embargo.
cve: BOE-A-2025-2645
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Núm. 37
