BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 12 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 19423

de diciembre–, sobre la calificación registral declara: «Esta función revisora debe
hacerse en el marco de la función calificadora que con carácter general le confiere al
registrador el art. 18 LH y más en particular respecto de los documentos expedidos por la
autoridad judicial el art. 100 RH. Conforme al art. 18 LH, el registrador de la propiedad
debe calificar, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los
documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, así como la capacidad de los
otorgantes y validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo
que resulte de ellas y de los asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los
mandamientos judiciales, el art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a
la competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el
procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del
documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro. Esta función
calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que
se basa el mandamiento de cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia.
Pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los
requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos
en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal».
Como no podía ser de otra forma, esta doctrina ha sido asumida por esta Dirección
General –cfr. Resolución de 3 de julio de 2023–, señalando que el respeto a la función
jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los jueces y tribunales, impone a todas las
autoridades y funcionarios públicos, incluidos por ende los registradores de la propiedad,
la obligación de cumplir las resoluciones judiciales.
Pero no es menos cierto que el registrador tiene, sobre tales resoluciones, la
obligación de calificar determinados extremos, entre los cuales no está́ el fondo de la
resolución, pero sí el de examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a
quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, con
objeto de evitar su indefensión, proscrita por el artículo 24 de la Constitución Española y
su corolario registral del artículo 20 de la Ley Hipotecaria.
Es doctrina reiterada de este Centro Directivo, apoyada en la de nuestro Tribunal
Supremo, que el registrador puede y debe calificar si se ha cumplido la exigencia de
tracto aun cuando se trate de documentos judiciales, ya que precisamente el artículo 100
del Reglamento Hipotecario permite al registrador calificar del documento judicial «los
obstáculos que surjan del Registro», y entre ellos se encuentra la imposibilidad de
practicar un asiento registral si no ha sido parte o ha sido oído el titular registral en el
correspondiente procedimiento judicial.
Como ha manifestado este Centro Directivo (vid., por todas, la Resolución de 5 de
febrero de 2018) el principio de tracto sucesivo es una traducción en el ámbito
hipotecario del principio de seguridad jurídica y de proscripción de la indefensión,
máxime estando los asientos del Registro bajo la salvaguardia de los tribunales y
produciendo todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos
establecidos en la Ley.
Las exigencias del principio de tracto sucesivo deben llevar a la denegación de la
inscripción solicitada cuando en el procedimiento del que dimana el documento calificado
no han intervenido todos los titulares registrales de derechos y cargas de las fincas.
El principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses
legítimos (cfr. artículo 24 de la Constitución española) impide extender las consecuencias
de un proceso a quienes no han sido parte en él, ni han intervenido de manera alguna,
exigencia ésta que, en el ámbito registral, y dada la salvaguardia judicial de los asientos
registrales, determina la imposibilidad de practicar, en virtud de una resolución judicial,
asientos que comprometen una titularidad, si no consta que ese titular haya sido parte en
el procedimiento del que emana aquella resolución.
De conformidad con el artículo 38 de la Ley Hipotecaria a todos los efectos legales
se presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su
titular en la forma determinada por el asiento respectivo, asiento y presunción que está
bajo la salvaguardia de los tribunales (cfr. artículo 1, párrafo tercero, de la Ley

cve: BOE-A-2025-2645
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Núm. 37