Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-2396)
Resolución de 11 de diciembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 3 a inscribir una escritura de elevación a público de un contrato de arrendamiento.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 8 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 17852
cuestionaba, y como el arrendatario era una persona jurídica, aplicó por analogía el
plazo de 30 años previsto por el Código Civil para el usufructo a favor de personas
jurídicas (artículo 515). En el mismo sentido decidieron posteriormente en casos muy
similares las Sentencias del Tribunal Supremo de 14 de julio de 2010 y 14 de noviembre
de 2012.
Esta Sentencia de 9 septiembre de 2009 fue la primera en la que el Tribunal
Supremo abordó directamente la contradicción entre las dos líneas jurisprudenciales
paralelas. El Pleno afirmó que «la intemporalidad que supone el hecho de dejar
exclusivamente a voluntad del arrendatario, de modo indefinido, el tiempo durante el que
habrá de usar la cosa arrendada, conculca la propia naturaleza del contrato», [pero]
«tampoco puede aceptarse que ello deba equivaler a una absoluta falta de previsión
contractual que pudiera reclamar la directa aplicación de lo establecido en el
artículo 1581 CC y ni siquiera la consideración de que el plazo de duración sería de un
año», [y por tanto], «la solución que, por vía jurisprudencial, cabe dar al planteamiento de
tales situaciones ha de llevar a integrar la cláusula de la forma más adecuada a efectos
de que no se produzcan unos u otros efectos indeseables».
En consecuencia, conforme dicta el Alto Tribunal, aunque el arrendamiento tenga
una duración típicamente limitada y aunque la prórroga ilimitada puede parecer contraria
a la prohibición de arbitrariedad (artículo 1256 del Código Civil), el problema no es la
prórroga, sino que ésta carezca de límite y su duración sea potencialmente ilimitada.
Señala el Tribunal Supremo que la prórroga convencional que figura en el contrato sin
ningún límite temporal es válida, pero su prolongación indefinida es inaceptable; no
obstante, la consecuencia no debe ser la extinción del contrato, sino que los tribunales
pueden y deben imponerle un límite temporal. La solución no está en impedir la prórroga
sino en integrar el límite temporal que le falta.
Aun así, desde el año 2011, durante los cuatro años siguientes todavía se
mantuvieron las dos líneas jurisprudenciales paralelas, una que aplicaba el límite
previsto en las disposiciones transitorias segunda y tercera de la Ley 29/1994, de 24 de
noviembre, de Arrendamientos Urbanos (cfr. Sentencias de 17 de noviembre de 2011
y 13 de enero de 2013) y otra que seguía permitiendo la prórroga convencional sin
ningún límite (cfr. Sentencias de 12 de noviembre de 2012 y 16 de octubre de 2013). La
unificación en favor de la aplicación de las disposiciones transitorias segunda y tercera
de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, no ha llegado sino hasta las Sentencias del
Pleno de 12 de marzo y 8 de junio de 2015. Por tanto, sobre este punto hoy tampoco
cabe duda. Cualquier prórroga convencional contenida en un arrendamiento urbano
necesita un límite, y si el contrato carece de él es integrable judicialmente.
Así, las Sentencias del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2011, 12 de marzo
de 2015 y 19 de febrero de 2016 han confirmado que ya no puede dudarse que la
jurisprudencia admite la validez de la prórroga convencional, incluso aunque carezca de
límite, y si bien en algunas sentencias el Alto Tribunal ha empleado expresiones que
sugieren que la prórroga convencional ilimitada es nula, su objetivo fundamental es
negar la prolongación indefinida del contrato por lo que fueron pronunciadas las
sentencias que integraron el contrato e impusieron un límite a la prórroga. Por tanto, la
validez de la prórroga y la necesidad de que ésta tenga un límite temporal son dos
cuestiones muy relacionadas, porque los argumentos contrarios a la posibilidad de lo
primero encuentran respuesta satisfactoria al permitir lo segundo. La existencia de un
límite temporal permite salvar las dudas sobre la validez de la prórroga.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 8 junio de 2015 confirma la jurisprudencia
reseñada. El Pleno del Supremo, confirmando la instancia, reconoció la validez de la
cláusula, la necesidad de límite y la aplicabilidad de las disposiciones transitorias de la
Ley 29/1994.
Recapitulando, tras años de jurisprudencia en diverso sentido, las citadas Sentencias
del Tribunal Supremo de 9 de septiembre de 2009, 17 de noviembre de 2011 y 12 de
marzo y 8 de junio de 2015 proporcionan respuesta a la mayoría de las cuestiones
planteadas. Según ellas, se puede afirmar que la prórroga convencional es válida
cve: BOE-A-2025-2396
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 34
Sábado 8 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 17852
cuestionaba, y como el arrendatario era una persona jurídica, aplicó por analogía el
plazo de 30 años previsto por el Código Civil para el usufructo a favor de personas
jurídicas (artículo 515). En el mismo sentido decidieron posteriormente en casos muy
similares las Sentencias del Tribunal Supremo de 14 de julio de 2010 y 14 de noviembre
de 2012.
Esta Sentencia de 9 septiembre de 2009 fue la primera en la que el Tribunal
Supremo abordó directamente la contradicción entre las dos líneas jurisprudenciales
paralelas. El Pleno afirmó que «la intemporalidad que supone el hecho de dejar
exclusivamente a voluntad del arrendatario, de modo indefinido, el tiempo durante el que
habrá de usar la cosa arrendada, conculca la propia naturaleza del contrato», [pero]
«tampoco puede aceptarse que ello deba equivaler a una absoluta falta de previsión
contractual que pudiera reclamar la directa aplicación de lo establecido en el
artículo 1581 CC y ni siquiera la consideración de que el plazo de duración sería de un
año», [y por tanto], «la solución que, por vía jurisprudencial, cabe dar al planteamiento de
tales situaciones ha de llevar a integrar la cláusula de la forma más adecuada a efectos
de que no se produzcan unos u otros efectos indeseables».
En consecuencia, conforme dicta el Alto Tribunal, aunque el arrendamiento tenga
una duración típicamente limitada y aunque la prórroga ilimitada puede parecer contraria
a la prohibición de arbitrariedad (artículo 1256 del Código Civil), el problema no es la
prórroga, sino que ésta carezca de límite y su duración sea potencialmente ilimitada.
Señala el Tribunal Supremo que la prórroga convencional que figura en el contrato sin
ningún límite temporal es válida, pero su prolongación indefinida es inaceptable; no
obstante, la consecuencia no debe ser la extinción del contrato, sino que los tribunales
pueden y deben imponerle un límite temporal. La solución no está en impedir la prórroga
sino en integrar el límite temporal que le falta.
Aun así, desde el año 2011, durante los cuatro años siguientes todavía se
mantuvieron las dos líneas jurisprudenciales paralelas, una que aplicaba el límite
previsto en las disposiciones transitorias segunda y tercera de la Ley 29/1994, de 24 de
noviembre, de Arrendamientos Urbanos (cfr. Sentencias de 17 de noviembre de 2011
y 13 de enero de 2013) y otra que seguía permitiendo la prórroga convencional sin
ningún límite (cfr. Sentencias de 12 de noviembre de 2012 y 16 de octubre de 2013). La
unificación en favor de la aplicación de las disposiciones transitorias segunda y tercera
de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, no ha llegado sino hasta las Sentencias del
Pleno de 12 de marzo y 8 de junio de 2015. Por tanto, sobre este punto hoy tampoco
cabe duda. Cualquier prórroga convencional contenida en un arrendamiento urbano
necesita un límite, y si el contrato carece de él es integrable judicialmente.
Así, las Sentencias del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2011, 12 de marzo
de 2015 y 19 de febrero de 2016 han confirmado que ya no puede dudarse que la
jurisprudencia admite la validez de la prórroga convencional, incluso aunque carezca de
límite, y si bien en algunas sentencias el Alto Tribunal ha empleado expresiones que
sugieren que la prórroga convencional ilimitada es nula, su objetivo fundamental es
negar la prolongación indefinida del contrato por lo que fueron pronunciadas las
sentencias que integraron el contrato e impusieron un límite a la prórroga. Por tanto, la
validez de la prórroga y la necesidad de que ésta tenga un límite temporal son dos
cuestiones muy relacionadas, porque los argumentos contrarios a la posibilidad de lo
primero encuentran respuesta satisfactoria al permitir lo segundo. La existencia de un
límite temporal permite salvar las dudas sobre la validez de la prórroga.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 8 junio de 2015 confirma la jurisprudencia
reseñada. El Pleno del Supremo, confirmando la instancia, reconoció la validez de la
cláusula, la necesidad de límite y la aplicabilidad de las disposiciones transitorias de la
Ley 29/1994.
Recapitulando, tras años de jurisprudencia en diverso sentido, las citadas Sentencias
del Tribunal Supremo de 9 de septiembre de 2009, 17 de noviembre de 2011 y 12 de
marzo y 8 de junio de 2015 proporcionan respuesta a la mayoría de las cuestiones
planteadas. Según ellas, se puede afirmar que la prórroga convencional es válida
cve: BOE-A-2025-2396
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