BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 8 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 17851

Sólo con las mencionadas cautelas puede garantizarse el adecuado
desenvolvimiento del principio constitucional de la protección jurisdiccional de los
derechos e intereses legítimos y de la interdicción de la indefensión, con base en el
artículo 24 de la Constitución, una de cuyas manifestaciones tiene lugar en el ámbito
hipotecario a través de los reseñados principios de salvaguardia judicial de los asientos
registrales, tracto sucesivo y legitimación.
Esta doctrina ha sido refrendada por la propia jurisprudencia del Tribunal Supremo
(vid. Sentencias de la Sala Primera de 21 de marzo de 2006 y 28 de junio y 21 de
octubre de 2013) al afirmar que «el registrador puede y debe calificar si se ha cumplido
la exigencia de tracto aun cuando se trate de documentos judiciales, ya que
precisamente el artículo 100 del Reglamento Hipotecario permite al registrador calificar
del documento judicial “los obstáculos que surjan del Registro”, y entre ellos se
encuentra la imposibilidad de practicar un asiento registral si no ha sido parte o ha sido
oído el titular registral en el correspondiente procedimiento judicial» (cfr. Resolución
de 17 de septiembre de 2014).
En consecuencia, estando inscrito el dominio a nombre de persona distinta de la
otorgante, no cabe acceder a la inscripción mientras no se presenten los títulos
oportunos que acrediten las distintas transmisiones efectuadas, o se acuda a alguno de
los medios que permite la Ley Hipotecaria para reanudar el tracto sucesivo interrumpido
(cfr. artículo 208). En consecuencia, este defecto ha de ser confirmado.
4. El segundo de los defectos señala que sin perjuicio de su validez o no entre las
partes, el arrendamiento por tiempo indefinido no es inscribible por conculcar el principio
de especialidad.
Efectivamente, la fijación de un plazo al contrato de arrendamiento se impone en el
artículo 1543 del Código Civil -«por tiempo determinado»-. Este Centro Directivo ha
puesto de relieve (cfr. Resolución de 30 de octubre de 2015) que la fijación por las partes
de un plazo indefinido desnaturalizaría el arrendamiento, es decir, que el plazo de
duración del contrato, incluso su conversión en indefinido, no puede quedar al arbitrio del
arrendatario, sino que cualquiera de las dos partes puede reclamar su terminación,
oponiéndose a cualquiera de las prórrogas.
Por otra parte, la ambigüedad del Código Civil en la materia de la duración de la
prórroga del arrendamiento y la falta de precepto en la legislación especial que señale el
límite de la prórroga convencional ha hecho que, desde antiguo, doctrina y jurisprudencia
hayan debatido la cuestión de la prohibición de las prórrogas indefinidas en los
arrendamientos de locales de negocio e industria.
Antes del año 2009 había casos en que el demandado solicitaba al juez que fijara un
límite a la prórroga como alternativa a la estimación de la demanda de resolución, pero el
Tribunal Supremo las rechazaba sistemáticamente (vid. Sentencias de 9 de julio
de 1979, 9 de diciembre de 1985 y 26 de febrero de 1992). Esto cambió radicalmente
con la Sentencia del Pleno de 9 septiembre de 2009, para la que «la solución que, por
vía jurisprudencial, cabe dar al planteamiento de tales situaciones ha de llevar a integrar
la cláusula de la forma más adecuada a efectos de que no se produzcan unos u otros
efectos indeseables». Es decir, el juez debe integrar el contrato añadiéndole el límite del
que carece. Esto soluciona el problema teórico y práctico de un arrendamiento indefinido
sin límite en el que el arrendador queda a merced de las necesidades del arrendatario,
respetando a la vez la autonomía de la voluntad de unas partes que, evidentemente, han
pactado un arrendamiento de larga duración.
Así pues, la Sentencia del Pleno del Tribunal Supremo de 9 septiembre de 2009 es la
más importante e innovadora sobre prórroga convencional y la que contiene una
reflexión más ambiciosa sobre la cuestión. Por primera vez, el Tribunal Supremo se
planteó la contradicción existente en su propia jurisprudencia; por un lado, las sentencias
que prohibían prórrogas indefinidas en arrendamientos de industria y, por otro, las que
las admitían en los arrendamientos urbanos de local. El Alto Tribunal afirmó que la
prórroga convencional era válida, pero debía tener un límite, y éste podía ser fijado por el
juez. En el supuesto de esa Sentencia, impuso un límite a la prórroga que se le

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