BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 8 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 17850

La registradora señala, para la inscripción de la escritura de elevación a público del
contrato de arrendamiento, como defectos los siguientes: a) que se deniega la
inscripción porque la finca consta inscrita a favor de persona distinta del otorgante del
arrendamiento, y b) que sin perjuicio de su validez o no entre las partes, el
arrendamiento por tiempo indefinido no es inscribible por conculcar el principio de
especialidad.
La recurrente alega en primer lugar una serie de hechos, circunstancias y
notificaciones relativas a una primera calificación del documento que no fue recurrida.
Respecto de la calificación que se recurre, alega lo siguiente: que las leyes de
arrendamientos urbanos, antigua y actual, fijan la finalización de los contratos, ya que
arrendada una finca por persona física no es a perpetuidad nunca, en ningún caso. De
los correos y documentos con alegaciones hechos a calificación anterior y que se
acompañan ahora al escrito de recurso, resultan, entre otras relativas a otros defectos de
la anterior calificación, las siguientes alegaciones: que la ley se refiere a todos los
contratos a los efectos de acceder al Registro; que el plazo de vigencia de cinco años es
un plazo mínimo de duración; que son contratos susceptibles de subrogación; que la
expresión de contrato por plazo indefinido no debe entenderse a perpetuidad; que el
plazo de esos contratos finaliza a voluntad de las partes o por fallecimiento de la
arrendataria, y que de la ley no se distingue ni excluye a los efectos de inscripción,
ningún contrato de arrendamiento.
2. En primer lugar, debe recordar este Centro Directivo que el objeto del presente
expediente son las calificaciones negativas emitidas por los registradores en el ejercicio
de su función pública, sin que pueda realizar manifestación alguna en relación con
cuestiones ajenas al mismo u otras calificaciones anteriores ni las sustitutorias.
Efectivamente, el escrito de interposición de recurso que ha dado lugar a este
expediente, contiene manifestaciones que sobrepasan el ámbito objetivo del recurso
para adentrarse en materias de queja o disciplinarias, hechos, conversaciones y correos
anteriores a la calificación que es objeto de recurso, así como a cuestiones relativas a
medios de comunicación de alegaciones relativas a la anterior calificación cuyo asiento
caducó, cuestiones que quedan reservadas a sus oportunos procedimientos y que, por
tanto, no deberán ser tratadas en la presente resolución.
3. En virtud del primero de los defectos se deniega la inscripción porque la finca
consta inscrita a favor de persona distinta del otorgante del arrendamiento.
Ciertamente aunque no se alega nada relativo a este, conviene recordar que el
principio de tracto sucesivo, consagrado en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, impone
que para inscribir actos declarativos, constitutivos, modificativos o extintivos del dominio
o de los derechos constituidos sobre el mismo, dichos actos deberán estar otorgados por
los titulares registrales, ya sea por su participación voluntaria en ellos, ya por decidirse
en una resolución judicial dictada contra los mencionados titulares registrales, lo cual no
es sino aplicación del principio de legitimación registral, según el cual a todos los efectos
legales se presume que los derechos reales inscritos en el registro existen y pertenecen
a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo (artículo 38.1.º de la Ley
Hipotecaria).
Como ha afirmado con reiteración esta Dirección General (vid., por todas, la
Resolución de 10 de abril de 2017) es principio básico de nuestro Derecho hipotecario,
íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de los asientos registrales y el
de legitimación, según los artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria, el de tracto
sucesivo, en virtud del cual, para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se
exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente (artículo 20 de la Ley
Hipotecaria). En consecuencia, estando la finca transmitida, inscrita en el Registro de la
Propiedad y bajo la salvaguardia de los tribunales a favor de una persona distinta, no
podrá accederse a la inscripción del título calificado sin consentimiento del titular
registral, que resulte de los correspondientes títulos traslativos con causa adecuada (cfr.
artículos 2 y 17 de la Ley Hipotecaria).

cve: BOE-A-2025-2396
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Núm. 34