BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 34

Sábado 8 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 17853

siempre y cuando haya sido acordada por las partes libremente y conste de manera
clara, inequívoca y coherente en el contrato. Esta prórroga convencional no puede ser
potencialmente perpetua y necesita un límite temporal máximo. Si las partes no han
fijado uno, el juez puede y debe hacerlo.
En el mismo sentido este Centro Directivo ha recogido esta jurisprudencia sentada
por el Tribunal Supremo (cfr. Sentencias de 9 de septiembre de 2009, 17 de noviembre
de 2011 y 12 de marzo y 8 de junio de 2015) en la Resolución de 2 de noviembre
de 2018, que puso de relieve que la prórroga convencional es válida siempre y cuando
haya sido acordada por las partes libremente y conste de manera clara, inequívoca y
coherente en el contrato; que la prórroga no puede ser potencialmente perpetua, sino
que necesita un límite temporal máximo; y que si las partes no han fijado dicho límite
temporal máximo, puede y debe hacerlo el juez. En consecuencia, dado que una
prórroga ilimitada conculcaría la seguridad jurídica que a los terceros debe ofrecer el
Registro de la Propiedad, no es inscribible un arrendamiento pactado en esos términos
5. En el presente supuesto, el contrato que se eleva a público es de fecha 12 de
noviembre de 2014 y supone novación extintiva de un contrato previo de fecha 1 de
noviembre de 1985 que no consta inscrito. Las modificaciones determinan que el
contrato que se eleva a público es un contrato nuevo al que le resulta de aplicación la
normativa vigente al tiempo de su celebración.
En el contrato no está señalado el límite temporal del mismo, y siendo que
necesariamente en caso de controversia debe ser señalado por los tribunales de
Justicia, es contrario, en virtud del principio de especialidad registral que exige
determinación del contenido del derecho inscrito, a la seguridad jurídica que frente a
terceros debe ofrecer el Registro, por lo que debe confirmarse el defecto señalado.
Por último, la importancia del límite de la prórroga ha hecho que la jurisprudencia
determine en casos puntuales el término del contrato, y así, para los arrendamientos con
prórroga convencional nacidos bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (tanto en
su versión original como en la reformada por la Ley 4/2013, de 4 de junio) ha señalado el
de 30 años para los arrendamientos de local con arrendatario persona jurídica (cfr.
Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de septiembre de 2009); la jubilación del
arrendatario en arrendamientos de local con arrendatario persona física (cfr. Sentencia
del Tribunal Supremo de 8 de junio de 2015); y la vida del arrendatario para los
arrendamientos de vivienda. Pero estos términos lo son solo a los efectos de
determinación por los tribunales de Justicia tras el juicio contradictorio, lo que no sirve
para el arrendamiento que se pretenda inscribir, ya que colisiona con el principio de
especialidad registral. Por lo tanto, solo existe la posibilidad de que las partes fijen para
la prórroga convencional un límite pactado, claro e inequívoco.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la
calificación.

Madrid, 11 de diciembre de 2024.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, María Ester Pérez Jerez.

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D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X

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Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.