BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 8 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 17809

hipotecario a través de los reseñados principios de salvaguardia judicial de los asientos
registrales, tracto sucesivo y legitimación.
Por ello, como ha reiterado este Centro Directivo (cfr. por todas, las Resoluciones
de 2 de febrero de 2005, 19 de diciembre de 2006, 19 de junio de 2010, 23 de agosto
de 2011 y 10 de abril de 2017), la rectificación de los asientos exige, bien el
consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún
derecho -lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de
autonomía de la voluntad-, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio
declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar
conceda algún derecho (cfr. artículos 40, 217 y 219 de la Ley Hipotecaria).
No puede alterarse, por tanto, el contenido de los asientos sin dicho consentimiento o
resolución judicial, o sin una acreditación fehaciente de lo manifestado que desvirtúe el
contenido del título que motivó la inscripción vigente.
5. Si, como se expresa en la instancia, se produjo un error en el título al omitir el
resto tras la segregación, se trata de un defecto o error en dicho título al que resulta de
aplicación lo dispuesto en el artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria, el cual, como expresó la
Resolución de este Centro Directivo de 13 de septiembre de 2005 «es tajante al exigir el
consentimiento de los titulares o la oportuna resolución judicial».
En el mismo sentido la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 15 de
diciembre de 2005 ha puesto de relieve que, según el artículo 40 de la Ley Hipotecaria,
la rectificación del Registro sólo podrá ser solicitada por el titular del dominio o derecho
real que no esté inscrito, que lo esté erróneamente o que resulte lesionado por el asiento
inexacto y se practicará con arreglo a las siguientes normas: «(…) d) cuando la
inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el
asiento y, en general, de cualquier otra causa de las no especificadas anteriormente, la
rectificación precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial.
En los casos en que haya de solicitarse judicialmente la rectificación, se dirigirá la
demanda contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda
algún derecho, y se sustanciará por los trámites del juicio declarativo correspondiente. La
acción de rectificación será inseparable del dominio o derecho real del que se derive».
Glosando este precepto legal afirma el Tribunal Supremo en la citada Sentencia que «En
sus tres últimos párrafos, prevé el artículo 40 de la Ley Hipotecaria -desde la reforma
de 1944-1946 y a semejanza de lo establecido en el Sistema Registral Alemán- la
existencia de una acción encaminada exclusivamente a obtener la rectificación del
asiento inexacto. Es ésta la acción que habrá de ejercitarse cuando la falta de
consentimiento del titular registral impida rectificar el registro de otro modo. La pura
acción de rectificación, desligada de las acciones materiales, sólo parece posible en los
casos de error y de nulidad del asiento que derive de su contraste con el título, cuando
no exista consentimiento o acuerdo unánime de todos los interesados y no pueda
tampoco rectificarse de oficio por el registrador. Ejercitándose conjuntamente con una
acción material, la de rectificación seguirá la suerte de ésta».
6. Es cierto que esta Dirección General ha declarado en diversas ocasiones (cfr.,
entre otras, las Resoluciones de 5 de mayo de 1978, 6 de noviembre de 1980, 10 de
septiembre de 2004, 13 de septiembre de 2005, 19 de junio de 2010, 7 de marzo, 24 de
junio, 23 de agosto y 15 de octubre de 2011 y 29 de febrero de 2012) que cuando la
rectificación se refiere a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con
documentos fehacientes y auténticos, independientes por su naturaleza de la voluntad
de los interesados, no es necesaria la aplicación del artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria,
pues bastará para llevar a cabo la subsanación tabular la mera petición de la parte
interesada acompañada de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido.
Pero como declaró la Resolución de este Centro Directivo de 29 de noviembre
de 2018, el error pretendidamente cometido en el título en su día inscrito solo puede
corregirse rectificando dicho título, con el consentimiento de quienes lo otorgaron, pues
no procede reflejar en el Registro una finca distinta de la del documento, si quien lo
solicita no es el titular registral de la finca, como declaró este Centro Directivo en las

cve: BOE-A-2025-2391
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Núm. 34