BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 8 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 17795

extraordinariamente la contradicción procesal, si bien ello no significa que se produzca
indefensión por el carácter no definitivo del procedimiento, puesto que las cuestiones de
fondo quedan intactas y pueden discutirse después con toda amplitud (en el mismo
sentido, STC 158/1997, de 2 de octubre, FJ 6, y ATC 113/201 1, de 19 de julio, FJ 4, en
relación con el procedimiento especial de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil)’. Sin
embargo, como añade la reiterada Sentencia, ‘la validez global de la estructura
procedimental de la ejecución hipotecaria en modo alguno admite excepciones al
derecho de defensa de los interesados, no siendo admisibles lecturas restrictivas de la
intervención de quienes son titulares de derechos e intereses legítimos, entre los que
figuran los denominados legalmente como «terceros poseedores» y el propietario de los
bienes que no se ha subrogado en el contenido obligacional garantizado con la hipoteca
(…). Desde la estricta perspectiva constitucional, una línea constante y uniforme de este
Tribunal en materia de acceso al proceso en general (artículo 24.1 CE), y al
procedimiento de ejecución hipotecaria en particular, ha promovido la defensa, dando la
oportunidad de participar, contradictoriamente, en la fase de ejecución de este
procedimiento especial, al existir una posición privilegiada del acreedor derivada de la
fuerza ejecutiva del título’. En este sentido, el artículo 685 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil establece que la demanda debe dirigirse frente al tercer poseedor de los bienes
hipotecados ‘siempre que este último hubiese acreditado al acreedor la adquisición de
dichos bienes’, precepto este que, entendido según el artículo 24 de la Constitución
Española, nos lleva a la conclusión de que la situación de litis consorcio necesario se
produce en todo caso respecto de quien tiene inscrito su título adquisitivo, pues el
procedimiento de ejecución hipotecaria no puede desarrollarse a espaldas del titular
registral, como aquí ha sucedido, al serlo con anterioridad al inicio del proceso de
ejecución hipotecaria. En efecto, la inscripción en el registro produce la protección de la
titular derivada de la publicidad registral, con efectos erga omnes, por lo que debe
entenderse acreditada ante el acreedor la adquisición desde el momento en que este
conoce el contenido de la titularidad publicada, que está amparada por la presunción de
exactitud registral. Esta solución resulta reforzada por lo dispuesto en el artículo 538.1.3
de la Ley de Enjuiciamiento Civil, de aplicación al proceso especial de ejecución
hipotecaria ex artículo 681.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, donde se reconoce la
condición de parte al titular de los bienes especialmente afectos al pago de la deuda, así
como por lo dispuesto en el artículo 132 de la Ley Hipotecaria, que exige al registrador, a
la hora de realizar la calificación del título, que constate si se ha demandado y requerido
de pago al deudor, hipotecante no deudor y ‘terceros poseedores que tengan inscritos su
derecho en el Registro en el momento de expedirse certificación de cargas en el
procedimiento’. De conformidad, pues, con esta doctrina constitucional el tercer
adquirente debe ser demandado en el procedimiento hipotecario si antes de la
interposición de la demanda tiene su título inscrito quedando suficientemente acreditada
frente al acreedor (artículo 685.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) desde el momento
que este conoce el contenido de la titularidad publicada”. En aquel caso, como en éste,
el tercer poseedor con título inscrito antes de la demanda que no se había demandado y
respecto del que no se admitió la posterior ampliación de la demanda, dicha Dirección
General dijo: “Por lo tanto, a dicho tercero, aun cuando no se le haya demandado
inicialmente, se le ha requerido de pago y con ello se le ha concedido la opción de pagar
u oponerse, posibilidades que corresponden al demandado conforme al artículo 686 de
la Ley de Enjuiciamiento Civil. Téngase en cuenta que la decisión de no ampliar la
demanda a los terceros poseedores fue tomada por la letrada de la autoridad judicial
ante la petición expresa del demandante, por lo que, en cualquier caso, no cabe su
revisión a través de la calificación judicial conforme al artículo 100 del Reglamento
Hipotecario. De esta forma, el actual titular registral ha tenido la posibilidad de
intervención directa en el procedimiento de ejecución, no pudiendo por tanto entenderse
que ha existido indefensión en los términos antes indicados”, por lo que estimó el recurso
y revocó la nota de la registradora, como también aquí expresamente se interesa, toda
vez que en el presente y como hemos razonado también se le dio al titular registral la

cve: BOE-A-2025-2390
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