Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-2337)
Resolución de 16 de diciembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Fuenlabrada n.º 3 a inscribir una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 7 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 17383
habilitante la continuidad de la actividad profesional o empresarial. Respecto a la
exigencia de la audiencia previa de los acreedores afectados deberá entenderse
sustituida por la notificación, común en los procesos de ejecución, respecto de titulares
de derechos y cargas que han de cancelarse, de conformidad con el principio de tracto
sucesivo registral del artículo 20 de la Ley Hipotecaria y el de salvaguardia judicial de los
asientos registrales del artículo 1, párrafo tercero, de la misma Ley’.
No cabe duda alguna de que esta actuación de notificación al titular de los embargos
que se pretende cancelar es uno de los trámites de obligada calificación por parte del
registrador.”
Para cancelar la hipoteca previa al concurso, es necesario que se especifiquen las
medidas tomadas para la satisfacción de su crédito de acuerdo al artículo 210 LC. Es
decir, debe especificarse las cantidades que se han entregado a cada acreedor, dado
que es preciso, en defecto de transmisión con asunción deuda, que se satisfagan los
créditos con garantía real, conforme al citado artículo 210 LC y las RRDGRN 05.09.2015
y 29.09.2015 (artículos 82, 103, 118, 133 y 134 de la Ley Hipotecaria, 165, 193 de su
Reglamento, 210, 225, 251 y concordantes de la Ley Concursal).
El artículo 100 del Reglamento Hipotecario extiende la calificación registral en
materia de documentos judiciales a los obstáculos que surjan del Registro y constituye
un obstáculo la observancia de la regla general de cancelación de asientos registrales
contenida en el artículo 82 párrafo 1 de la Ley Hipotecaria en relación con el artículo 20
del mismo cuerpo legal, en el sentido de que la cancelación precisa el consentimiento de
la persona a cuyo favor se ha hecho la inscripción o resolución judicial firme dictada en
un procedimiento en el que haya sido parte el titular registral. Dada la especial
naturaleza del procedimiento concursal esta exigencia se traduce en que se ponga de
manifiesto que los acreedores hipotecarios, titulares de hipotecas anteriores a la
declaración de concurso así como los acreedores titulares de los embargos anotados
con anterioridad, han tenido conocimiento del plan de liquidación ex artículo 148.2 de la
Ley Concursal 22/2003 y que sus créditos se encuentran incluidos en la masa pasiva del
concurso para ser satisfechos en primer término con cargo al producto obtenido con la
enajenación de los bienes hipotecados de acuerdo con el orden de prelación que
establece el artículo 155 de la Ley Concursal para el pago de créditos con privilegio
especial y en cumplimiento del artículo 156 de la Ley Concursal para el pago de los
créditos con privilegio general.
Según la Resolución de 18 de noviembre de 2013, de la Dirección General de los
Registros y del Notariado “(…) Si tenemos en cuenta las especiales consecuencias que
tiene la aprobación del plan de liquidación en relación con el pago de los créditos que
gozan de privilegio especial, conforme a los artículos 148 y 155 de la Ley Concursal, y
teniendo en cuenta el ámbito de calificación del registrador conforme al artículo 132 de la
Ley Hipotecaria a la hora de cancelar la hipoteca –aplicable también en el ámbito de la
liquidación concursal– debe constar expresamente en el mandamiento que se ha dado
conocimiento a los acreedores hipotecarios del plan de liquidación, las medidas tomadas
con relación a la satisfacción del crédito con privilegio especial y que el plan de
liquidación –no el auto ordenando la cancelación– es firme. Caso de haber sido
impugnado el plan de liquidación por los acreedores sería aplicable lo dispuesto en el
artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuando dispone que ‘mientras no sean
firmes –o aun siéndolo, no hayan transcurrido los plazos indicados por esta Ley para
ejercitar la acción de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía–, sólo procederá la
anotación preventiva de las sentencias que dispongan o permitan la inscripción o la
cancelación de asientos en Registros Públicos’.(...)”
cve: BOE-A-2025-2337
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 33
Viernes 7 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 17383
habilitante la continuidad de la actividad profesional o empresarial. Respecto a la
exigencia de la audiencia previa de los acreedores afectados deberá entenderse
sustituida por la notificación, común en los procesos de ejecución, respecto de titulares
de derechos y cargas que han de cancelarse, de conformidad con el principio de tracto
sucesivo registral del artículo 20 de la Ley Hipotecaria y el de salvaguardia judicial de los
asientos registrales del artículo 1, párrafo tercero, de la misma Ley’.
No cabe duda alguna de que esta actuación de notificación al titular de los embargos
que se pretende cancelar es uno de los trámites de obligada calificación por parte del
registrador.”
Para cancelar la hipoteca previa al concurso, es necesario que se especifiquen las
medidas tomadas para la satisfacción de su crédito de acuerdo al artículo 210 LC. Es
decir, debe especificarse las cantidades que se han entregado a cada acreedor, dado
que es preciso, en defecto de transmisión con asunción deuda, que se satisfagan los
créditos con garantía real, conforme al citado artículo 210 LC y las RRDGRN 05.09.2015
y 29.09.2015 (artículos 82, 103, 118, 133 y 134 de la Ley Hipotecaria, 165, 193 de su
Reglamento, 210, 225, 251 y concordantes de la Ley Concursal).
El artículo 100 del Reglamento Hipotecario extiende la calificación registral en
materia de documentos judiciales a los obstáculos que surjan del Registro y constituye
un obstáculo la observancia de la regla general de cancelación de asientos registrales
contenida en el artículo 82 párrafo 1 de la Ley Hipotecaria en relación con el artículo 20
del mismo cuerpo legal, en el sentido de que la cancelación precisa el consentimiento de
la persona a cuyo favor se ha hecho la inscripción o resolución judicial firme dictada en
un procedimiento en el que haya sido parte el titular registral. Dada la especial
naturaleza del procedimiento concursal esta exigencia se traduce en que se ponga de
manifiesto que los acreedores hipotecarios, titulares de hipotecas anteriores a la
declaración de concurso así como los acreedores titulares de los embargos anotados
con anterioridad, han tenido conocimiento del plan de liquidación ex artículo 148.2 de la
Ley Concursal 22/2003 y que sus créditos se encuentran incluidos en la masa pasiva del
concurso para ser satisfechos en primer término con cargo al producto obtenido con la
enajenación de los bienes hipotecados de acuerdo con el orden de prelación que
establece el artículo 155 de la Ley Concursal para el pago de créditos con privilegio
especial y en cumplimiento del artículo 156 de la Ley Concursal para el pago de los
créditos con privilegio general.
Según la Resolución de 18 de noviembre de 2013, de la Dirección General de los
Registros y del Notariado “(…) Si tenemos en cuenta las especiales consecuencias que
tiene la aprobación del plan de liquidación en relación con el pago de los créditos que
gozan de privilegio especial, conforme a los artículos 148 y 155 de la Ley Concursal, y
teniendo en cuenta el ámbito de calificación del registrador conforme al artículo 132 de la
Ley Hipotecaria a la hora de cancelar la hipoteca –aplicable también en el ámbito de la
liquidación concursal– debe constar expresamente en el mandamiento que se ha dado
conocimiento a los acreedores hipotecarios del plan de liquidación, las medidas tomadas
con relación a la satisfacción del crédito con privilegio especial y que el plan de
liquidación –no el auto ordenando la cancelación– es firme. Caso de haber sido
impugnado el plan de liquidación por los acreedores sería aplicable lo dispuesto en el
artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuando dispone que ‘mientras no sean
firmes –o aun siéndolo, no hayan transcurrido los plazos indicados por esta Ley para
ejercitar la acción de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía–, sólo procederá la
anotación preventiva de las sentencias que dispongan o permitan la inscripción o la
cancelación de asientos en Registros Públicos’.(...)”
cve: BOE-A-2025-2337
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Núm. 33
