Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-2337)
Resolución de 16 de diciembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Fuenlabrada n.º 3 a inscribir una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 7 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 17381
2. Por excepción a lo establecido en el apartado anterior, no procederá acordar la
cancelación de cargas cuando la transmisión de bienes o derechos afectos a la
satisfacción de créditos con privilegio especial se hubiera realizado con subsistencia del
gravamen.”
La transmisión intraconcursal debe realizarse libre de cargas y precisa del
consentimiento del acreedor privilegiado, por lo que debe cancelarse simultáneamente la
hipoteca (artículos 225 y 209 y siguientes, 429, 430 LC, en línea con el 674 LEC), tras
pago preferente al acreedor privilegiado. Es precisa cancelación expresa.
La cancelación de hipoteca va unida a la inscripción de la compraventa, junto con la
que forma un negocio complejo indisoluble.
La compraventa debe inscribirse cuando se cancele dicha hipoteca. Toda transmisión
de bienes hallándose su titular en concurso, debe realizarse libre de cargas, con la
excepción de la transmisión con subsistencia del gravamen o la del establecimiento o
unidad productiva en ciertos casos excepcionales. Por tanto, la inscripción de la
transmisión concursal (en este caso, en fase de liquidación) va ligada a la necesaria
cancelación registral de cargas (conforme al artículo 225 del Texto Refundido de la Ley
Concursal 2020, que concuerda, en este aspecto, con lo dispuesto en los artículos 133
LH y 674 LEC en sede de ejecución, que exigen la cancelación simultánea a la inscripción).
Declarado el concurso, los créditos concursales deben satisfacerse ordenadamente
dentro del procedimiento concursal (artículos 9, 40, 56, 57, 58ss, 90 y 155 LC).
El privilegio del acreedor hipotecario va aparejado a la transmisión de la finca
gravada; es decir, la cancelación de la hipoteca va siempre ligada a la transmisión de la
finca hipotecada.
La jurisprudencia destaca la citada vinculación de las cancelaciones con el régimen
imperativo traslativo, al señalar que “en la medida en que la cancelación de la hipoteca
supone la extinción del derecho del acreedor hipotecario, y esta cancelación es
consecuencia de una venta o enajenación directa, la registradora puede revisar si, al
haberse optado por esta forma de realización, en el mandamiento o el auto que autorizó
la realización constan cumplidos los requisitos traslativos” (STS 21.11.2017 (Roj:
STS 4095/2017). Recalcan también esta relación de la cancelación con el antiguo
artículo 155.4 LC, las RRDGRN 18.11.2013 2013 (BOE 19.12.2013, confirmada por la
STS 21.11.2017, Roj: STS 4095/2017), 01.04.2014 (BOE 05.05.2014), 05.09.2014
(BOE 06.10.2014), 13.10.2014 (BOE 07.11.2014), 22.09.2015 (BOE 22.10.2015) ó
16.03.2016 (BOE 27.04.2016); todas repiten que la cuestión “para poder cancelar la
hipoteca como consecuencia de la enajenación es determinar si se han cumplido los
requisitos del 155.4 LC”.
Para inscribir la transmisión intraconcursal del bien, también resulta imprescindible
cancelar la anotación de embargo. Por tanto, es requisito esencial para la inscripción de
la transmisión concursal de bien embargado que se acompañe la correspondiente
resolución judicial –firme– ordenando la cancelación de las anotaciones de embargo. Así
debe interpretarse la exigencia general cancelatoria del artículo 225 LC, lógica, dada la
universalidad del concurso y dado que los créditos ordinarios no pueden satisfacerse
fuera del concurso. En efecto, dada la ubicación del precepto, como una subsección
dentro de las reglas generales de enajenación, se confirma que la regla cancelatoria del
citado artículo 225 LC resulta de aplicación general a toda transmisión concursal, de
modo que en el momento de la enajenación deben quedar canceladas todas las cargas
anteriores al concurso constituidas a favor de créditos concursales que no gocen de
privilegio especial. En esta línea, como señala la jurisprudencia (AJM de Sevilla n.º 2
16.10.2017 (Roj: AJM SE 80/2017), siguiendo a la STS 23.07.2013 (Roj:
STS 4079/2013): “la enajenación se producirá, a todos los efectos y una vez abonado el
importe correspondiente, libre de cargas y determinará la cancelación de la inscripción
de la declaración de concurso que se hubiere practicado”.
Por su parte, la transmisión intraconcursal del bien gravado opera como causa
cancelatoria. Para cancelar la anotación de embargo, la doctrina de la DGRN exige que se
haya dado audiencia al acreedor embargante afectado, por mandato del artículo 143 LC,
cve: BOE-A-2025-2337
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Núm. 33
Viernes 7 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 17381
2. Por excepción a lo establecido en el apartado anterior, no procederá acordar la
cancelación de cargas cuando la transmisión de bienes o derechos afectos a la
satisfacción de créditos con privilegio especial se hubiera realizado con subsistencia del
gravamen.”
La transmisión intraconcursal debe realizarse libre de cargas y precisa del
consentimiento del acreedor privilegiado, por lo que debe cancelarse simultáneamente la
hipoteca (artículos 225 y 209 y siguientes, 429, 430 LC, en línea con el 674 LEC), tras
pago preferente al acreedor privilegiado. Es precisa cancelación expresa.
La cancelación de hipoteca va unida a la inscripción de la compraventa, junto con la
que forma un negocio complejo indisoluble.
La compraventa debe inscribirse cuando se cancele dicha hipoteca. Toda transmisión
de bienes hallándose su titular en concurso, debe realizarse libre de cargas, con la
excepción de la transmisión con subsistencia del gravamen o la del establecimiento o
unidad productiva en ciertos casos excepcionales. Por tanto, la inscripción de la
transmisión concursal (en este caso, en fase de liquidación) va ligada a la necesaria
cancelación registral de cargas (conforme al artículo 225 del Texto Refundido de la Ley
Concursal 2020, que concuerda, en este aspecto, con lo dispuesto en los artículos 133
LH y 674 LEC en sede de ejecución, que exigen la cancelación simultánea a la inscripción).
Declarado el concurso, los créditos concursales deben satisfacerse ordenadamente
dentro del procedimiento concursal (artículos 9, 40, 56, 57, 58ss, 90 y 155 LC).
El privilegio del acreedor hipotecario va aparejado a la transmisión de la finca
gravada; es decir, la cancelación de la hipoteca va siempre ligada a la transmisión de la
finca hipotecada.
La jurisprudencia destaca la citada vinculación de las cancelaciones con el régimen
imperativo traslativo, al señalar que “en la medida en que la cancelación de la hipoteca
supone la extinción del derecho del acreedor hipotecario, y esta cancelación es
consecuencia de una venta o enajenación directa, la registradora puede revisar si, al
haberse optado por esta forma de realización, en el mandamiento o el auto que autorizó
la realización constan cumplidos los requisitos traslativos” (STS 21.11.2017 (Roj:
STS 4095/2017). Recalcan también esta relación de la cancelación con el antiguo
artículo 155.4 LC, las RRDGRN 18.11.2013 2013 (BOE 19.12.2013, confirmada por la
STS 21.11.2017, Roj: STS 4095/2017), 01.04.2014 (BOE 05.05.2014), 05.09.2014
(BOE 06.10.2014), 13.10.2014 (BOE 07.11.2014), 22.09.2015 (BOE 22.10.2015) ó
16.03.2016 (BOE 27.04.2016); todas repiten que la cuestión “para poder cancelar la
hipoteca como consecuencia de la enajenación es determinar si se han cumplido los
requisitos del 155.4 LC”.
Para inscribir la transmisión intraconcursal del bien, también resulta imprescindible
cancelar la anotación de embargo. Por tanto, es requisito esencial para la inscripción de
la transmisión concursal de bien embargado que se acompañe la correspondiente
resolución judicial –firme– ordenando la cancelación de las anotaciones de embargo. Así
debe interpretarse la exigencia general cancelatoria del artículo 225 LC, lógica, dada la
universalidad del concurso y dado que los créditos ordinarios no pueden satisfacerse
fuera del concurso. En efecto, dada la ubicación del precepto, como una subsección
dentro de las reglas generales de enajenación, se confirma que la regla cancelatoria del
citado artículo 225 LC resulta de aplicación general a toda transmisión concursal, de
modo que en el momento de la enajenación deben quedar canceladas todas las cargas
anteriores al concurso constituidas a favor de créditos concursales que no gocen de
privilegio especial. En esta línea, como señala la jurisprudencia (AJM de Sevilla n.º 2
16.10.2017 (Roj: AJM SE 80/2017), siguiendo a la STS 23.07.2013 (Roj:
STS 4079/2013): “la enajenación se producirá, a todos los efectos y una vez abonado el
importe correspondiente, libre de cargas y determinará la cancelación de la inscripción
de la declaración de concurso que se hubiere practicado”.
Por su parte, la transmisión intraconcursal del bien gravado opera como causa
cancelatoria. Para cancelar la anotación de embargo, la doctrina de la DGRN exige que se
haya dado audiencia al acreedor embargante afectado, por mandato del artículo 143 LC,
cve: BOE-A-2025-2337
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