Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-2337)
Resolución de 16 de diciembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Fuenlabrada n.º 3 a inscribir una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 33
Viernes 7 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 17380
fase de liquidación, los bienes y derechos que integran la masa activa no se podrán
enajenar o gravar sin autorización del juez.”
Confirma esta clara exigibilidad de autorización judicial para cualquier tipo de
transmisión la RDGRN 04.06.2018 (BOE 21.06.2018), en el caso se trata de una
permuta; “si el concurso se encontrase en fase común, debe exigirse la autorización del
juez del concurso para transmitir la finca o la acreditación de la concurrencia de alguna
de las circunstancias que excepcionaran la necesidad de esa autorización judicial
(artículo 43 LC)”.
Según el artículo 210. Realización directa de los bienes afectos:
“1. En cualquier estado del concurso, el juez podrá autorizar la realización directa
de los bienes y derechos afectos a créditos con privilegio especial.
2. La solicitud de realización directa deberá ser presentada al juez por la
administración concursal o por el acreedor con privilegio especial y se tramitará a través
del procedimiento establecido en esta ley para la obtención de autorizaciones judiciales.
3. El juez concederá la autorización solicitada si la oferta lo fuera por un precio
superior al mínimo que se hubiese pactado al constituir la garantía, con pago al contado.
El juez podrá autorizar excepcionalmente la realización directa por un precio inferior si el
concursado y el acreedor o los acreedores con privilegio especial lo aceptasen de forma
expresa, siempre y cuando se efectúe a valor de mercado según tasación oficial
actualizada por entidad homologada para el caso de bienes inmuebles y valoración por
entidad especializada para bienes muebles.
4. Concedida la autorización judicial, las condiciones fijadas para la realización
directa se anunciarán con la misma publicidad que corresponda a la subasta del bien o
derecho afecto y, si dentro de los diez días siguientes al último de los anuncios se
presentase en el juzgado mejor postor, el juez abrirá licitación entre todos los oferentes
determinando la fianza que hayan de prestar para participar en ella.”
Junto a la necesaria actuación del administrador concursal –en este caso
complementando el consentimiento del concursado por tratarse del régimen de
intervención y no de suspensión–, la enajenación de bienes del concursado requiere,
como regla general, la autorización específica del juez del concurso (según el
artículo 205 LC, a solicitud de la administración concursal y por el procedimiento del
artículo 518 LC). En el caso de bienes sujetos a privilegio especial –como es el caso–,
los artículos 209, 210 y 211 LC extiende la exigencia general de autorización judicial –en
defecto de subasta– para la transmisión directa en cualquier estado del concurso.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo confirma que el control registral se extiende a
la exigencia de autorización judicial de la venta directa de un activo del concursado –
específica o genérica por la aprobación del plan de liquidación– y, por tanto, a su
existencia, debiendo el registrador de la Propiedad solicitar su aportación junto con la
escritura de venta. Así, la STS 04.06.2019 (Roj: STS 1980/2019) añade que “este control
(registral) alcanza a las contradicciones que directamente se desprendan de las
prescripciones legales, respecto de los asientos registrales”.
3. Falta cancelar las cargas para poder transmitir las fincas libres de cargas en los
términos del artículo 225 de la Ley Concursal. La finca está gravada con una hipoteca y
con un embargo.
Dispone el artículo 225 LC, bajo el encabezamiento “Cancelación de cargas”, lo
siguiente: “1. En el decreto del Letrado de la Administración de Justicia por el que se
apruebe el remate o en el auto del juez por el que autorice la transmisión de los bienes o
derechos ya sea de forma separada, por lotes o formando parte de una empresa o
unidad productiva, se acordará la cancelación de todas las cargas anteriores al concurso
constituidas a favor de créditos concursales. Los gastos de la cancelación serán a cargo
del adquirente.
cve: BOE-A-2025-2337
Verificable en https://www.boe.es
Defecto subsanable.
Núm. 33
Viernes 7 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 17380
fase de liquidación, los bienes y derechos que integran la masa activa no se podrán
enajenar o gravar sin autorización del juez.”
Confirma esta clara exigibilidad de autorización judicial para cualquier tipo de
transmisión la RDGRN 04.06.2018 (BOE 21.06.2018), en el caso se trata de una
permuta; “si el concurso se encontrase en fase común, debe exigirse la autorización del
juez del concurso para transmitir la finca o la acreditación de la concurrencia de alguna
de las circunstancias que excepcionaran la necesidad de esa autorización judicial
(artículo 43 LC)”.
Según el artículo 210. Realización directa de los bienes afectos:
“1. En cualquier estado del concurso, el juez podrá autorizar la realización directa
de los bienes y derechos afectos a créditos con privilegio especial.
2. La solicitud de realización directa deberá ser presentada al juez por la
administración concursal o por el acreedor con privilegio especial y se tramitará a través
del procedimiento establecido en esta ley para la obtención de autorizaciones judiciales.
3. El juez concederá la autorización solicitada si la oferta lo fuera por un precio
superior al mínimo que se hubiese pactado al constituir la garantía, con pago al contado.
El juez podrá autorizar excepcionalmente la realización directa por un precio inferior si el
concursado y el acreedor o los acreedores con privilegio especial lo aceptasen de forma
expresa, siempre y cuando se efectúe a valor de mercado según tasación oficial
actualizada por entidad homologada para el caso de bienes inmuebles y valoración por
entidad especializada para bienes muebles.
4. Concedida la autorización judicial, las condiciones fijadas para la realización
directa se anunciarán con la misma publicidad que corresponda a la subasta del bien o
derecho afecto y, si dentro de los diez días siguientes al último de los anuncios se
presentase en el juzgado mejor postor, el juez abrirá licitación entre todos los oferentes
determinando la fianza que hayan de prestar para participar en ella.”
Junto a la necesaria actuación del administrador concursal –en este caso
complementando el consentimiento del concursado por tratarse del régimen de
intervención y no de suspensión–, la enajenación de bienes del concursado requiere,
como regla general, la autorización específica del juez del concurso (según el
artículo 205 LC, a solicitud de la administración concursal y por el procedimiento del
artículo 518 LC). En el caso de bienes sujetos a privilegio especial –como es el caso–,
los artículos 209, 210 y 211 LC extiende la exigencia general de autorización judicial –en
defecto de subasta– para la transmisión directa en cualquier estado del concurso.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo confirma que el control registral se extiende a
la exigencia de autorización judicial de la venta directa de un activo del concursado –
específica o genérica por la aprobación del plan de liquidación– y, por tanto, a su
existencia, debiendo el registrador de la Propiedad solicitar su aportación junto con la
escritura de venta. Así, la STS 04.06.2019 (Roj: STS 1980/2019) añade que “este control
(registral) alcanza a las contradicciones que directamente se desprendan de las
prescripciones legales, respecto de los asientos registrales”.
3. Falta cancelar las cargas para poder transmitir las fincas libres de cargas en los
términos del artículo 225 de la Ley Concursal. La finca está gravada con una hipoteca y
con un embargo.
Dispone el artículo 225 LC, bajo el encabezamiento “Cancelación de cargas”, lo
siguiente: “1. En el decreto del Letrado de la Administración de Justicia por el que se
apruebe el remate o en el auto del juez por el que autorice la transmisión de los bienes o
derechos ya sea de forma separada, por lotes o formando parte de una empresa o
unidad productiva, se acordará la cancelación de todas las cargas anteriores al concurso
constituidas a favor de créditos concursales. Los gastos de la cancelación serán a cargo
del adquirente.
cve: BOE-A-2025-2337
Verificable en https://www.boe.es
Defecto subsanable.
