Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-2337)
Resolución de 16 de diciembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Fuenlabrada n.º 3 a inscribir una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 7 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 17379
de 4 de junio de 2018 (cuyo supuesto de hecho guarda una evidente analogía con el que
da lugar a la presente): ‘(…) esta Dirección General tiene declarado que la coherencia y
la funcionalidad del sistema legal exige que los registradores de la propiedad, en el
momento de calificar la capacidad de las partes, comprueben mediante la consulta del
Registro Público Concursal si alguna de ellas tiene limitadas o suspendidas las
facultades de administración y de disposición sobre los bienes y derechos que integran
el patrimonio propio (Resoluciones de 16 de diciembre de 2012, 14 de diciembre de 2016
y 16 de enero de 2017); y esa comprobación debe hacerse cuando el título se presenta
originariamente a inscripción, y no después. En la práctica española es frecuente que la
existencia del concurso no conste en la historia registral de la finca ni en el Libro de
Incapacitados del Registro de la Propiedad; y de ahí la extraordinaria importancia de esa
elemental cautela con la que tiene que actuar el registrador’.
3. La doctrina expuesta conduce con total claridad a la afirmación de pertinencia de
la calificación emitida por el registrador. Resulta, al tiempo de la calificación, que la
persona física vendedora se encontraba en situación de concurso de acreedores y que
sus facultades de administración estaban intervenidas con las consecuencias previstas
en los artículos 40, 43 y 44 de la Ley Concursal que expresamente afirma en el inciso
final del primero de ellos: ‘Los referidos actos (los que inflijan las limitaciones impuestas
al deudor) no podrán ser inscritos en registros públicos mientras no sean confirmados o
convalidados, o se acredite la caducidad de la acción de anulación o su desestimación
firme’.
(…) En primer lugar, la recurrente afirma que ha adquirido de quien carece de
limitación alguna inscrita en el Registro de la Propiedad que ha expedido dos notas
simples sin que de ninguna de ellas resulte la existencia del concurso. Como se ha
expresado más arriba la limitación derivada de la declaración del concurso no depende
de su reflejo en el Registro de la Propiedad particular de una finca sino de la efectiva
declaración llevada a cabo por auto del juez competente desde cuyo momento se
despliegan los efectos previstos en la Ley (artículo 21 de la Ley Concursal). Es cierto que
el artículo 24 de la propia ley prevé que se haga constar la declaración de concurso en
los registros en los que el deudor tuviese inscritos bienes o derechos pero no lo es
menos que, como ha quedado convenientemente explicado, la ausencia de dicha toma
de razón (de cuya práctica es responsable en última instancia el solicitante del concurso
ex artículo 24.6 de la Ley Concursal), no impide ni altera los efectos limitativos de la
declaración.
Tampoco puede compartirse la afirmación de que el registrador de la propiedad está
obligado a llevar a cabo la consulta al Registro Público Concursal al tiempo de expedir la
nota simple que sobre el estado de la finca se le solicite a fin de dejar reflejo de su
contenido. Como resulta con toda claridad de la normativa vigente, la manifestación del
Registro de la Propiedad se limita a su contenido (artículos 221 y 222 de la Ley
Hipotecaria), y no alcanza al de otros registros distintos. El registrador de la Propiedad
carece de competencia para expedir manifestación del contenido de cualquier otro
registro de cuya llevanza no esté encargado. Si la situación derivada de la declaración
del concurso no resulta del Registro de la Propiedad el registrador no puede hacer
constar lo contrario en la manifestación que de su contenido expida.
Cuestión distinta, que es la que se produce en el supuesto de hecho, es que el
registrador de la Propiedad acceda al contenido de esos otros registros a los que tiene
acceso a fin de llevar a cabo su competencia de calificación de la forma más adecuada
posible a su finalidad, cuestión que, como se ha puesto de manifiesto en las
consideraciones anteriores, constituye doctrina reiterada de este Centro Directivo.”
Defecto subsanable.
2.
Falta autorización del juez del concurso para la venta.
Conforme al artículo 205 de la Ley Concursal, que regula tajantemente la
“Prohibición de enajenación”: “Hasta la aprobación del convenio o hasta la apertura de la
cve: BOE-A-2025-2337
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 33
Viernes 7 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 17379
de 4 de junio de 2018 (cuyo supuesto de hecho guarda una evidente analogía con el que
da lugar a la presente): ‘(…) esta Dirección General tiene declarado que la coherencia y
la funcionalidad del sistema legal exige que los registradores de la propiedad, en el
momento de calificar la capacidad de las partes, comprueben mediante la consulta del
Registro Público Concursal si alguna de ellas tiene limitadas o suspendidas las
facultades de administración y de disposición sobre los bienes y derechos que integran
el patrimonio propio (Resoluciones de 16 de diciembre de 2012, 14 de diciembre de 2016
y 16 de enero de 2017); y esa comprobación debe hacerse cuando el título se presenta
originariamente a inscripción, y no después. En la práctica española es frecuente que la
existencia del concurso no conste en la historia registral de la finca ni en el Libro de
Incapacitados del Registro de la Propiedad; y de ahí la extraordinaria importancia de esa
elemental cautela con la que tiene que actuar el registrador’.
3. La doctrina expuesta conduce con total claridad a la afirmación de pertinencia de
la calificación emitida por el registrador. Resulta, al tiempo de la calificación, que la
persona física vendedora se encontraba en situación de concurso de acreedores y que
sus facultades de administración estaban intervenidas con las consecuencias previstas
en los artículos 40, 43 y 44 de la Ley Concursal que expresamente afirma en el inciso
final del primero de ellos: ‘Los referidos actos (los que inflijan las limitaciones impuestas
al deudor) no podrán ser inscritos en registros públicos mientras no sean confirmados o
convalidados, o se acredite la caducidad de la acción de anulación o su desestimación
firme’.
(…) En primer lugar, la recurrente afirma que ha adquirido de quien carece de
limitación alguna inscrita en el Registro de la Propiedad que ha expedido dos notas
simples sin que de ninguna de ellas resulte la existencia del concurso. Como se ha
expresado más arriba la limitación derivada de la declaración del concurso no depende
de su reflejo en el Registro de la Propiedad particular de una finca sino de la efectiva
declaración llevada a cabo por auto del juez competente desde cuyo momento se
despliegan los efectos previstos en la Ley (artículo 21 de la Ley Concursal). Es cierto que
el artículo 24 de la propia ley prevé que se haga constar la declaración de concurso en
los registros en los que el deudor tuviese inscritos bienes o derechos pero no lo es
menos que, como ha quedado convenientemente explicado, la ausencia de dicha toma
de razón (de cuya práctica es responsable en última instancia el solicitante del concurso
ex artículo 24.6 de la Ley Concursal), no impide ni altera los efectos limitativos de la
declaración.
Tampoco puede compartirse la afirmación de que el registrador de la propiedad está
obligado a llevar a cabo la consulta al Registro Público Concursal al tiempo de expedir la
nota simple que sobre el estado de la finca se le solicite a fin de dejar reflejo de su
contenido. Como resulta con toda claridad de la normativa vigente, la manifestación del
Registro de la Propiedad se limita a su contenido (artículos 221 y 222 de la Ley
Hipotecaria), y no alcanza al de otros registros distintos. El registrador de la Propiedad
carece de competencia para expedir manifestación del contenido de cualquier otro
registro de cuya llevanza no esté encargado. Si la situación derivada de la declaración
del concurso no resulta del Registro de la Propiedad el registrador no puede hacer
constar lo contrario en la manifestación que de su contenido expida.
Cuestión distinta, que es la que se produce en el supuesto de hecho, es que el
registrador de la Propiedad acceda al contenido de esos otros registros a los que tiene
acceso a fin de llevar a cabo su competencia de calificación de la forma más adecuada
posible a su finalidad, cuestión que, como se ha puesto de manifiesto en las
consideraciones anteriores, constituye doctrina reiterada de este Centro Directivo.”
Defecto subsanable.
2.
Falta autorización del juez del concurso para la venta.
Conforme al artículo 205 de la Ley Concursal, que regula tajantemente la
“Prohibición de enajenación”: “Hasta la aprobación del convenio o hasta la apertura de la
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