BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 7 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 17389

impuestas por el auto de tal declaración del concurso (artículos 30, 111 y 112 del texto
refundido de la Ley Concursal).
b) No hay un solo contrato sino dos, debiendo diferenciar dos negocios jurídicos
que, aun conectados, son independientes entre sí: el de arras (promesa de venta) y la
compraventa. Y aquí es esencial la fecha en que se perfecciona la venta y los requisitos
que para la misma se exigen en ese momento; sin olvidar, de nuevo, que la escritura de
compraventa se otorga después de la fecha del auto de declaración del concurso, por lo
que le son aplicables las limitaciones en materia de disposición de bienes de la masa
que el mismo establece.
c) El contrato de arras se consignó en documento privado, sin fecha fehaciente, por
tanto, por lo que se ha de estar a lo dispuesto en el artículo 1227 del Código Civil: «La
fecha de un documento privado no se contará respecto de terceros sino desde el día en
que hubiese sido incorporado o inscrito en un registro público, desde la muerte de
cualquiera de los que lo firmaron, o desde el día en que se entregase a un funcionario
público por razón de su oficio».
d) Por último, el recurrente alega que la declaración del concurso no es causa de
resolución del contrato y menciona el artículo 156 de la Ley Concursal, pero la
registradora califica los tres defectos como subsanables; por tanto no es que «el contrato
de arras» quede resuelto, sino que el contrato de compraventa, para su otorgamiento e
inscripción, debe sujetarse a los requisitos marcados por la ley y exigibles en el momento
de la perfección del contrato de compraventa; siendo por tanto necesaria la
comparecencia del administrador concursal, la autorización del juez concursal para la
venta y la cancelación de las cargas en los términos del artículo 225 de la Ley Concursal.
4. Quedaría por plantear, siquiera teóricamente, una última cuestión, cual es que de
los dos vendedores (casados en separación de bienes y dueños por mitad de la finca
objeto de la escritura), solo uno de ellos está declarado en concurso.
El recurrente (concursado) expresamente declara en su escrito que no era el único
propietario del inmueble, ya que el 50 % de la propiedad le correspondía a doña L. A. B. C.,
quien también podría exigir el cumplimiento del mismo y a quien no tenía por qué
afectarle la declaración de concurso. Y si bien es cierto que, al final de la escritura
calificada, consta que «la parte interesada solicita del Registrador correspondiente que
proceda a la calificación global y unitaria, y en su caso, a la inscripción -incluso parcial,
que consiente anticipadamente a los efectos del artículo 19.bis y concordantes de la Ley
Hipotecaria»; no lo es menos que en la estipulación primera de la escritura la adquirente
deja clara su voluntad de adquirir la totalidad de la finca («(…) compra y adquiere, con
carácter privativo, como cuerpo cierto, la totalidad de la finca descrita en la exposición de
esta escritura (…)»); no una participación indivisa, por lo que lo dispuesto en la
estipulación primera colisionaría con lo establecido en la estipulación sexta de la
escritura, debiendo sin duda darse prevalencia a la primera.
A lo cual habría que añadir que en el texto y redactado de la escritura no se aprecian
dos estipulaciones separadas de transmisión, de las que pudiera concluirse e interpretar
que la compradora estaría dispuesta a adquirir sólo una porción indivisa del inmueble.
Por ello, realizando una interpretación finalista e integradora en su globalidad del
contrato, tal y como expresamente ordenan los artículos 1281 y siguientes del Código
Civil; atendiendo a la lógica y teniendo bien presente la voluntad no favorable del
legislador en orden a la existencia de un proindiviso (que, por supuesto no prohíbe, pero
tampoco es de su predilección, tal y como deja claro con la existencia del retracto de
comuneros y la acción de división de la cosa común), no procedería la inscripción de la
venta de una mitad indivisa del inmueble sin que la compradora declarara expresamente
ser esa su voluntad.
5. Por lo demás, no ha de obviarse la regla general en orden a la posibilidad de
inscripción parcial de los documentos presentados en el Registro de la Propiedad, cual
es que si el pacto o estipulación rechazados por el registrador afectan a la esencialidad
del contrato o derecho real cuya inscripción se pretende, la inscripción parcial solo será
posible –sin dicho pacto– si media solicitud expresa e indubitada del interesado o

cve: BOE-A-2025-2337
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Núm. 33