BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 7 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 17387

Administración concursal. En base a dicha situación concursal del vendedor, la
registradora enumeró tres defectos de carácter subsanable:
– «falta la comparecencia del administrador concursal. Es defecto que impide la
inscripción el no haber intervenido el administrador concursal prestando autorización o
conformidad a la compra efectuada, dada la intervención de las facultades de
administración del vendedor establecida en el auto de declaración de concurso».
– «falta autorización del juez del concurso para la venta. Conforme al artículo 205 de
la Ley Concursal, que regula tajantemente la “Prohibición de enajenación”: “Hasta la
aprobación del convenio o hasta la apertura de la fase de liquidación, los bienes y
derechos que integran la masa activa no se podrán enajenar o gravar sin autorización
del juez”.»
– «falta cancelar las cargas para poder transmitir las fincas libres de cargas en los
términos del artículo 225 de la Ley Concursal. La finca está gravada con una hipoteca y
con una anotación de embargo», y «la transmisión intraconcursal debe realizarse libre de
cargas y precisa del consentimiento del acreedor privilegiado, por lo que debe
cancelarse simultáneamente la hipoteca (artículos 225 y 209 y siguientes, 429, 430 LC,
en línea con el 674 LEC), tras pago preferente al acreedor privilegiado. Es precisa por
tanto cancelación expresa. La cancelación de hipoteca va unida a la inscripción de la
compraventa, junto con la que forma un negocio complejo indisoluble (…) Para la
cancelación del embargo, es preciso mandamiento judicial firme que ordene la
cancelación de dicho embargo y en el que conste que la audiencia previa del titular del
mismo o, al menos la notificación al acreedor afectado, de conformidad con el principio
de tracto sucesivo registral del artículo 20 de la Ley Hipotecaria y el de salvaguardia
judicial de los asientos registrales del artículo 1, párrafo tercero, de la misma Ley».
Uno de los vendedores, el declarado en concurso, recurre la citada calificación,
estimándola no ajustada a Derecho en base a los siguientes motivos:
– Que el recurrente «había suscrito con fecha 26 de abril de 2024 contrato de arras
con respecto al inmueble objeto de transmisión y del que se ha suspendido la
inscripción, por lo que necesariamente estamos ante un contrato suscrito con fecha
anterior a la declaración del concurso (auto de fecha 8 de mayo de 2024) y que, por
tanto, ha de ser cumplido en sus estrictos términos, sin que la referida declaración de
concurso pueda llevar aparejada la resolución del mismo, ni tampoco sea necesaria la
comparecencia del administrador concursal», y entiende en este punto aplicable lo
dispuesto en el artículo 156 de la Ley Concursal, en cuanto que dispone: «La declaración
del concurso no es causa de resolución anticipada del contrato».
– Ha de tenerse en cuenta que «el dinero obtenido por la venta del citado inmueble
ha sido entregada para la minoración de las deudas existentes, entre ellas la cancelación
del crédito hipotecario que gravaba el inmueble y por cuyo impago ya se había iniciado la
correspondiente ejecución».
– «tratándose de un contrato de arras celebrado con anterioridad a la declaración del
concurso, si por parte de Don D. H. N. se hubiera dado una negativa a la formalización
de la compraventa y, por tanto, otorgamiento de la correspondiente escritura de
compraventa (…) la parte compradora del citado inmueble podría ejercitar la
correspondiente vía judicial en contra de la masa a los solos efectos del estricto
cumplimiento del contrato de arras suscrito».
– Que el declarado en concurso «no era el único propietario del inmueble, ya que
el 50 % de la propiedad le correspondía a Doña L. A. B. C., quien también podría exigir el
cumplimiento del mismo y a quien no tenía por qué afectarle la declaración de
concurso».
– Que «no era necesaria la intervención del administrador concursal, que por otro
lado no había sido nombrado en la fecha de suscripción del contrato de arras», y que
«en el momento de la suscripción del contrato de arras no solo no existía declaración del

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