Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-2337)
Resolución de 16 de diciembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Fuenlabrada n.º 3 a inscribir una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 7 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 17385
tanto a cargo del concursado como de la otra parte. Ambas partes deberán ejecutar las
prestaciones comprometidas, siendo con cargo a la masa aquellas a que esté obligado el
concursado. Declarado el concurso, la facultad de resolución del contrato por
incumplimiento anterior a la declaración de concurso solo podrá ejercitarse si el contrato
fuera de tracto sucesivo, es decir, si las partes hubiesen contratado que las obligaciones
derivadas se irían cumpliendo a lo largo de la duración del contrato.
En el supuesto que nos ocupa, Don D. H. N. había suscrito con fecha 26 de abril
de 2024 contrato de arras con respecto al inmueble objeto de transmisión y del que se
ha suspendido la inscripción, por lo que necesariamente estamos ante un contrato
suscrito con fecha anterior a la declaración del concurso (auto de fecha 8 de mayo
de 2024) y que, por tanto, ha de ser cumplido en sus estrictos términos, sin que la
referida declaración de concurso pueda llevar aparejada la resolución del mismo, ni
tampoco sea necesaria la comparecencia del administrador concursal. Máxime si se
tiene en cuenta que además, el dinero obtenido por la venta del citado inmueble ha sido
entregada para la minoración de las deudas existentes, entre ellas la cancelación del
crédito hipotecario que gravaba el inmueble y por cuyo impago ya se había iniciado la
correspondiente ejecución.
Es necesario añadir además que, tratándose de un contrato de arras celebrado con
anterioridad a la declaración del concurso, si por parte de Don D. H. N. se hubiera dado
una negativa a la formalización de la compraventa y, por tanto, otorgamiento de la
correspondiente escritura de compraventa (hoy suspendida su inscripción), la parte
compradora del citado inmueble podría ejercitar la correspondiente vía judicial en contra
de la masa a los solos efectos del estricto cumplimiento del contrato de arras suscrito. A
lo que hay que añadir el hecho de que Don D. H. N. no era el único propietario del
inmueble, ya que el 50 % de la propiedad le correspondía a Doña L. A. B. C., quien
también podría exigir el cumplimiento del mismo y a quien no tenía por qué afectarle la
declaración de concurso.
En idéntico sentido a lo contenido en los párrafos precedente y, solo a título de
ejemplo, vamos a señalar lo contenido en la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo
Civil, de fecha 29 de septiembre de 2021 (Recurso no 651/2021) que recoge:
“Comienza indicando el Alto Tribunal que el contrato concertado entre las partes era
un contrato do tracto único, y que al tiempo de la declaración judicial de concurso de la
vendedora las obligaciones recíprocas del contrato estaban aún pendientes por ambas
partes, por lo que, aplicando el artículo 61.2 de la derogada LC, las obligaciones
pendientes de la concursada con la compradora tenían la condición de créditos contra la
masa.
Por otra parte, se afirma que el artículo 61 de la derogada LC establece que la
declaración de concurso de la vendedora no determina la resolución del contrato de
compraventa, ya que este no se había resuelto, y que, por lo tanto, ante el
incumplimiento de la parte vendedora, la sociedad compradora podría instar su
cumplimiento con cargo a la masa”.
Como consecuencia de todo lo anteriormente manifestado, no era necesaria la
intervención del administrador concursal, que, por otro lado, no había sido nombrado en
la fecha de suscripción del contrato de arras (…)
Segundo. Es necesario hacer constar que en el momento de la suscripción del
contrato de arras no solo no existía declaración del concurso, sino que tampoco había
sido nombrado el administrador concursal, no habiéndose producido la correspondiente
acta de intervención de facultades. Es más, a día de la fecha el administrador concursal
ni tan siquiera se ha puesto en contacto con esta parte.
Por último, es necesario dejar constancia de que mediante escrito de alegaciones de
fecha 4 de julio de 2024 (…), se puso en conocimiento del Juzgado de lo Mercantil n.º 4
de Madrid, autos de Concurso de Ordinario n.º 207/2024, el destino dado al pecio
obtenido por la compraventa del inmueble de referencia.
cve: BOE-A-2025-2337
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 33
Viernes 7 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 17385
tanto a cargo del concursado como de la otra parte. Ambas partes deberán ejecutar las
prestaciones comprometidas, siendo con cargo a la masa aquellas a que esté obligado el
concursado. Declarado el concurso, la facultad de resolución del contrato por
incumplimiento anterior a la declaración de concurso solo podrá ejercitarse si el contrato
fuera de tracto sucesivo, es decir, si las partes hubiesen contratado que las obligaciones
derivadas se irían cumpliendo a lo largo de la duración del contrato.
En el supuesto que nos ocupa, Don D. H. N. había suscrito con fecha 26 de abril
de 2024 contrato de arras con respecto al inmueble objeto de transmisión y del que se
ha suspendido la inscripción, por lo que necesariamente estamos ante un contrato
suscrito con fecha anterior a la declaración del concurso (auto de fecha 8 de mayo
de 2024) y que, por tanto, ha de ser cumplido en sus estrictos términos, sin que la
referida declaración de concurso pueda llevar aparejada la resolución del mismo, ni
tampoco sea necesaria la comparecencia del administrador concursal. Máxime si se
tiene en cuenta que además, el dinero obtenido por la venta del citado inmueble ha sido
entregada para la minoración de las deudas existentes, entre ellas la cancelación del
crédito hipotecario que gravaba el inmueble y por cuyo impago ya se había iniciado la
correspondiente ejecución.
Es necesario añadir además que, tratándose de un contrato de arras celebrado con
anterioridad a la declaración del concurso, si por parte de Don D. H. N. se hubiera dado
una negativa a la formalización de la compraventa y, por tanto, otorgamiento de la
correspondiente escritura de compraventa (hoy suspendida su inscripción), la parte
compradora del citado inmueble podría ejercitar la correspondiente vía judicial en contra
de la masa a los solos efectos del estricto cumplimiento del contrato de arras suscrito. A
lo que hay que añadir el hecho de que Don D. H. N. no era el único propietario del
inmueble, ya que el 50 % de la propiedad le correspondía a Doña L. A. B. C., quien
también podría exigir el cumplimiento del mismo y a quien no tenía por qué afectarle la
declaración de concurso.
En idéntico sentido a lo contenido en los párrafos precedente y, solo a título de
ejemplo, vamos a señalar lo contenido en la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo
Civil, de fecha 29 de septiembre de 2021 (Recurso no 651/2021) que recoge:
“Comienza indicando el Alto Tribunal que el contrato concertado entre las partes era
un contrato do tracto único, y que al tiempo de la declaración judicial de concurso de la
vendedora las obligaciones recíprocas del contrato estaban aún pendientes por ambas
partes, por lo que, aplicando el artículo 61.2 de la derogada LC, las obligaciones
pendientes de la concursada con la compradora tenían la condición de créditos contra la
masa.
Por otra parte, se afirma que el artículo 61 de la derogada LC establece que la
declaración de concurso de la vendedora no determina la resolución del contrato de
compraventa, ya que este no se había resuelto, y que, por lo tanto, ante el
incumplimiento de la parte vendedora, la sociedad compradora podría instar su
cumplimiento con cargo a la masa”.
Como consecuencia de todo lo anteriormente manifestado, no era necesaria la
intervención del administrador concursal, que, por otro lado, no había sido nombrado en
la fecha de suscripción del contrato de arras (…)
Segundo. Es necesario hacer constar que en el momento de la suscripción del
contrato de arras no solo no existía declaración del concurso, sino que tampoco había
sido nombrado el administrador concursal, no habiéndose producido la correspondiente
acta de intervención de facultades. Es más, a día de la fecha el administrador concursal
ni tan siquiera se ha puesto en contacto con esta parte.
Por último, es necesario dejar constancia de que mediante escrito de alegaciones de
fecha 4 de julio de 2024 (…), se puso en conocimiento del Juzgado de lo Mercantil n.º 4
de Madrid, autos de Concurso de Ordinario n.º 207/2024, el destino dado al pecio
obtenido por la compraventa del inmueble de referencia.
cve: BOE-A-2025-2337
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Núm. 33
