BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 6 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 16707

Consecuencia de ello, y según afirma la propia DG en resolución de 25 de octubre
de 2018, la cancelación registral de condiciones resolutorias en garantía de obligaciones
distintas a la del pago del precio no tendría encaje en ningún precepto legal, lo cual es
manifiestamente contrario al propósito de la norma y a la voluntad del legislador, según
se ha expuesto anteriormente. Sin embargo, se permite afirmar en la misma resolución
que “Podrá, no obstante, solicitarse la cancelación cuando hayan transcurrido veinte
años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación
garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la
titularidad de la propia garantía”, y ello a pesar de lo afirmado previamente –y, ¿en base
a qué precepto legal exactamente?–, lo cual resulta, ya no solo en una manifiesta
incongruencia –a las que, lamentablemente, y de una forma que resulta poco
comprensible, estamos acostumbrados en el ámbito de cancelaciones de condiciones
resolutorias por caducidad diferentes a las que garantizan el pago aplazado–, si no en un
claro y directo ataque a la seguridad jurídica.
Siendo además que el propio artículo 11 de la Ley Hipotecaria, al que remite el 82.5,
hace referencia no solo a las condiciones resolutorias del pago aplazado, si no también,
en su párrafo tercero, “a las permutas o adjudicaciones en pago cuando una de las
partes tuviere que abonar a la otra alguna diferencia en dinero o en especie”; es decir,
que del propio artículo 11 LH, se desprende la equivalencia entre la condición resolutoria
por pago aplazado y por permutas, siendo además que ambas son acciones personales
y, por lo tanto, prescriben a los 5 años (artículo 1964 CC), así como que la cancelación
de la condición resolutoria del pago aplazado en virtud del artículo 82.5 LH también
requiere necesariamente la apreciación por parte del registrador de la prescripción del
derecho, por lo que nada debería impedir, en virtud del artículo 4.1 del CC, trasladar esto
también a cualquier tipo de condición resolutoria o, al menos, a todas aquellas a las que
se refiere el artículo 11 LH.
En resumen, limitar la aplicación del artículo 82.5 exclusivamente a un tipo de
operaciones carece de fundamento legal, contradice lo dispuesto en el propio
artículo 82.2 LH, los artículos 3 y 4.1 del CC, el artículo 11 LH, el principio de unidad del
ordenamiento jurídico, así como es contrario al propósito de la norma y a la voluntad del
legislador, que persigue la cancelación de cargas que puedan entenderse extintas.
Igualmente ocurre con impedir la aplicación del artículo 210.1.8 LH o el artículo 177 RH
para la cancelación de condiciones resolutorias distintas de las que garanticen el pago
aplazado.
Cuarto. Contrariamente a lo que afirma la Nota de calificación frente a la que nos
alzamos, y con el debido respeto, es claro que sí existe el “dies a quo”, según pasamos a
exponer, pudiendo apreciarse el titubeo, con todos los respetos, de la Sra. Registradora
sustituida en cuanto a afirmar que no existe el dies a quo.
Siguiendo el principio establecido en la referida resolución de la DGRN de 26 de abril
de 2006, se precisa la constancia fehaciente de la realidad del hecho, lo cual puede ser
más o menos difícil de apreciar en condiciones resolutorias diferentes a las que
garanticen el pago aplazado; no obstante, ello no debería ser óbice para que cada caso
sea revisado individualmente, y sin perjuicio de lo manifestado anteriormente en contra
de dichas afirmaciones.
Así las cosas, de la propia inscripción registral se desprenden dos tipos de
obligaciones diferentes, las relativas a la obligación de la construcción del edificio, y la
obligación de entregar dos viviendas en los dos meses siguientes al certificado final de
obra. De la misma forma, podríamos agrupar las obligaciones temporalmente, las
relativas a la construcción del edificio, evidentemente, eran previas a la obligación de la
entrega de las dos viviendas. Por lo tanto, se puede afirmar que, posteriormente a la
obligación de entregar las dos viviendas en cuestión, no cabía posibilidad de más
incumplimientos del contrato, lo que, en principio –aunque adelantamos que en realidad
no así, por la aplicación del artículo 1.964 CC– el dies a quo sería precisamente cuando
vencía la obligación de la entrega de las dos viviendas, es decir, en los dos meses
siguientes al certificado final de obra, siendo además que consta en el registro que

cve: BOE-A-2025-2229
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Núm. 32