Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-2228)
Resolución de 9 de diciembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de La Bisbal d'Empordà a inscribir un decreto de adjudicación y un mandamiento de cancelación librados en procedimiento de ejecución de títulos judiciales.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 6 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 16700
cuatro años, a la anotación preventiva de embargo, de forma que durante este periodo
podrá hacerse valer el efecto de cancelación de cargas posteriores del eventual decreto
de adjudicación dictado en esa ejecución.
Procede mantener la doctrina tradicional a que se refieren los anteriores
fundamentos de Derecho, si bien entendiendo que la emisión de la certificación de
cargas y la extensión de la nota marginal de expedición de certificación constituyen una
prórroga temporal, de cuatro años, de la anotación preventiva de embargo, de forma que
durante este período podrá hacerse valer el efecto de cancelación de cargas posteriores
del eventual decreto de adjudicación dictado en esa ejecución.
Por lo que resultará procedente la cancelación por caducidad de la anotación
preventiva de embargo, cuando haya sido solicitada y emitida certificación de cargas en
el procedimiento de ejecución, mientras no transcurra el plazo de cuatro años desde esta
última fecha. De tal forma que, mientras no haya transcurrido este plazo, si se presenta
en el Registro de la Propiedad el testimonio del decreto de adjudicación y el mandamiento
de cancelación de cargas, resultará procedente la inscripción y la cancelación de cargas
solicitada, dejando únicamente a salvo las eventuales inscripciones de derechos
adquiridos después de que en el Registro ya no constara la anotación de embargo por
haberse cancelado el asiento.
3. En el presente caso consta que cuando se presenta el decreto de adjudicación y
el mandamiento de cancelación de cargas la anotación preventiva de embargo estaba ya
cancelada con anterioridad por haber incurrido en caducidad con arreglo al artículo 86 de
la Ley Hipotecaria.
Por esa razón, como se ha expuesto en el anterior apartado, no es posible ya
cancelar ninguno de los asientos que en su momento eran posteriores a dicha anotación
preventiva.
4. Distinta suerte ha de correr la nota de calificación del decreto de adjudicación.
El principio de tracto sucesivo establecido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que
intenta evitar la indefensión proscrita en el artículo 24 de la Constitución Española en su
aplicación procesal y registral, implica que los procedimientos deben ir dirigidos contra el
titular registral o sus herederos.
Esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida
dentro del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el
artículo 100 del Reglamento Hipotecario.
Como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo, es principio básico de
nuestro sistema registral el de que todo título que pretenda su acceso al Registro ha de
venir otorgado por el titular registral o en procedimiento seguido contra él (cfr.
artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria), alternativa esta última que no hace sino
desenvolver en el ámbito registral el principio constitucional de salvaguardia
jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (cfr. artículo 24 de la
Constitución Española) y el propio principio registral de salvaguardia judicial de los
asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria).
Este principio deriva a su vez de la legitimación registral pues si conforme al
artículo 38 de la Ley Hipotecaria la inscripción implica una presunción «iuris tantum» de
exactitud de los pronunciamientos del Registro a todos los efectos legales en beneficio
del titular registral, el efecto subsiguiente es el cierre del Registro a los títulos otorgados
en procedimientos seguidos con persona distinta de dicho titular o sus herederos, y que
esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro
del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del
Reglamento Hipotecario.
En el caso objeto de este expediente, la finca que ha sido adjudicada en el
procedimiento de ejecución se encontraba inscrita en el momento de presentarse el
decreto de adjudicación en el Registro, en cuanto a la nuda propiedad a favor de don
G. A. D. y, en cuanto al usufructo vitalicio, en favor de doña M. D. T.
cve: BOE-A-2025-2228
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 32
Jueves 6 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 16700
cuatro años, a la anotación preventiva de embargo, de forma que durante este periodo
podrá hacerse valer el efecto de cancelación de cargas posteriores del eventual decreto
de adjudicación dictado en esa ejecución.
Procede mantener la doctrina tradicional a que se refieren los anteriores
fundamentos de Derecho, si bien entendiendo que la emisión de la certificación de
cargas y la extensión de la nota marginal de expedición de certificación constituyen una
prórroga temporal, de cuatro años, de la anotación preventiva de embargo, de forma que
durante este período podrá hacerse valer el efecto de cancelación de cargas posteriores
del eventual decreto de adjudicación dictado en esa ejecución.
Por lo que resultará procedente la cancelación por caducidad de la anotación
preventiva de embargo, cuando haya sido solicitada y emitida certificación de cargas en
el procedimiento de ejecución, mientras no transcurra el plazo de cuatro años desde esta
última fecha. De tal forma que, mientras no haya transcurrido este plazo, si se presenta
en el Registro de la Propiedad el testimonio del decreto de adjudicación y el mandamiento
de cancelación de cargas, resultará procedente la inscripción y la cancelación de cargas
solicitada, dejando únicamente a salvo las eventuales inscripciones de derechos
adquiridos después de que en el Registro ya no constara la anotación de embargo por
haberse cancelado el asiento.
3. En el presente caso consta que cuando se presenta el decreto de adjudicación y
el mandamiento de cancelación de cargas la anotación preventiva de embargo estaba ya
cancelada con anterioridad por haber incurrido en caducidad con arreglo al artículo 86 de
la Ley Hipotecaria.
Por esa razón, como se ha expuesto en el anterior apartado, no es posible ya
cancelar ninguno de los asientos que en su momento eran posteriores a dicha anotación
preventiva.
4. Distinta suerte ha de correr la nota de calificación del decreto de adjudicación.
El principio de tracto sucesivo establecido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que
intenta evitar la indefensión proscrita en el artículo 24 de la Constitución Española en su
aplicación procesal y registral, implica que los procedimientos deben ir dirigidos contra el
titular registral o sus herederos.
Esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida
dentro del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el
artículo 100 del Reglamento Hipotecario.
Como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo, es principio básico de
nuestro sistema registral el de que todo título que pretenda su acceso al Registro ha de
venir otorgado por el titular registral o en procedimiento seguido contra él (cfr.
artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria), alternativa esta última que no hace sino
desenvolver en el ámbito registral el principio constitucional de salvaguardia
jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (cfr. artículo 24 de la
Constitución Española) y el propio principio registral de salvaguardia judicial de los
asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria).
Este principio deriva a su vez de la legitimación registral pues si conforme al
artículo 38 de la Ley Hipotecaria la inscripción implica una presunción «iuris tantum» de
exactitud de los pronunciamientos del Registro a todos los efectos legales en beneficio
del titular registral, el efecto subsiguiente es el cierre del Registro a los títulos otorgados
en procedimientos seguidos con persona distinta de dicho titular o sus herederos, y que
esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro
del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del
Reglamento Hipotecario.
En el caso objeto de este expediente, la finca que ha sido adjudicada en el
procedimiento de ejecución se encontraba inscrita en el momento de presentarse el
decreto de adjudicación en el Registro, en cuanto a la nuda propiedad a favor de don
G. A. D. y, en cuanto al usufructo vitalicio, en favor de doña M. D. T.
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