BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 6 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 16699

– En dicho procedimiento se dictó sentencia en fecha de 29 de diciembre de 2012
por la que en su fallo se exponía que se declaraba «el derecho legitimario de doña
A. D. T. en la sucesión de la doña F. T. G.», y se condenaba a «D. G. A. D. pago a la
actora de la cantidad de ciento veintinueve mil trescientos diecinueve euros con
cincuenta y dos céntimos (129.319,52 euros), más los intereses legales que esa cantidad
devengue desde el 9 de agosto de 2006». En dicho procedimiento ambas partes estaban
comparecidas y representadas.
– Posteriormente se inició procedimiento de ejecución de títulos judiciales, en el que
finalmente y por subasta se adjudicó a la parte ejecutante, doña A. D. T., sus derechos
legitimarios/hereditarios sobre la finca número 153 de Torrent. Dicha resolución devino
firme.
– La inicial anotación preventiva de embargo que se practicó sobre los derechos
hereditarios de don G. A. D. sobre la finca registral 153 se canceló por caducidad.
Resumidamente, el registrador deniega la inscripción, respecto del decreto de
adjudicación, por no cumplirse el requisito del tracto sucesivo y estar ya cancelada
por caducidad la anotación de embargo que en su día se practicó en el curso del
procedimiento ejecutivo, y, respecto del mandamiento de cancelación por «falta
inscripción del decreto de adjudicación previo que se halla calificado con defectos».
2. La doctrina tradicional de este Centro Directivo parte de lo establecido en el
artículo 86.1.º de la Ley Hipotecaria, al disponer: «Las anotaciones preventivas,
cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación
misma, salvo aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve. No obstante,
a instancia de los interesados o por mandato de las autoridades que las decretaron,
podrán prorrogarse por un plazo de cuatro años más, siempre que el mandamiento
ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento. La anotación
prorrogada caducará a los cuatro años de la fecha de la anotación misma de prórroga.
Podrán practicarse sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos».
De dicho precepto se extrae la conclusión de que las anotaciones preventivas tienen
una vigencia determinada y su caducidad opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de
cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente,
careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, entre ellos la posición de prioridad
que las mismas conceden a su titular, y que permite la inscripción de un bien con
cancelación de cargas posteriores a favor del adjudicatario, que ha adquirido en el
procedimiento del que deriva la anotación, de modo que los asientos posteriores mejoran
su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba aquel
asiento y no podrán ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el
artículo 175.2.ª del Reglamento Hipotecario, si al tiempo de presentarse aquél en el
Registro, se había operado ya la caducidad. Y ello porque como consecuencia de ésta,
han avanzado de rango y pasado a ser registralmente preferentes.
De otro modo: estando caducada, y además cancelada, la anotación tomada para la
seguridad del procedimiento de ejecución, como acontece en el caso, no es posible
obtener el trasvase de prioridad en detrimento de las cargas posteriores, debiendo el
registrador denegar la inscripción del mandamiento en que dicha cancelación se
pretenda. El artículo 175 del Reglamento Hipotecario prevé la posibilidad de cancelación,
como consecuencia de la ejecución del embargo trabado, si bien dicha virtualidad
cancelatoria sólo surte sus efectos mientras dicha anotación conste vigente (artículo 674
de la Ley de Enjuiciamiento Civil y Resolución de la Dirección General de los Registros y
del Notariado de 28 de octubre de 2010).
Respecto de las alegaciones realizadas en el escrito de recurso en relación con la
postura que el Tribunal Supremo en los últimos años sobre esta materia, conviene
recordar que el Tribunal Supremo –acogiendo alguna de las preocupaciones manifestadas
en la doctrina de este Centro Directivo– en su Sentencia número 237/2021, de 4 de
mayo, ha matizado su doctrina contenida en la Sentencia número 427/2017, de 7 de
julio, en cuanto que la emisión de la certificación de cargas y la extensión de la nota
marginal más que «causar estado» definitivo, constituyen una prórroga temporal, de

cve: BOE-A-2025-2228
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