Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-2243)
Resolución de 30 de diciembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Pineda de Mar, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 6 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 16834
Subsidiariamente y en el supuesto de que pudiera acreditarse que la operación que
es objeto de calificación no está sujeta a la LCI, por la finalidad del préstamo concedido,
deben determinarse los requisitos que deben concurrir en el préstamo hipotecario
(condición del prestamista y del prestatario, destino del préstamo y naturaleza del bien
hipotecado) para que a los prestamistas no entidades de crédito les sea de aplicación la
Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores
de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración
de contratos de préstamo o crédito y, en consecuencia, los requisitos de la inscripción en
el Registro Público previsto en su artículo 3; y la suscripción del seguro de
responsabilidad civil o la constitución del aval bancario impuestos por el artículo 7.
Para esa determinación en el presente caso deben tenerse en cuenta las siguientes
circunstancias:
a) Se señala que el deudor que es una persona física.
b) Solicita el préstamo para desarrollar una actividad en principio no empresarial
pues se trata de la cancelación de un préstamo garantizado con hipoteca sobre la misma
finca, obtenido para la construcción de una vivienda sobre la misma finca, y que consta
inscrito en el registro sobre dicha finca que es la que ahora también se hipoteca.
c) Se manifiesta que el acreedor, que es una persona jurídica, no se dedica de
manera profesional o habitual a la actividad de concesión de créditos y préstamo
hipotecarios, sin embargo, de la consulta interactiva resulta la habitualidad en la
actividad de concesión de préstamos.
d) Se hipoteca una finca que el Registro de la Propiedad se encuentra descrita
como vivienda.
En cuanto a la condición de consumidor del prestatario, como dice la resolución de la
Dirección General, la cuestión principal radica en delimitar cuál ha sido la real finalidad
del préstamo hipotecario concedido, ya que la aplicabilidad de la Ley 2/2009 exige que el
destino de éste sea una actividad ajena a la propia actividad empresarial o profesional
del prestatario, es decir, que el prestatario actúe bajo la condición de consumidor.
Así, el artículo 2 de la Directiva 93/13/CEE define al consumidor como «toda persona
física que, en los contratos regulados por la presente Directiva, actúe con un propósito
ajeno a su actividad profesional», el artículo 3 de la Ley General para la Defensa de los
Consumidores y Usuarios de 2007 considera consumidores o usuarios a “las personas
físicas o jurídicas o unidades sin personalidad jurídica que actúen en un ámbito ajeno a
una actividad comercial, empresarial, oficio o profesión”, y el artículo 1 de la propia
Ley 2/2009 declara que “tienen la consideración de consumidores las personas físicas y
jurídicas que, en los contratos a que se refiere esta Ley, actúan en un ámbito ajeno a su
actividad profesional o empresarial”. Teniendo en cuenta que en este caso la finca ha
sido adquirida por la hipotecante por donación y que en ningún momento se dice que
actúe en el ámbito de su actividad profesional y que se declara en esta escritura que la
finalidad es financiar la vivienda habitual y en la de préstamo hipotecario que se pretende
cancelar que el préstamo se concede para la construcción de vivienda, y que se trata de
su vivienda habitual, no puede concluirse que la deudora actúe dentro de su ámbito
profesional o empresarial y por tanto debe entenderse que tiene el carácter de
consumidora.
Dado que en este supuesto según las circunstancias se desprenden que se trata de
un prestamista habitual y de un prestatario, deudor persona física consumidora (ya que
no resulta de la escritura su carácter empresarial) y que la finalidad es cancelar un
préstamo obtenido para la construcción de la vivienda (en el supuesto que se entendiera
que es que para reforma), se concluye que si no lo estuviera a la LCI por razón del
destino del préstamo, sí que estaría sujeta a la Ley 2/2009 y es necesaria en ese caso la
inscripción de la entidad prestamista en el registro público de empresas creado en el
Instituto Nacional de consumo, denominado AECOSAN, previa la constitución de un
seguro de responsabilidad civil y acreditación de la vigencia del mismo.
cve: BOE-A-2025-2243
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 32
Jueves 6 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 16834
Subsidiariamente y en el supuesto de que pudiera acreditarse que la operación que
es objeto de calificación no está sujeta a la LCI, por la finalidad del préstamo concedido,
deben determinarse los requisitos que deben concurrir en el préstamo hipotecario
(condición del prestamista y del prestatario, destino del préstamo y naturaleza del bien
hipotecado) para que a los prestamistas no entidades de crédito les sea de aplicación la
Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores
de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración
de contratos de préstamo o crédito y, en consecuencia, los requisitos de la inscripción en
el Registro Público previsto en su artículo 3; y la suscripción del seguro de
responsabilidad civil o la constitución del aval bancario impuestos por el artículo 7.
Para esa determinación en el presente caso deben tenerse en cuenta las siguientes
circunstancias:
a) Se señala que el deudor que es una persona física.
b) Solicita el préstamo para desarrollar una actividad en principio no empresarial
pues se trata de la cancelación de un préstamo garantizado con hipoteca sobre la misma
finca, obtenido para la construcción de una vivienda sobre la misma finca, y que consta
inscrito en el registro sobre dicha finca que es la que ahora también se hipoteca.
c) Se manifiesta que el acreedor, que es una persona jurídica, no se dedica de
manera profesional o habitual a la actividad de concesión de créditos y préstamo
hipotecarios, sin embargo, de la consulta interactiva resulta la habitualidad en la
actividad de concesión de préstamos.
d) Se hipoteca una finca que el Registro de la Propiedad se encuentra descrita
como vivienda.
En cuanto a la condición de consumidor del prestatario, como dice la resolución de la
Dirección General, la cuestión principal radica en delimitar cuál ha sido la real finalidad
del préstamo hipotecario concedido, ya que la aplicabilidad de la Ley 2/2009 exige que el
destino de éste sea una actividad ajena a la propia actividad empresarial o profesional
del prestatario, es decir, que el prestatario actúe bajo la condición de consumidor.
Así, el artículo 2 de la Directiva 93/13/CEE define al consumidor como «toda persona
física que, en los contratos regulados por la presente Directiva, actúe con un propósito
ajeno a su actividad profesional», el artículo 3 de la Ley General para la Defensa de los
Consumidores y Usuarios de 2007 considera consumidores o usuarios a “las personas
físicas o jurídicas o unidades sin personalidad jurídica que actúen en un ámbito ajeno a
una actividad comercial, empresarial, oficio o profesión”, y el artículo 1 de la propia
Ley 2/2009 declara que “tienen la consideración de consumidores las personas físicas y
jurídicas que, en los contratos a que se refiere esta Ley, actúan en un ámbito ajeno a su
actividad profesional o empresarial”. Teniendo en cuenta que en este caso la finca ha
sido adquirida por la hipotecante por donación y que en ningún momento se dice que
actúe en el ámbito de su actividad profesional y que se declara en esta escritura que la
finalidad es financiar la vivienda habitual y en la de préstamo hipotecario que se pretende
cancelar que el préstamo se concede para la construcción de vivienda, y que se trata de
su vivienda habitual, no puede concluirse que la deudora actúe dentro de su ámbito
profesional o empresarial y por tanto debe entenderse que tiene el carácter de
consumidora.
Dado que en este supuesto según las circunstancias se desprenden que se trata de
un prestamista habitual y de un prestatario, deudor persona física consumidora (ya que
no resulta de la escritura su carácter empresarial) y que la finalidad es cancelar un
préstamo obtenido para la construcción de la vivienda (en el supuesto que se entendiera
que es que para reforma), se concluye que si no lo estuviera a la LCI por razón del
destino del préstamo, sí que estaría sujeta a la Ley 2/2009 y es necesaria en ese caso la
inscripción de la entidad prestamista en el registro público de empresas creado en el
Instituto Nacional de consumo, denominado AECOSAN, previa la constitución de un
seguro de responsabilidad civil y acreditación de la vigencia del mismo.
cve: BOE-A-2025-2243
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Núm. 32
