BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 6 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 16846

En este caso la vinculación laboral del prestatario solo resulta de la afirmación que la
entidad prestamista realiza en la diligencia de subsanación, por lo que este requisito no
puede entenderse como cumplido, dado que la aplicación de la excepción citada supone
la pérdida por parte del prestatario de las especiales garantías de transparencia material
y de las condiciones financieras favorables para el consumidor que recoge la repetida
Ley 5/2019.
6. Por lo que respecta al requisito de que la «Tasa Anual Equivalente» del préstamo sea
inferior a la del mercado, en general, la comparación de las condiciones financieras de los
préstamos puede resultar difícil, ya que no todos los préstamos son completamente
equiparables y más en este supuesto en que se deben comparar las condiciones de un
préstamo concedido por una entidad financiera –«Caixabank, S.A.»–, sujeta a la aplicación de
la Ley 5/2019, y otro concedido por una entidad no financiera –«Friselva, S.A.»–, en probable
situación de no estar sujeta a dicha Ley si concurren los requisitos expuestos.
De ahí, la importancia de la constancia en todas las escrituras de préstamo
hipotecario, y su reflejo en la inscripción correspondiente, de la denominada «Tasa Anual
Equivalente», en cuanto dato que resume o determina de manera sencilla el coste global
de la operación de préstamo para el prestatario, y permite su comparación con los
distintos productos financieros entre los que debe decidir.
El artículo 4 de la Ley 5/2019, señala respecto de la TAE que deberá «ser expresada
como porcentaje anual del importe total del préstamo concedido, más los costes
aparejados, si ha lugar, y que corresponde, sobre una base anual, al valor actual de
todos los compromisos futuros o existentes, tales como disposiciones de fondos,
reembolsos y gastos, convenidos por el prestamista y el prestatario».
La obligación de informar acerca de la TAE en los contratos con consumidores, como
medio coadyuvante para una adecuada protección de los mismos, resulta, entre otras, de la
Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, y ha
sido recogida en distintas normas nacionales como en la Ley 5 /2019 de 15 de marzo,
reguladora de los contratos de crédito extraordinario, cuyo artículo 9 la configura como una
información fundamental de los préstamos inmobiliarios con consumidores, y en cuyos
artículo 8 y el anexo II se regula detalladamente la forma de su cálculo. Igualmente, la
Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de
préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de
contratos de préstamo o crédito, en sus artículos 12 y 14 recoge la obligación de informar en
los contratos que regula de la TAE de la operación, y la Orden EHA/2899/2011, de 28 de
octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, recoge la misma
obligación en sus artículos 4, 7 y 32 terdecies, con la finalidad de posibilitar la aludida
comparación entre los distintos productos ofrecidos.
En consecuencia, la fijación de la TAE en los préstamos hipotecarios con
consumidores, sea cual sea el carácter del prestamista, constituye un dato obligatorio,
que sirve también para determinar, que es lo que interesa en este expediente, si las
condiciones materiales del préstamo concedido son mejores a las normales del mercado.
A este respecto, debe tenerse en cuenta que es doctrina del Tribunal Supremo que la
comparación para llegar a determinar tal circunstancia en materia de préstamo, créditos
y productos financieros en general, no debe hacerse en términos de tipo de interés
nominal –TIN–, como hacen las registradora calificante y el recurrente, sino en términos
de tasa anual de equivalencia –TAE–.
Así, la Sentencia del Tribunal Supremo número 258/2023 de 15 de febrero de 2023,
en su fundamento de Derecho tercero, apartado 2, señala, tratando una cuestión de
intereses usurarios, pero cuyas conclusiones son plenamente aplicables analógicamente
a este supuesto, que para juzgar si un interés es superior –o inferior– al normal del
mercado, debe atenderse a dos consideraciones principales: «i) por una parte, que “el
porcentaje que ha de tomarse en consideración para determinar si el interés es
notablemente superior al normal del dinero no es el nominal, sino la tasa anual
equivalente (TAE),que se calcula tomando en consideración cualesquiera pagos que el
prestatario ha de realizar al prestamista por razón del préstamo, conforme a unos

cve: BOE-A-2025-2243
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Núm. 32