Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-2243)
Resolución de 30 de diciembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Pineda de Mar, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 32
Jueves 6 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 16847
estándares legalmente predeterminados”; ii) y, por otra, que la comparación no debía
hacerse con el interés legal del dinero, sino con el interés normal o habitual, para cuyo
conocimiento podía acudirse a las estadísticas que publica el Banco de España,
tomando como base la información que mensualmente tienen que facilitarle las
entidades de crédito en cumplimiento del artículo 5.1 de los Estatutos del Sistema
Europeo de Bancos Centrales y del Banco Central Europeo (BCE)». Añade esta
Sentencia que para realizar la determinación de ese interés medio o normal del dinero,
punto de partida de la comparación que se pretenda, debe utilizarse el tipo medio de
interés, en los citados términos TAE, que corresponda a la operación crediticia de la
categoría específica que se trate en cada caso, en cuanto solo se pueden comparar
situaciones homogéneas o equivalentes.
Por su parte, la Sentencia del Tribunal Supremo número 317/2023 de 28 de febrero
de 2023, en su fundamento de Derecho tercero apartado 5, ha precisado más la cuestión
al señalar que, además, la comparación debe hacerse atendiendo al momento de la
celebración del contrato; añadiendo en su número 6 que «bien porque el interés del
crédito sea un tipo fijo, bien porque sea un tipo de interés variable referenciado a un
índice legal, cuya evolución no depende del propio prestamista, las circunstancias
determinantes de que el interés fuera notablemente superior al normal del dinero y
manifiestamente desproporcionado con las circunstancias del caso son, lógicamente, las
que concurrieran en el momento de contratar, pues no es imputable al acreedor que tales
circunstancias evolucionen con el tiempo y que el interés que se fijó cuando se celebró el
contrato, ajustado a las circunstancias de aquel momento, quede muy por encima del
interés normal de esos contratos cuando transcurran varios años, dada la duración en el
tiempo de estos contratos crediticios», lo que impone la comparación de la TAE de cada
préstamo o de éstos con el mercado, teniendo en cuenta la TAE que fuera aplicable al
tipo inicial pactado en el momento de la celebración del respectivo contrato.
En el supuesto objeto de este recurso, como se ha expuesto en los hechos, la
escritura de préstamo hipotecario no contiene la fijación de la «Tasa Anual Equivalente»
de la operación lo que, al no permitir su comparación con el préstamo al que sustituye y
tampoco con el normal del mercado, constituye un defecto que impide la inscripción al no
poder determinarse si se cumple el requisito recogido en el artículo 2.4.a) de la
Ley 5/2019, que justifica su no aplicación.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto atendiendo a
lo expuesto en los Fundamentos de Derecho 5.º y 6.º y confirmar la nota de calificación
de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
cve: BOE-A-2025-2243
Verificable en https://www.boe.es
Madrid, 30 de diciembre de 2024.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, María Ester Pérez Jerez.
https://www.boe.es
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
Núm. 32
Jueves 6 de febrero de 2025
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estándares legalmente predeterminados”; ii) y, por otra, que la comparación no debía
hacerse con el interés legal del dinero, sino con el interés normal o habitual, para cuyo
conocimiento podía acudirse a las estadísticas que publica el Banco de España,
tomando como base la información que mensualmente tienen que facilitarle las
entidades de crédito en cumplimiento del artículo 5.1 de los Estatutos del Sistema
Europeo de Bancos Centrales y del Banco Central Europeo (BCE)». Añade esta
Sentencia que para realizar la determinación de ese interés medio o normal del dinero,
punto de partida de la comparación que se pretenda, debe utilizarse el tipo medio de
interés, en los citados términos TAE, que corresponda a la operación crediticia de la
categoría específica que se trate en cada caso, en cuanto solo se pueden comparar
situaciones homogéneas o equivalentes.
Por su parte, la Sentencia del Tribunal Supremo número 317/2023 de 28 de febrero
de 2023, en su fundamento de Derecho tercero apartado 5, ha precisado más la cuestión
al señalar que, además, la comparación debe hacerse atendiendo al momento de la
celebración del contrato; añadiendo en su número 6 que «bien porque el interés del
crédito sea un tipo fijo, bien porque sea un tipo de interés variable referenciado a un
índice legal, cuya evolución no depende del propio prestamista, las circunstancias
determinantes de que el interés fuera notablemente superior al normal del dinero y
manifiestamente desproporcionado con las circunstancias del caso son, lógicamente, las
que concurrieran en el momento de contratar, pues no es imputable al acreedor que tales
circunstancias evolucionen con el tiempo y que el interés que se fijó cuando se celebró el
contrato, ajustado a las circunstancias de aquel momento, quede muy por encima del
interés normal de esos contratos cuando transcurran varios años, dada la duración en el
tiempo de estos contratos crediticios», lo que impone la comparación de la TAE de cada
préstamo o de éstos con el mercado, teniendo en cuenta la TAE que fuera aplicable al
tipo inicial pactado en el momento de la celebración del respectivo contrato.
En el supuesto objeto de este recurso, como se ha expuesto en los hechos, la
escritura de préstamo hipotecario no contiene la fijación de la «Tasa Anual Equivalente»
de la operación lo que, al no permitir su comparación con el préstamo al que sustituye y
tampoco con el normal del mercado, constituye un defecto que impide la inscripción al no
poder determinarse si se cumple el requisito recogido en el artículo 2.4.a) de la
Ley 5/2019, que justifica su no aplicación.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto atendiendo a
lo expuesto en los Fundamentos de Derecho 5.º y 6.º y confirmar la nota de calificación
de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
cve: BOE-A-2025-2243
Verificable en https://www.boe.es
Madrid, 30 de diciembre de 2024.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, María Ester Pérez Jerez.
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