BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 6 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 16842

hace un análisis en relación con de la “Estadística de Hipotecas del año 2023” publicada
por el INE que incorpora al recurso.
2. Una consideración previa de carácter formal debe hacerse antes de entrar a
analizar el fondo jurídico de la calificación registral objeto de este recurso y es que de
conformidad con los artículos 324 y 326 de la Ley Hipotecaria y la doctrina de este
Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 16 de febrero de 2005, 5, 17 y 18 de marzo
de 2008 y 1 de agosto de 2014), el objeto del recurso contra calificaciones de
registradores de la Propiedad y Mercantil es exclusivamente la determinación de si la
calificación negativa realizada por el registrador titular del Registro es ajustada a
Derecho, tanto formal como sustantivamente, o debe inscribirse el negocio celebrado,
circunscribiéndose también, exclusivamente, en cuanto a los puntos de la misma que
hayan sido objeto del recurso; no pudiendo entrar a valorar otros posibles defectos que
pudiera contener la escritura de hipoteca, ni tampoco aquellos que no hubieran sido
recurridos.
3. En relación con la consideración como profesional del prestamista, es doctrina
reiterada de esta Dirección General (vid., por todas, la Resolución de 14 de marzo
de 2023) que el carácter de habitualidad en la concesión de préstamos no tiene una
definición precisa en la legislación en general, ni tampoco en la específica, siendo las
diferentes normas que, de un modo u otro, aluden a este término las que en ocasiones
han fijado criterios objetivos para considerar la existencia de tal carácter (por ejemplo, la
legislación fiscal para entender como habitual un domicilio). Fuera de estos supuestos la
resolución de la controversia sobre el carácter habitual o no de una actividad sólo puede
producirse por la valoración de las pruebas existentes en uno u otro sentido.
En orden a la obtención de pruebas acerca de la habitualidad en la concesión de
préstamos por parte de un acreedor determinado, el registrador en el ejercicio de su
función calificadora sobre la legalidad, puede tener en cuenta los datos que resulten de
organismos oficiales a los que pueda acceder directamente, no sólo para el mayor
acierto en la calificación sino también para liberar a los interesados de presentar
documentos que puede obtener directamente cuando ello le sea factible sin paralizar el
procedimiento registral o cuando sea especialmente útil para el ejercicio adecuado de la
calificación registral; como ha ocurrido en este caso, el «Servicio de Interconexión entre
los Registros» en relación con la habitualidad de los prestamistas que no tengan el
carácter de entidades financieras (Resoluciones de 4 de febrero, 13 y 28 de julio, 7 de
septiembre y 5 de octubre de 2015 y 10 de marzo, 20 de junio, 7, 11 y 22 de julio y 10 de
octubre de 2016 y 14 de marzo de 2013), resultante en este caso que el prestamista es
titular registral de ocho hipotecas.
Con la consulta de las bases de datos de titularidades de hipotecas se trata de
obtener información que de manera objetiva e indubitada, acredite o complemente el
contenido de la documentación presentada o que apoyen la emisión de una calificación
lo más precisa y acertada posible, y en este sentido el otorgamiento de sucesivos
préstamos hipotecarios, o su adquisición reiterada vía cesión, constituye un indicio
suficiente del desarrollo de una actividad profesional, que justifica la exigencia por parte
del registrador del cumplimiento de los requisitos legales exigibles; quedando
desvirtuada con ello la manifestación del prestamista de no ejercer de forma profesional
la actividad efectuada en la escritura, por los datos obrantes en los diferentes Registros
de la Propiedad, que revelan una cierta habitualidad en la concesión o titularidad de
préstamos con garantía hipotecaria.
En el supuesto que nos ocupa la sociedad prestamista, como se ha indicado
anteriormente, manifiesta en la escritura que no tiene por objeto social la concesión de
préstamos, e incorpora a la misma un «Informe de Actividad de Prestamista Negativo»,
obtenido de la consulta a la Agencia Notarial de Certificación, añadiendo que en los
préstamos que ha concedido con carácter excepcional con anterioridad, los prestatarios
no eran consumidores y algunos de ellos ya están cancelados económicamente.
Ahora bien, tales argumentos no pueden ser admitidos porque la doctrina de este
Centro Directivo acerca del concepto de prestamista habitual, en ningún momento ha

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