BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 6 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 16841

ocho– préstamos hipotecarios inscritos en varios Registros, de modo que, a su juicio,
revela el ejercicio habitual de la actividad de concesión de préstamos, concurriendo los
elementos objetivos y subjetivos que determinan la aplicación de la Ley 5/2019 y sus
normas de transparencia;
2.º También entiende que para quedar excluido el préstamo de dicha Ley, al
amparo de su artículo 2.4 relativo a los préstamos concedidos a empleados, deben
cumplirse los requisitos que la Dirección General ha establecido en interpretación del
citado artículo, que determina que el préstamo se debe conceder a un empleado en
aplicación de lo acordado en el convenio colectivo del sector o de la política social o
laboral de la empresa, y así se indique en la escritura; así como que carezca de interés o
que sus condiciones económicas, incluida en particular la TAE, sean más favorables que
las generales del mercado, y que así se acredite o, al menos que «ambas partes así lo
afirmen y reconozcan, y vinculen dicho reconocimiento a la condición de empleado del
prestatario».
En la calificación, concluye la registradora, que tales circunstancias de exclusión no
concurren en el presente supuesto porque se indica que el préstamo se ha concedido
por «la relación de confianza con el empleado», no dentro del marco de un convenio
colectivo y en cumplimiento de una política social adoptada por la empresa, por lo que se
deduce que no se trata de una política general de la entidad; y porque del examen de las
condiciones financieras concretas del préstamo y su comparación con aquel al que
sustituye, ante la ausencia de la constancia de la TAE, no parece que las mismas sean
notablemente más favorables a las de mercado.
La recurrente sostiene, resumidamente, que de la propia escritura resulta claramente
probado que la entidad prestamista no actuaba en ejercicio profesional de la actividad de
concesión de préstamos y que además existe causa de exclusión de la Ley 5/2019, por
las siguientes razones:
1.º Porque cuando el objeto y actividad principal de la entidad prestamista no es
propiamente financiero, debe estimarse que tal entidad, cuando lleva a cabo la
concesión de préstamos a sus empleados, lo hace siempre como una actividad
accesoria derivada de su política social, y así se hace constar en la propia escritura en
una diligencia de adición.
2.º Porque de ningún modo, la sociedad prestamista que interviene en el mercado
de servicios financieros de manera empresarial o profesional, tal y como exige la
normativa que aplica la registradora calificante, como dice se acredita con el justificante
del Informe de Actividad del Prestamista obtenido en la Notaría, donde certifica que la
Sociedad no ha suscrito dos o más escrituras de constitución de préstamos durante los
últimos cuatro años, documento al que da más valor que al que se refleja en la nota de
calificación, por esa concreción temporal del mismo.
3.º Porque entiende que la aparición de más de dos derechos hipotecarios inscritos
en la consulta registral interactiva al «Servicio de prestamistas habituales» no puede
convertir automáticamente al prestamista en un profesional del sector según la
Ley 5/2019, de 15 de marzo, sino que debe atenderse a más razones: pudiendo ocurrir
que los préstamos concedidos lo fueran a entidades jurídicas (en concreto en este caso
a empresas del sector cárnico) y no a consumidores, que recayeran sobre inmuebles no
residenciales o que estuvieran ya amortizados y, por tanto, fueren susceptibles de
cancelación registral. Se aportan al recurso copias simples de las escrituras de hipotecas
concedidas por la entidad prestamista de las que resulta que concurren las
circunstancias expresadas.
4.º Porque de la diligencia de subsanación de la escritura calificada se desprende
que el préstamo con garantía hipotecaria se otorgó exclusivamente en virtud de la
relación laboral existente entre ambas partes; y porque el análisis comparativo que
realiza la nota de calificación de las condiciones materiales de cada préstamo (el original
y el que ahora su otorga en su sustitución) a fin de establecer si puede considerarse que
las condiciones ofrecidas son mejores o no, no es correcto, para intentar acreditar lo cual

cve: BOE-A-2025-2243
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Núm. 32