Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-2243)
Resolución de 30 de diciembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Pineda de Mar, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 6 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 16838
En segundo lugar, entendemos que la comparación de las condiciones materiales de
ambos préstamos puede resultar difícil, ya que no son completamente equiparables.
En ciertos aspectos, los beneficios de uno y otro pueden estar más relacionados con
una percepción subjetiva que con una evaluación objetiva (…).
Como se puede observar, el préstamo concedido por dicha entidad financiera no era
un préstamo común, sino que era una cuenta especial donde la libertad de disposición
del capital prestado quedaba condicionada a la justificación y cumplimiento de un
conjunto de condiciones particulares y comprobaciones por parte de dicha entidad,
relacionadas con la evolución de la ejecución de la obra realizada (en este sentido,
véase la cláusula “1 bis. Pacte primer bis. Compte especial”).
En cambio, el préstamo otorgado por Friselva S.A. puede considerarse más
beneficioso en este sentido, ya que la trabajadora puede disponer libremente de la
totalidad del capital prestado, sin estar sujeta a condiciones específicas ni justificar su
destino.
En relación con el tipo de interés, y según la publicación “Estadística de Hipotecas de
diciembre de 2023 y año 2023”, publicada por el INE el 22 de febrero de 2024, el tipo
medio de interés inicial para las hipotecas de tipo fijo en el año 2023 se establecía
en 3,54 %.
La entidad bancaria ofreció un tipo fijo inicial del 3,750 % (un interés superior a la
media del mercado) y la cuota mixta ascendía a 701,05 € mensuales. En la nota de
calificación negativa también se pone de manifiesto que el interés fijo establecido podía
ser objeto de una bonificación de hasta un punto, es decir, hasta el 2,750 %; sin
embargo, esto estaba condicionado al cumplimiento de una serie de condiciones
particulares costosas impuestas por la entidad bancaria, por lo que no era una
bonificación gratuita.
Como se puede observar, para beneficiarse de este tipo de interés, es necesario
darse de alta o mantener ciertos productos y servicios vigentes con la entidad bancaria
(también con empresas de su grupo o con empresas con las que comercializa). Estos
productos tienen un precio adicional y de mantenimiento extra a los del préstamo
concertado, los cuales deben mantenerse vigentes a lo largo de toda la duración del
préstamo hipotecario. A modo de ejemplo, se pueden mencionar la contratación de una
tarjeta de crédito o de débito con la entidad, suscribir un seguro de hogar, un seguro de
vida, un seguro de salud, contratar un servicio de alarma o un servicio de protección del
hogar, etc. Cuantos más productos se contraten, mayor será la bonificación hasta este
punto.
En comparación, la Sociedad no impone ninguna condición en este sentido,
brindando total libertad a la trabajadora para suscribir los productos y servicios que más
le convengan y elegir libremente con qué empresas desea hacerlo. En este sentido,
también es una ventaja respecto al préstamo hipotecario sustituido.
De igual modo, la Sociedad ofreció a la trabajadora un tipo fijo inicial del 3 %, que ya
es inferior a la media indicada por el INE y al ofrecido por la entidad bancaria, además de
no estar sujeto a ninguna condición particular como las que hemos mencionado
anteriormente.
Si bien, a partir del tercer año, el interés del 3 % fijo se incrementará por el
porcentaje que del Euribor exceda del 4 %. Por lo tanto, si el Euribor se mantiene al 3 %
la cuota hipotecaria no experimentaría ningún tipo de variación, y si el Euribor evoluciona
por encima del 4 %, se añadiría este diferencial. Todo ello, con la ventaja que no es
acumulativo, por lo que se reinicia siempre a partir de 3 %.
Estudiando la evolución del Euribor del año 2023 y 2024, si añadimos la variación
experimentada por encima del 4 % al interés fijo del 3 %, el tipo de interés sigue siendo
inferior al tipo de interés fijo ofrecido por la entidad bancaria y al de la media indicada por
el INE.
Como muestra de ello, se añaden dos tablas publicadas por el Diario del Euribor
donde se incluye su evolución: (…).
cve: BOE-A-2025-2243
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 32
Jueves 6 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 16838
En segundo lugar, entendemos que la comparación de las condiciones materiales de
ambos préstamos puede resultar difícil, ya que no son completamente equiparables.
En ciertos aspectos, los beneficios de uno y otro pueden estar más relacionados con
una percepción subjetiva que con una evaluación objetiva (…).
Como se puede observar, el préstamo concedido por dicha entidad financiera no era
un préstamo común, sino que era una cuenta especial donde la libertad de disposición
del capital prestado quedaba condicionada a la justificación y cumplimiento de un
conjunto de condiciones particulares y comprobaciones por parte de dicha entidad,
relacionadas con la evolución de la ejecución de la obra realizada (en este sentido,
véase la cláusula “1 bis. Pacte primer bis. Compte especial”).
En cambio, el préstamo otorgado por Friselva S.A. puede considerarse más
beneficioso en este sentido, ya que la trabajadora puede disponer libremente de la
totalidad del capital prestado, sin estar sujeta a condiciones específicas ni justificar su
destino.
En relación con el tipo de interés, y según la publicación “Estadística de Hipotecas de
diciembre de 2023 y año 2023”, publicada por el INE el 22 de febrero de 2024, el tipo
medio de interés inicial para las hipotecas de tipo fijo en el año 2023 se establecía
en 3,54 %.
La entidad bancaria ofreció un tipo fijo inicial del 3,750 % (un interés superior a la
media del mercado) y la cuota mixta ascendía a 701,05 € mensuales. En la nota de
calificación negativa también se pone de manifiesto que el interés fijo establecido podía
ser objeto de una bonificación de hasta un punto, es decir, hasta el 2,750 %; sin
embargo, esto estaba condicionado al cumplimiento de una serie de condiciones
particulares costosas impuestas por la entidad bancaria, por lo que no era una
bonificación gratuita.
Como se puede observar, para beneficiarse de este tipo de interés, es necesario
darse de alta o mantener ciertos productos y servicios vigentes con la entidad bancaria
(también con empresas de su grupo o con empresas con las que comercializa). Estos
productos tienen un precio adicional y de mantenimiento extra a los del préstamo
concertado, los cuales deben mantenerse vigentes a lo largo de toda la duración del
préstamo hipotecario. A modo de ejemplo, se pueden mencionar la contratación de una
tarjeta de crédito o de débito con la entidad, suscribir un seguro de hogar, un seguro de
vida, un seguro de salud, contratar un servicio de alarma o un servicio de protección del
hogar, etc. Cuantos más productos se contraten, mayor será la bonificación hasta este
punto.
En comparación, la Sociedad no impone ninguna condición en este sentido,
brindando total libertad a la trabajadora para suscribir los productos y servicios que más
le convengan y elegir libremente con qué empresas desea hacerlo. En este sentido,
también es una ventaja respecto al préstamo hipotecario sustituido.
De igual modo, la Sociedad ofreció a la trabajadora un tipo fijo inicial del 3 %, que ya
es inferior a la media indicada por el INE y al ofrecido por la entidad bancaria, además de
no estar sujeto a ninguna condición particular como las que hemos mencionado
anteriormente.
Si bien, a partir del tercer año, el interés del 3 % fijo se incrementará por el
porcentaje que del Euribor exceda del 4 %. Por lo tanto, si el Euribor se mantiene al 3 %
la cuota hipotecaria no experimentaría ningún tipo de variación, y si el Euribor evoluciona
por encima del 4 %, se añadiría este diferencial. Todo ello, con la ventaja que no es
acumulativo, por lo que se reinicia siempre a partir de 3 %.
Estudiando la evolución del Euribor del año 2023 y 2024, si añadimos la variación
experimentada por encima del 4 % al interés fijo del 3 %, el tipo de interés sigue siendo
inferior al tipo de interés fijo ofrecido por la entidad bancaria y al de la media indicada por
el INE.
Como muestra de ello, se añaden dos tablas publicadas por el Diario del Euribor
donde se incluye su evolución: (…).
cve: BOE-A-2025-2243
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 32
