Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-2243)
Resolución de 30 de diciembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Pineda de Mar, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 32
Jueves 6 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 16837
no puede significar que la Sociedad desarrolle la actividad profesional de prestamista, y
menos cuando no opera en este mercado y durante los últimos cuatro años no ha
otorgado ningún préstamo hipotecario.
En segundo lugar, debe considerarse que si las ocho operaciones con garantía
hipotecaria suscritas por la Sociedad han sido inscritas en los Registros de la Propiedad,
y solo la concesión de dos préstamos puede constituir un indicio suficiente de que
estamos ante un prestamista que realiza la actividad de manera profesional, no se
entiende el acceso al Registro de la Propiedad de las otras seis, salvo que los
registradores concluyeran que la Sociedad no era prestador profesional o que dichas
operaciones quedaban fuera del ámbito de aplicación de la Ley 2/2009 y la Ley 5/2019.
En acreditación de lo anterior (…) copias simples de escrituras con garantía
hipotecaria otorgadas a favor de Friselva S.A. Como se demuestra, se trata de
operaciones mercantiles con garantía hipotecaria distintas a las de un préstamo, y
deberían excluirse de la consulta del Índice Central. Asimismo, se tratan de operaciones
que quedan fuera del ámbito de aplicación de la Ley 2/2009 y la Ley 5/2019. También se
adjunta copia de las notas simples registrales donde aparecen las inscripciones de las
garantías hipotecarias otorgadas. De ellas se desprende que todas son susceptibles de
cancelación registral, por lo que no constituyen “derechos de hipoteca vigentes”, tal y
como indica la consulta registral.
Además, como puede comprobarse, todas las garantías hipotecarias se otorgaron en
los años posteriores a la crisis económica de España, por lo que servían para garantizar
la deuda contraída por empresas del sector cárnico (véase, por ejemplo, el clausulado de
la hipoteca de máximos).
Por los motivos y razones antes mencionadas, no puede considerarse que Friselva
S.A. sea un prestador profesional, por lo cual, el préstamo concedido quedaría fuera del
ámbito de aplicación de la Ley 5/2019 y de la Ley 2/2009.
Ley 5/2019: exclusión por el artículo 2.4.
Sin perjuicio de lo expuesto en el Motivo anterior, y solo en el caso de que se
considere que resultan de aplicación las exigencias de la Ley 5/2019, también venimos a
argumentar que la escritura de préstamo hipotecario tampoco quedaría sujeta a la
aplicación de la Ley 5/2019, debido a la exclusión prevista en el artículo 2.4 del mismo
texto legislativo.
La diligencia de subsanación unida a la Escritura de Hipoteca establece que el
préstamo hipotecario se otorgó con la finalidad de sustituir un préstamo concedido por
otra entidad financiera (Caixabank S.A.), cuyo destino era financiar la construcción/
reforma de la vivienda.
De la literalidad de la diligencia de subsanación de la Escritura se desprende que el
préstamo con garantía hipotecaria se otorgó en virtud de la relación laboral existente
entre ambas partes, de manera que es un préstamo hipotecario concedido a la Sra. M.
E. F. por el hecho de ser empleada de la Sociedad. Si no fuera por ello, no se habría
concedido, ya que Friselva S.A. no se dedica a la actividad de prestamista ni los ofrece
al público en general, por los motivos expuestos en el Motivo anterior a los que nos
remitimos íntegramente.
Seguidamente, la nota de calificación negativa realiza un análisis comparativo de las
condiciones materiales de cada préstamo a fin de establecer si puede considerarse que
las condiciones ofrecidas son mejores o no.
Sin ser profesionales en el sector ni pretender realizar un estudio del mercado,
queremos puntualizar y contra argumentar algunos aspectos del análisis de la nota de
calificación negativa.
Entendemos, en primer lugar, que el razonamiento lógico conlleva a deducir que las
condiciones ofrecidas por la Sociedad a su trabajadora eran mejores que las obtenidas
por la otra entidad bancaria; de lo contrario, el préstamo no habría sido sustituido. Más
aún, teniendo en cuenta el corto período de vigencia del primero, el cual fue otorgado
el 20 de agosto de 2023, y el segundo, el 19 de diciembre del mismo año.
cve: BOE-A-2025-2243
Verificable en https://www.boe.es
Tercero.
Núm. 32
Jueves 6 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 16837
no puede significar que la Sociedad desarrolle la actividad profesional de prestamista, y
menos cuando no opera en este mercado y durante los últimos cuatro años no ha
otorgado ningún préstamo hipotecario.
En segundo lugar, debe considerarse que si las ocho operaciones con garantía
hipotecaria suscritas por la Sociedad han sido inscritas en los Registros de la Propiedad,
y solo la concesión de dos préstamos puede constituir un indicio suficiente de que
estamos ante un prestamista que realiza la actividad de manera profesional, no se
entiende el acceso al Registro de la Propiedad de las otras seis, salvo que los
registradores concluyeran que la Sociedad no era prestador profesional o que dichas
operaciones quedaban fuera del ámbito de aplicación de la Ley 2/2009 y la Ley 5/2019.
En acreditación de lo anterior (…) copias simples de escrituras con garantía
hipotecaria otorgadas a favor de Friselva S.A. Como se demuestra, se trata de
operaciones mercantiles con garantía hipotecaria distintas a las de un préstamo, y
deberían excluirse de la consulta del Índice Central. Asimismo, se tratan de operaciones
que quedan fuera del ámbito de aplicación de la Ley 2/2009 y la Ley 5/2019. También se
adjunta copia de las notas simples registrales donde aparecen las inscripciones de las
garantías hipotecarias otorgadas. De ellas se desprende que todas son susceptibles de
cancelación registral, por lo que no constituyen “derechos de hipoteca vigentes”, tal y
como indica la consulta registral.
Además, como puede comprobarse, todas las garantías hipotecarias se otorgaron en
los años posteriores a la crisis económica de España, por lo que servían para garantizar
la deuda contraída por empresas del sector cárnico (véase, por ejemplo, el clausulado de
la hipoteca de máximos).
Por los motivos y razones antes mencionadas, no puede considerarse que Friselva
S.A. sea un prestador profesional, por lo cual, el préstamo concedido quedaría fuera del
ámbito de aplicación de la Ley 5/2019 y de la Ley 2/2009.
Ley 5/2019: exclusión por el artículo 2.4.
Sin perjuicio de lo expuesto en el Motivo anterior, y solo en el caso de que se
considere que resultan de aplicación las exigencias de la Ley 5/2019, también venimos a
argumentar que la escritura de préstamo hipotecario tampoco quedaría sujeta a la
aplicación de la Ley 5/2019, debido a la exclusión prevista en el artículo 2.4 del mismo
texto legislativo.
La diligencia de subsanación unida a la Escritura de Hipoteca establece que el
préstamo hipotecario se otorgó con la finalidad de sustituir un préstamo concedido por
otra entidad financiera (Caixabank S.A.), cuyo destino era financiar la construcción/
reforma de la vivienda.
De la literalidad de la diligencia de subsanación de la Escritura se desprende que el
préstamo con garantía hipotecaria se otorgó en virtud de la relación laboral existente
entre ambas partes, de manera que es un préstamo hipotecario concedido a la Sra. M.
E. F. por el hecho de ser empleada de la Sociedad. Si no fuera por ello, no se habría
concedido, ya que Friselva S.A. no se dedica a la actividad de prestamista ni los ofrece
al público en general, por los motivos expuestos en el Motivo anterior a los que nos
remitimos íntegramente.
Seguidamente, la nota de calificación negativa realiza un análisis comparativo de las
condiciones materiales de cada préstamo a fin de establecer si puede considerarse que
las condiciones ofrecidas son mejores o no.
Sin ser profesionales en el sector ni pretender realizar un estudio del mercado,
queremos puntualizar y contra argumentar algunos aspectos del análisis de la nota de
calificación negativa.
Entendemos, en primer lugar, que el razonamiento lógico conlleva a deducir que las
condiciones ofrecidas por la Sociedad a su trabajadora eran mejores que las obtenidas
por la otra entidad bancaria; de lo contrario, el préstamo no habría sido sustituido. Más
aún, teniendo en cuenta el corto período de vigencia del primero, el cual fue otorgado
el 20 de agosto de 2023, y el segundo, el 19 de diciembre del mismo año.
cve: BOE-A-2025-2243
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Tercero.
