BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 6 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 16852

Decreto 22/2004, de 29 de enero, rogando que cuando se haya realizado la anotación de
comunique al Ayuntamiento.
El registrador no practica los asientos solicitados al no haberse practicado en ese
Registro anotación alguna, teniendo en cuenta que la anotación se suspendió el 3 de
mayo y 17 de junio de 2024.
En su informe el registrador complementa su argumentación exponiendo que el
presente recurso carece de virtualidad jurídica sustantiva por cuanto la nota de
calificación negativa que motivó el mismo es un mero efecto jurídico reflejo de la nota de
calificación de fecha 17 de junio de 2024, en la que se suspende la anotación por «no
constar que el acuerdo haya sido notificado a la titular registral de la finca afectada doña
M. Y. O. D., teniendo en cuenta que la finca registral 4224 aparece inscrita al folio 122 del
tomo 2220, libro 46, a favor de don J. L.C. M. y doña M. Y. O. D., para su sociedad
conyugal». En consecuencia «lo procedente sería subsanar ese defecto o, si se
considera que es irrelevante, recurrir la referida nota de calificación por la que se
suspendió la práctica de la anotación preventiva de incoación de expediente de disciplina
urbanística. En cualquier caso, lo que carece absolutamente de sentido es pretender
practicar en el Registro ciertos asientos sobre la base de otros que no han tenido lugar,
vulnerando el principio de tracto sucesivo. Además, el procedimiento señalado en los
artículos 56 y siguientes del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, que finaliza, en el
presente caso, con los efectos registrales señalados en su artículo 63, tiene su base en
la anotación preventiva a favor de la Administración actuante; asiento que, como ya se
ha señalado anteriormente, nunca se ha practicado en este Registro. Por otra parte si se
admitiera la inscripción directa de la terminación del expediente, sin la constancia en el
Registro de la Propiedad de la susodicha anotación preventiva a favor de la
Administración actuante, se estarían infringiendo las garantías legalmente establecidas a
favor de los titulares registrales del dominio y de cualquier derecho real sobre la finca,
máxime cuando ni siquiera se ha justificado que el acuerdo de incoación del expediente
de disciplina urbanística ha sido notificado a doña M. Y. O. D.».
Por tanto, a la vista de estos hechos y de los términos en que se ha presentado el
recurso, el presente expediente se centra en el defecto expuesto en la última nota de
calificación y referido a la improcedencia de practicar la nota marginal de terminación del
expediente de disciplina urbanística cuando no se practicó previamente la anotación
preventiva de su incoación ni consta haberse notificado a la cotitular de la finca
ganancial, dado que la finca consta inscrita a favor de don J. L.C. M. y doña M. Y. O. D.,
para su sociedad conyugal y solo consta la notificación al primero.
2. Reiteradamente esta Dirección General ha afirmado (vid., por todas,
Resoluciones de 27 de febrero de 2012 y 22 de junio de 2013) que no obstante la
presunción de legalidad, ejecutividad y eficacia de que legalmente están investidos los
actos administrativos (cfr. artículos 38 y 39 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del
Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas), el artículo 99 del
Reglamento Hipotecario faculta al registrador para calificar, respecto de los documentos
administrativos, entre otros extremos, la competencia del órgano, la congruencia de la
resolución con el procedimiento seguido, los trámites e incidencias esenciales de éste,
así como la relación del mismo con el título registral y a los obstáculos que surjan con el
Registro.
En consecuencia, tratándose de documentos administrativos, uno de los extremos
que está sujeto a la calificación registral es precisamente si los trámites del
procedimiento están debidamente relacionados con el titular registral o lo que es lo
mismo si el titular registral ha tenido en el procedimiento la posición jurídica contemplada
por el ordenamiento (cfr. artículo 99 del Reglamento Hipotecario).
Como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo, es principio básico de
nuestro sistema registral el de que todo título que pretenda su acceso al Registro ha de
venir otorgado por el titular registral o en procedimiento seguido contra él
(cfr. artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria), alternativa esta última que no hace sino
desenvolver en el ámbito registral el principio constitucional de salvaguardia

cve: BOE-A-2025-2244
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Núm. 32