BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 6 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 16858

En este sentido, la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía de 13 de
julio de 2023, recurso número 1420/2021, señala «(…) a propósito del procedimiento de
restauración del ordenamiento urbanístico conculcado, señala que en lo referente al
principio de culpabilidad, ha de señalarse que, en supuestos como el presente, la acción
dirigida para restaurar la legalidad ha de entenderse con el propietario o poseedor actual,
aun cuando no haya sido el responsable de las obras realizadas sin licencia, por cuanto
sólo él tiene la posibilidad de proceder a la restauración del orden urbanístico infringido,
que, incluso, en los supuestos de transmisión de la finca en la que se ha realizado obras
contrarias a la legalidad urbanística, será el nuevo propietario el que venga obligado a
realizar las actividades necesarias para legalizar dichas obras, o en el supuesto de que
dichas obras sean ilegalizables o que no se haya procedido a su legalización, será el
propietario actual de la finca en cuestión el obligado a la demolición de dichas obras.
Todo lo dicho anteriormente, ha de entenderse sin perjuicio de las acciones civiles que
para reclamar el valor de las obras de demolición puedan tener los interesados. Se
constituyen así las acciones de protección de la legalidad a modo de obligaciones
“propter rem”, que han de ser cumplidas por aquel que tiene la titularidad efectiva de la
finca al momento de ejercitarse por la entidad pública las acciones que el ordenamiento
jurídico le otorga para la protección de la legalidad (…)» –cfr. también el artículo 340 del
Decreto 550/2022 por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley 7/2021, y el
artículo 353.4 del mismo–.
Asimismo, debe tenerse presente que la regulación del Real Decreto 1093/1997,
de 4 de julio, no diferencia con claridad entre ambos tipos de procedimientos y sus
consecuencias, pero sí destaca que el objeto de sus normas responde al fin de asegurar
el resultado de los expedientes de disciplina urbanística y la reposición de los bienes
afectados al estado que tuvieren con anterioridad a la infracción –cfr. artículo 56–.
Más clarificador resulta el preámbulo del propio Real Decreto al señalar que «aunque
la incoación de expedientes sancionadores o de incumplimiento de obligaciones de esta
naturaleza puedan acceder al Registro mediante anotación preventiva, ello será sólo
posible en cuanto la infracción o el incumplimiento tengan directa repercusión sobre las
fincas, por lo que no podrán acceder aquellos expedientes que sólo persiguen la
imposición de una sanción económica, para lo que se prevé que pueda solicitarse una
anotación preventiva de embargo».
En resumen, el resultado de un expediente por sanción urbanística no será siempre y
en todo caso susceptible de reflejo registral, pues deberá atenderse a su contenido
concreto y si el mismo afecta o se refiere a la finca, en el sentido de definir una situación
urbanística concreta con consecuencias reales.
En el caso concreto de este expediente, resulta incuestionable el carácter real del
contenido de la resolución, en cuanto a la situación de edificación sin título habilitante y
contraria a la ordenación y el deber de restauración de la legalidad urbanística acordada
en el expediente sancionador, lo que puede ser reflejado mediante nota marginal a que
se refiere el apartado tercero del artículo 67 de la Ley de Suelo –cfr. el artículo 74.1 del
Real Decreto 1093/1997–.
Esta nota marginal no producirá otro efecto que el de dar a conocer la situación
urbanística en el momento a que se refiere el título que las origina, poniendo en
conocimiento de terceros los deberes urbanísticos que afectan a la finca con carácter
«propter rem» y en los que quedarán subrogados legalmente, sin perjuicio de la
posibilidad de una posterior prescripción de las acciones de protección y la situación
consecuente de asimilada a fuera de ordenación de la edificación, en su caso.
Además, esta nota marginal tendrá vigencia indefinida, pero podrá ser cancelada en
los términos del artículo 65.2 del Real Decreto 1093/1997, es decir, por acuerdo de la
Administración, o en virtud de resolución judicial por las que se declaren la inexistencia
de la infracción, la improcedencia de las órdenes de restauración del orden jurídico o de
que ha tenido lugar el incumplimiento de los deberes correspondientes. También podrá
practicarse por solicitud del titular registral a la que se acompañe la certificación del
acuerdo de la Administración en el que resuelva la cancelación de la nota, o la

cve: BOE-A-2025-2244
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Núm. 32