BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 6 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 16857

los deberes u obligaciones que imponga, como resulta del citado artículo 63 del Real
Decreto 1093/1997.
No debe olvidarse que el artículo 27 de la actual Ley de Suelo, en línea con sus
precedentes, regula el principio de subrogación legal, en virtud del cual la transmisión de
fincas no modifica la situación del titular respecto de los deberes del propietario conforme
a esa ley y los establecidos por la legislación de la ordenación territorial y urbanística
aplicable o exigibles por los actos de ejecución de la misma.
El nuevo titular queda subrogado en los deberes del anterior propietario, que le
correspondan conforme a dicha normativa incluso contra su voluntad, así como en las
obligaciones por éste asumidas voluntariamente frente a la Administración competente, y
que hayan sido objeto de inscripción registral, siempre que tales obligaciones se refieran
a un posible efecto de mutación jurídico-real.
La subrogación legal implica que el nuevo adquirente se sitúa in locus et in ius en la
posición del anterior titular, adquiriendo la cosa con las cargas y gravámenes que esta
tenga, sin que la constancia registral o el principio de tracto sucesivo sea requisito sine
qua non para que estas se transmitan con la cosa a la que están afectas, pues la
inscripción en estos casos solo tiene su eficacia a efectos de publicidad, pero no impide
la transmisión de las cargas o limitaciones legales.
Además, el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, que protege al adquirente de buena fe,
no opera en el sentido de disolver tales cargas para el nuevo adquirente, que las
adquiere como nuevo titular porque estas conforman obligaciones «ob rem» o «propter
rem» de carácter público, y que la protección registral no ha de producir como efecto
exonerar al nuevo adquirente de atender a las mismas –cfr. sentencia del Tribunal
Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana de 27 de febrero de 2024 en línea con
las Sentencias del Tribunal Supremo de 27 de marzo de 1989 y 23 de octubre de 1997–.
Por esta razón la vigente legislación estatal de suelo establece la obligación de la
Administración de reflejar registralmente el inicio de los expedientes de disciplina, y que
disponga que la omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la
anotación preventiva dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en
el caso de que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca
afectada por el expediente. En tal caso, la citada Administración deberá indemnizar al
adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados.
En el caso de la resolución que pone fin al expediente sancionador analizado en este
recurso, la resolución municipal declara probados los hechos de edificación sin licencia y
contraria al planeamiento urbanístico, declara responsable a uno de los titulares
registrales con el atenuante de reconocimiento implícito de la infracción y compromiso de
realizar los trámites necesarios para contribuir a que desaparezca, la imposición de una
sanción, mantener en suspenso el expediente de restauración de legalidad urbanística
concediendo el plazo de dos meses para la presentación de propuesta de modificación
urbanística que ampare la legalización de la edificación, además se solicita
concretamente que «se practique nota marginal de terminación de expediente».
Es evidente que el contenido de ese acuerdo no puede ser reflejado mediante
anotación preventiva por cuanto el mismo impone unos deberes concretos que deben
cumplirse sobre la finca en cumplimiento de la propia normativa sustantiva que establece
el de restaurar la legalidad vulnerada por una edificación sin título habilitante y contraria
a la ordenación –artículos 118 de la Ley de la Ley 5/1999, de 8 de abril, y 341 y
siguientes del Decreto 22/2004, de 29 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de
Urbanismo de Castilla y León– y sin perjuicio de quien resulte responsable de la
infracción y por tanto de su sanción –artículo 349 de la ley–.
Es cierto que el expediente sancionador presenta una naturaleza puramente
personal por cuanto se dirige contra el responsable de la infracción, sea o no propietario
del inmueble donde se ha cometido –cfr. artículo 28.1 de la Ley 40/2015, de 1 de
octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público–, a diferencia del procedimiento de
restablecimiento de la legalidad urbanística y de las medidas derivadas del mismo, que
presentan una indudable naturaleza real.

cve: BOE-A-2025-2244
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Núm. 32