BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 6 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 16805

frente a tercero hasta transcurridos dos años de su inscripción. Plazo más que suficiente
para que el reclamante alegue su mejor derecho».
2. El principio de prioridad registral, uno de los esenciales de nuestro sistema
registral, inspira y se recoge en gran medida en el artículo 17 de la Ley Hipotecaria,
conforme al cual «inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título
traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales
impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o
anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la
propiedad del mismo inmueble o derecho real. Si sólo se hubiera extendido el asiento
de presentación, no podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún otro título de la clase
antes expresada durante el término de sesenta días, contados desde el siguiente al
de la fecha del mismo asiento».
3. No obstante es doctrina reiterada de este Centro Directivo (vid., por todas,
Resoluciones de 6 de julio de 2011, 7 de mayo de 2013, 31 de enero de 2014 y 11 de
junio de 2024), que la calificación de un documento deberá realizarse en función de lo
que resulte del título que se califica y de la situación tabular existente en el momento
mismo de su presentación en el Registro.
Esto significa que los registradores pueden y deben tener en cuenta documentos
pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular, aunque
hayan sido presentados con posterioridad con el fin de evitar asientos inútiles que
deberían cancelarse al extender los asientos derivados de un título posterior que ordena
la cancelación de los mismos.
Ya la Resolución de 2 de octubre de 1981 afirmó que una rígida aplicación del
principio de prioridad no puede impedir la facultad y el deber de los registradores de
examinar los documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que
afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad. En la calificación
del documento deben tener en cuenta los asientos registrales –entre los que se incluyen
los presentados en el Diario–, evitando así la práctica de inscripciones en que haya de
procederse a su inmediata cancelación al despachar el título subsiguiente presentado
con posterioridad (por ejemplo, una sentencia judicial firme dictada en procedimiento
seguido contra el adquirente, declarativa de la nulidad del título anteriormente
presentado).
Esta misma doctrina ha exigido siempre que se respete el principio de prioridad
registral, de modo que la calificación conjunta de los documentos presentados no puede
comportar una alteración injustificada en el orden de despacho de los mismos (cfr.
Resoluciones de 23 de octubre y 8 de noviembre de 2001). Como indicó la Resolución
de 7 de junio de 1993, la doctrina según la cual los registradores pueden y deben tener en
cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su
titular aunque hayan sido presentados con posterioridad «no puede llevarse al extremo de
la desnaturalización del propio principio de partida –el de prioridad– obligando al
registrador a una decisión de fondo sobre la prevalencia sustantiva y definitiva de uno u
otro título (decisión que tanto por su alcance como por lo limitado de los medios de
calificación, transciende claramente la función que la ley le encomienda al registrador)».
4. La cuestión esencial reside, en consecuencia, en determinar adecuadamente la
especie de conflicto que se produce cuando, a la hora de calificar, existe presentado un
documento posterior auténtico que cuestiona la validez o eficacia del primero.
Precisando aún más es importante delimitar que el conflicto que el principio de prioridad
pretende solventar es el que se produce entre dos derechos válidos compatibles o
incompatibles entre sí. Si son compatibles, el orden de despacho vendrá determinado
por el orden de presentación que determinará a su vez el rango hipotecario. Si son
incompatibles accederá al Registro el primeramente presentado con exclusión del
segundo cualquiera que sea su fecha (artículo 17 de la Ley Hipotecaria).
Este conflicto de prioridad no debe confundirse con el supuesto en que presentado
un título determinado es presentado con posterioridad otro distinto del que resulta la falta
de validez del primero. Aquí ya no existe conflicto entre títulos o derechos incompatibles,

cve: BOE-A-2025-2241
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Núm. 32