BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 6 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 16804

(estuvo empadronado en la finca, si bien en realidad vivía en Barcelona). El heredero (su
hijo) no tuvo en vida conocimiento de una vulneración de este derecho.
II. Sin entrar en la aparición sorpresiva de un contrato privado antiguo que ella no
firmó según consta en la calificación, que alega una prescripción adquisitiva en favor del
esposo, en la que el Registrador no entra a valorar, pero si dispone de él para poner en
duda la inscripción de la donación, lo que, sí es cierto, en un caso así, es que no nos
queda más remedio que aceptar como válido el principio prius tempore potior iure, como
viene a regular el artículo 17 de la Ley Hipotecaria.
III. Por tanto, cualquier valoración interpretativa no está en manos del Registrador,
sino de los tribunales o en todo caso. No hay que olvidar que la inscripción pretendida no
surtirá efectos frente a tercero hasta transcurridos dos años de su inscripción. Plazo más
que suficiente para que el reclamante alegue su mejor derecho.
IV. Cabe recordar en este caso los principios hipotecarios materiales existentes,
siendo su primero y principal el de prioridad, mediante el cual los derechos reales tienen
preferencia entre si atendiendo al orden de inscripción. Todo lo demás son valoraciones
que no competen a mi modo de ver al Registrador, sino al Jugado que lo determine, si se
da el caso.
V. El donante y los donatarios desconocían ese documento que se presenta con
posterioridad, pero aun así debe seguirse ser el orden cronológico legal establecido (la
prioridad), sin entrar en valoraciones interpretativas que habría que ver si son aplicables
a este caso concreto».
V
Mediante escrito, de fecha 30 de octubre de 2024, la registradora de la Propiedad se
ratificó en su calificación, emitió informe y remitió el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 17, 18, 34, 40, 42, 66, 82, 205 y 207 de la Ley Hipotecaria; las
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 2 de octubre
de 1981, 6 de julio de 2011, 7 de mayo de 2013 y 31 de enero de 2014, y la Resolución
de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 de junio de 2024.
1. Se solicita la inmatriculación de una finca al amparo del artículo 205 de la Ley
Hipotecaria, aportado escritura pública de donación y escritura pública de previa
adquisición hereditaria de la finca por la donante.
La registradora deniega la inmatriculación porque consta presentado con
posterioridad una sentencia por la que se declara el dominio de la misma finca a favor de
otra persona. Y «de un examen conjunto de ambos títulos se deduce la existencia de
dudas fundadas en cuanto a quien es el verdadero propietario de la finca, y si ésta debía
o no incluirse en el inventario de los bienes de la causante (…) Por otro lado, teniendo en
cuenta la naturaleza gratuita de ambas transmisiones y el, la [sic] existencia de un pleito
sobre la titularidad de la finca, y el pequeño lapso de tiempo transcurrido desde la fecha
del antetítulo hasta la fecha de la escritura de donación (título inmatriculador) surgen
dudas fundadas de si esta escritura de donación ha sido otorgado a los solos efectos,
instrumentales, de obtener la inmatriculación».
Confirmada la calificación negativa inicial en virtud de calificación sustitutoria, los
donatarios y solicitantes de la inmatriculación a su favor recurren contra la primera
calificación alegando que «el donante y los donatarios desconocían ese documento que
se presenta con posterioridad, pero aun así debe seguirse el orden cronológico legal
establecido (la prioridad), sin entrar en valoraciones interpretativas» y aplicar «el
principio prius tempore potior iure, como viene a regular el artículo 17 de la Ley
Hipotecaria». Añade que «cualquier valoración interpretativa no está en manos del
Registrador, sino de los tribunales» y que «la inscripción pretendida no surtirá efectos

cve: BOE-A-2025-2241
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Núm. 32