Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-2241)
Resolución de 20 de diciembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Oropesa del Mar n.º 1, por la que se deniega la inmatriculación de una finca por constar presentado con posterioridad un título contradictorio con la propiedad de los inmatriculantes.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 6 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 16806
no estamos ante un problema de prioridad sino de validez y en consecuencia y por
aplicación del principio de legalidad consagrado en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria,
procede la exclusión del título inválido sin que pueda apelarse al principio de prioridad
para evitarlo.
5. En el caso que nos ocupa, según el título presentado en primer lugar, unas
personas (A) adquieren mediante escritura pública de fecha 11 de junio de 2024 una
finca por donación de otra persona (B), quien a su vez la adquirió por herencia de una
tercera (C), formalizada en escritura de fecha 27 de junio de 2023.
Y según el título contradictorio presentado con posterioridad, que es una sentencia
judicial de fecha 28 de febrero de 2024 (es decir, anterior en unos meses a la escritura
de donación arriba citada), se declara el dominio de otra persona (D) sobre esa misma
finca.
Dicha sentencia recae en procedimiento entablado contra «ignorados herederos
de V. F. G.» (persona distinta de todos los anteriores), y la parte demandada consta
declarada en rebeldía. La sentencia, ante la falta de contestación a la demanda, la
estima íntegramente, y conforme a lo solicitado por el demandante, declara la propiedad
del demandante (D) sobre la finca «en virtud de prescripción adquisitiva o usucapión» y
ordena la inmatriculación a su favor.
Se da la circunstancia de que ninguno de los otorgantes de las escrituras de
donación y herencia previa, presentadas antes que la sentencia, han sido directamente
demandados en el procedimiento judicial que culmina con la sentencia reseñada, pues
tal procedimiento, como se ha dicho, consta sólo entablado contra «ignorados herederos
de V. F. G.», sin que, además, en dicho procedimiento judicial se hubiera nombrado ni
hubiera intervenido un defensor judicial de tal herencia.
Por tanto, la citada sentencia presentada en último lugar no declara la nulidad de las
escrituras públicas de donación y herencia presentadas previamente, ni se dicta en
procedimiento en el que sus otorgantes hayan sido parte procesal.
6. En consecuencia, en aplicación de la legislación vigente, en particular del
principio de prioridad registral (artículo 17 de la Ley Hipotecaria) y de la doctrina de este
Centro Directivo reseñada más arriba, procede aplicar estrictamente el principio de
prioridad registral, conforme al cual, la calificación y en su caso inscripción de la
titulación presentada en primer lugar, no puede ni debe tener en cuenta ni ser
obstaculizada por la presentación posterior de un título de dominio contradictorio, ni
siquiera tratándose en este caso de una sentencia judicial, ya que ésta última no es «una
sentencia judicial firme dictada en procedimiento seguido contra el adquirente,
declarativa de la nulidad del título anteriormente presentado», sino que estamos, pues,
ante un simple conflicto entre dos títulos de dominio incompatibles (según uno de ellos
alguien adquiere por donación y según otro alguien distinto adquiere por usucapión),
presentados bajo distintos asientos de presentación, de modo que, como se ha dicho
más arriba, «si son incompatibles accederá al Registro el primeramente presentado con
exclusión del segundo cualquiera que sea su fecha» (artículo 17 de la Ley Hipotecaria).
7. En todo caso, incluso tras la eventual inmatriculación de la finca en virtud de la
titulación presentada en primer lugar, se recuerda que los interesados podrán acudir, si
quieren, a los tribunales de Justicia para ventilar y contender entre sí acerca de la validez
o nulidad de los mismos títulos y, en consecuencia, rectificar judicialmente la inscripción
practicada (artículos 40 y 66 de la Ley Hipotecaria).
En el presente caso, además, la eventual inmatriculación, al amparo del artículo 205
de la Ley Hipotecaria, estaría sujeta a la limitación temporal y parcial de efectos prevista
en el artículo 207 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual, «los efectos protectores
dispensados por el artículo 34 de esta Ley no se producirán hasta transcurridos dos
años» desde la fecha de la inmatriculación.
Además, los titulares inscritos no gozarán de fe pública registral ni siquiera pasado
ese período de tiempo, al no ser adquirentes a título oneroso en ninguna de las
transmisiones formalizadas que dan lugar a la inmatriculación (véase artículo 34 de la
Ley Hipotecaria).
cve: BOE-A-2025-2241
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 32
Jueves 6 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 16806
no estamos ante un problema de prioridad sino de validez y en consecuencia y por
aplicación del principio de legalidad consagrado en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria,
procede la exclusión del título inválido sin que pueda apelarse al principio de prioridad
para evitarlo.
5. En el caso que nos ocupa, según el título presentado en primer lugar, unas
personas (A) adquieren mediante escritura pública de fecha 11 de junio de 2024 una
finca por donación de otra persona (B), quien a su vez la adquirió por herencia de una
tercera (C), formalizada en escritura de fecha 27 de junio de 2023.
Y según el título contradictorio presentado con posterioridad, que es una sentencia
judicial de fecha 28 de febrero de 2024 (es decir, anterior en unos meses a la escritura
de donación arriba citada), se declara el dominio de otra persona (D) sobre esa misma
finca.
Dicha sentencia recae en procedimiento entablado contra «ignorados herederos
de V. F. G.» (persona distinta de todos los anteriores), y la parte demandada consta
declarada en rebeldía. La sentencia, ante la falta de contestación a la demanda, la
estima íntegramente, y conforme a lo solicitado por el demandante, declara la propiedad
del demandante (D) sobre la finca «en virtud de prescripción adquisitiva o usucapión» y
ordena la inmatriculación a su favor.
Se da la circunstancia de que ninguno de los otorgantes de las escrituras de
donación y herencia previa, presentadas antes que la sentencia, han sido directamente
demandados en el procedimiento judicial que culmina con la sentencia reseñada, pues
tal procedimiento, como se ha dicho, consta sólo entablado contra «ignorados herederos
de V. F. G.», sin que, además, en dicho procedimiento judicial se hubiera nombrado ni
hubiera intervenido un defensor judicial de tal herencia.
Por tanto, la citada sentencia presentada en último lugar no declara la nulidad de las
escrituras públicas de donación y herencia presentadas previamente, ni se dicta en
procedimiento en el que sus otorgantes hayan sido parte procesal.
6. En consecuencia, en aplicación de la legislación vigente, en particular del
principio de prioridad registral (artículo 17 de la Ley Hipotecaria) y de la doctrina de este
Centro Directivo reseñada más arriba, procede aplicar estrictamente el principio de
prioridad registral, conforme al cual, la calificación y en su caso inscripción de la
titulación presentada en primer lugar, no puede ni debe tener en cuenta ni ser
obstaculizada por la presentación posterior de un título de dominio contradictorio, ni
siquiera tratándose en este caso de una sentencia judicial, ya que ésta última no es «una
sentencia judicial firme dictada en procedimiento seguido contra el adquirente,
declarativa de la nulidad del título anteriormente presentado», sino que estamos, pues,
ante un simple conflicto entre dos títulos de dominio incompatibles (según uno de ellos
alguien adquiere por donación y según otro alguien distinto adquiere por usucapión),
presentados bajo distintos asientos de presentación, de modo que, como se ha dicho
más arriba, «si son incompatibles accederá al Registro el primeramente presentado con
exclusión del segundo cualquiera que sea su fecha» (artículo 17 de la Ley Hipotecaria).
7. En todo caso, incluso tras la eventual inmatriculación de la finca en virtud de la
titulación presentada en primer lugar, se recuerda que los interesados podrán acudir, si
quieren, a los tribunales de Justicia para ventilar y contender entre sí acerca de la validez
o nulidad de los mismos títulos y, en consecuencia, rectificar judicialmente la inscripción
practicada (artículos 40 y 66 de la Ley Hipotecaria).
En el presente caso, además, la eventual inmatriculación, al amparo del artículo 205
de la Ley Hipotecaria, estaría sujeta a la limitación temporal y parcial de efectos prevista
en el artículo 207 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual, «los efectos protectores
dispensados por el artículo 34 de esta Ley no se producirán hasta transcurridos dos
años» desde la fecha de la inmatriculación.
Además, los titulares inscritos no gozarán de fe pública registral ni siquiera pasado
ese período de tiempo, al no ser adquirentes a título oneroso en ninguna de las
transmisiones formalizadas que dan lugar a la inmatriculación (véase artículo 34 de la
Ley Hipotecaria).
cve: BOE-A-2025-2241
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 32
