BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 6 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 16790

Registralmente, sin embargo, el principio de titulación auténtica (artículo 3 de la Ley
Hipotecaria) y de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria) exigen que la
cancelación se ordene en virtud de resolución administrativa firme adoptada por la
Agencia Estatal de Administración Tributaria como titular de la anotación preventiva (al
margen de otros supuestos de caducidad legal o cancelación por purga o ejecución de
cargas anteriores que no concurren en este caso).
No otra cosa resulta de lo dispuesto en el artículo 82 de la Ley Hipotecaria a cuyo
tenor las inscripciones o anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura pública
no se cancelarán sino por sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso de
casación, o por otra escritura o documento auténtico en la cual preste su consentimiento
para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación,
o sus causahabientes o representantes legítimos. Podrán, no obstante, ser canceladas
sin dichos requisitos cuando el derecho inscrito o anotado quede extinguido por
declaración de la Ley o resulte así del mismo título en cuya virtud se practicó la
inscripción o anotación preventiva.
Tratándose de anotaciones preventivas judiciales será competente para ordenar la
cancelación de una anotación preventiva o su conversión en inscripción definitiva el juez
o tribunal que la haya mandado hacer (vid. artículo 84 de la Ley Hipotecaria), lo cual por
analogía es aplicable a la autoridad administrativa cuando la anotación preventiva es de
carácter administrativo.
3. Por otra parte conviene recordar la naturaleza y alcance de las distintas
modalidades de prohibiciones de disponer, de acuerdo con la doctrina de este Centro
Directivo (vid., por todas, Resolución de 21 de julio de 2017), se han de distinguir dos
grandes categorías:
– las prohibiciones voluntarias y las que tienen su origen en un procedimiento civil,
tratan de satisfacer intereses básicamente privados: pueden cumplir funciones de
garantía (vid. Ley 482 del Fuero Nuevo de Navarra), de tutela (hasta que los hijos
lleguen a determinada edad), para lograr la plena satisfacción de la voluntad del
beneficiario de la prohibición, garantizar el resultado de un procedimiento o la caución
del mismo, etc. Por ello, prevalece la finalidad de evitar el acceso al Registro del acto
dispositivo realizado por quien carece de poder de disposición para ello al no habérsele
transmitido la facultad dispositiva. En consecuencia, si cuando otorgó el acto afectado
por la prohibición de disponer no tenía limitada su poder de disposición el acto fue válido
y debe acceder al Registro a pesar de la prioridad registral de la prohibición de disponer,
aunque se entiende que la inscripción del acto anterior no implica la cancelación de la
propia prohibición de disponer, sino que ésta debe arrastrarse. Es esta una solución que
se puede denominar ecléctica. Por un lado, se entiende que, en la medida en que el
artículo 145 del Reglamento Hipotecario impide el acceso registral de los actos
dispositivos realizados posteriormente (salvo los que traen causa de asientos vigentes
anteriores al de dominio o derecho real objeto de la anotación), ello presupone, «a sensu
contrario», que no impide los realizados con anterioridad -conclusión que resulta también
de la aplicación de la regla general que para las anotaciones dicta el artículo 71 de la
propia Ley Hipotecaria-. Sin embargo, por otro lado, se estima que tal inscripción no ha
de comportar la cancelación de la propia anotación preventiva de prohibición, sino que
ésta se arrastrará.
– las adoptadas en los procedimientos penales y administrativos lo que quieren
garantizar es el cumplimiento de intereses públicos o evitar la defraudación del resultado
de la sentencia penal o las responsabilidades que de ella puedan derivar. Debe, en
consecuencia, prevalecer el principio de prioridad establecido en el artículo 17 frente a la
interpretación más laxa del artículo 145 del Reglamento Hipotecario que se impone en
las prohibiciones voluntarias y derivadas de procedimientos civiles, provocando así el
cierre registral incluso cuando se trata de actos anteriores a la prohibición. No cabe duda
de que, tanto en las prohibiciones decretadas en procedimientos penales como en las
administrativas, existe cierto componente de orden público que no puede ser pasado por
alto. Y es que en estas últimas la prohibición de disponer no trata de impedir la

cve: BOE-A-2025-2234
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 32