BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 6 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 16781

3. En el presente caso, del historial registral resulta configurado un conjunto
inmobiliario en régimen de propiedad horizontal tumbada. Como ha quedado antes
expuesto, la finca registral a la que se refiere la escritura calificada es una de las ciento
veintitrés viviendas que integran un conjunto residencial constituido en régimen de
propiedad horizontal mediante escritura otorgada en el año 2005, y, según el título
constitutivo del régimen de propiedad horizontal los propietarios quedarán sujetos a lo
dispuesto en el artículo 396 del Código Civil y a las disposiciones de la Ley de 21 de julio
de 1960. Además, al margen de la referida inscripción 5.ª de dicha finca matriz figura
extendida una nota, de fecha 17 de octubre de 2014, haciendo constar el diligenciado del
libro de actas número uno de dicha comunidad de propietarios.
De este modo, la calificación realizada por los propios constituyentes del régimen de
división horizontal de la finca matriz y los elementos independientes que integran el
«Conjunto Residencial», «en régimen de propiedad horizontal», unido a la remisión
explícita que en el título constitutivo y en los estatutos se hace a la Ley sobre propiedad
horizontal, lleva a concluir que se trata de una propiedad horizontal tumbada, lo que
conlleva el mantenimiento de la unidad jurídica y funcional de la finca, permaneciendo el
suelo y el vuelo como elementos comunes.
Esta Dirección General ha reiterado que en el régimen de propiedad horizontal es
elemento común todo aquello que no se configura como privativo (vid. Resoluciones de 5
de octubre de 2000, 27 de enero de 2006 y 22 de mayo de 2018, entre otras), como
consecuencia del carácter compartido del sustrato que le sirve de base, por lo que es el
contenido del título constitutivo el que determina, de forma genérica y por exclusión, lo
que no constituye elemento privativo del régimen.
Asimismo, como tuvo ocasión de declarar la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en
la Sentencia 644/2013, de 18 de octubre, «el subsuelo y el vuelo de un edificio o unos
edificios en propiedad horizontal tumbada o complejo inmobiliario privado (artículo 24 de
la Ley de Propiedad Horizontal) es elemento común; está fuera de la propiedad privativa
de cada copropietario, está fuera del edificio, tal como recoge el artículo 396 el Código
civil y está sometido al artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal. El propietario
adquiere lo que se halla en su título de adquisición –escritura pública– que comprende la
vivienda y el jardín, no el subsuelo y el vuelo. El texto del artículo 2 de los Estatutos de la
urbanización dice: Artículo 2.º– Son elementos privativos las viviendas tipo unifamiliar
con inclusión de su jardín expresado en la descripción de cada una. Lo cual es correcto
en cuanto al suelo es el piso o terreno en el que se asienta la casa o el jardín, pero no
dice que también lo sea el subsuelo y el vuelo. Así, el excavar en el jardín o elevar un
muro, como elemento común que es modificado –subsuelo y vuelo– precisa de la
autorización de la Junta de propietarios de la Comunidad, en aplicación del artículo 17,
norma 1.ª, por remisión del artículo 12 y a sensu contrario, del artículo 7.1, todos de la
Ley de Propiedad Horizontal».
4. Aplicando la doctrina anterior al presente supuesto resulta que lo que tiene la
consideración de elemento privativo es la vivienda unifamiliar tal y como quedó
configurada en el título constitutivo, esto es, «distribuida en una planta baja, primera y
superior o buhardilla», pero sin comprender ni el suelo sobre el que se asienta (a pesar
de atribuirse el uso exclusivo del mismo a cada propietario), ni tampoco el subsuelo que,
en contra de lo que sostiene el notario recurrente, constituye un elemento común de la
propiedad horizontal.
En consecuencia (reiterando el criterio de la Resolución de 23 de marzo de 2018),
debe concluirse que se pretende una alteración del régimen jurídico de los elementos
comunes, lo que es materia que compete a la junta de copropietarios, exigiéndose
unanimidad en tanto en cuanto tal alteración implica una modificación del título
constitutivo y de los estatutos de conformidad con el artículo 17.6 de la Ley sobre
propiedad horizontal, según el cual «los acuerdos no regulados expresamente en este
artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título
constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán

cve: BOE-A-2025-2233
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Núm. 32