Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-2233)
Resolución de 17 de diciembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Villajoyosa n.º 1 a inscribir una escritura de ampliación de obra nueva.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 6 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 16780
El notario autorizante, por el contrario, defiende que la obra en cuestión consiste en
«obras de habilitación de un espacio subterráneo preexistente» no teniendo el sótano la
condición de elemento común, sino que se trata de un elemento privativo conforme a lo
establecido en el artículo 3 de la Ley sobre propiedad horizontal.
2. Para resolver la cuestión planteada, debe determinarse la naturaleza jurídica del
suelo y del subsuelo de la finca en la que se ubican las viviendas que integran el
complejo en régimen de propiedad horizontal.
Esta Dirección General, de forma muy reiterada (cfr. Resoluciones citadas en los
«Vistos») ha puesto de manifiesto la diferencia existente entre dos instituciones distintas:
el complejo inmobiliario y la propiedad horizontal, sin perjuicio de las conexiones
existentes entre ambas y de la aplicación de algunas normas de la propiedad horizontal
a los complejos inmobiliarios.
De forma sucinta –pues no es objeto del presente expediente–, debe afirmarse que
el hecho diferencial que distingue el complejo inmobiliario de la propiedad horizontal
tumbada radica en que, en esta última, se mantiene la unidad jurídica y funcional de la
finca, al permanecer el suelo y el vuelo como elementos comunes, sin que haya división
o fraccionamiento jurídico del terreno que pueda calificarse de parcelación, no
produciéndose alteración de forma, superficie o linderos (vid. Resoluciones de 3 de
diciembre de 2009, 21 de enero y 17 de octubre de 2014, 13 de julio de 2015, 15 de
febrero y 22 de mayo de 2018, 20 de septiembre de 2021 y 10 de junio de 2024, entre
otras).
El régimen de la propiedad horizontal que se configura en el artículo 396 del Código
Civil parte de la comunidad de los propietarios sobre el suelo y el vuelo como elementos
esenciales para que el propio régimen exista, manteniendo la unidad jurídica y funcional
de la finca total sobre la que se asienta. Se rige por la ley especial, que en su artículo 2
dispone su aplicación no sólo a las comunidades formalmente constituidas conforme a
su artículo 5, o a las que reúnan los requisitos del artículo 396 del Código Civil pese a la
carencia de un título formal de constitución, sino también a los complejos inmobiliarios
privados en los términos establecidos en la propia ley, lo cual no significa que tales
complejos inmobiliarios sean un supuesto de propiedad horizontal.
El artículo 24, que integra el Capítulo III de la ley especial, extiende la aplicación del
régimen, que no la naturaleza, a los complejos inmobiliarios que reúnan, entre otros, el
requisito de estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes
entre sí y cuyo destino principal sea vivienda o locales. Y la única especialidad es que
sus titulares participen, como derecho objetivamente vinculado a la respectiva finca
independiente, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, sean
viales, instalaciones o tan sólo servicios. Es decir, que lo común son esos elementos
accesorios, no la finca a la que se vincula la cuota o participación en ellos que han de ser
fincas independientes.
Por eso, bajo el calificativo de «tumbada» que se aplica a la propiedad horizontal
suelen cobijarse (indebidamente), situaciones que responden a ambos tipos, el de
complejo inmobiliario con fincas o edificaciones jurídica y físicamente independientes,
pero que participan en otros elementos en comunidad, o bien auténticas propiedades
horizontales en las que el suelo es elemento común y a las que se atribuye dicho
adjetivo tan sólo en razón de la distribución de los elementos que la integran que no se
superponen en planos horizontales sino que se sitúan en el mismo plano horizontal. La
formación de las fincas que pasan a ser elementos privativos en un complejo inmobiliario
en cuanto crean nuevos espacios del suelo objeto de propiedad totalmente separada a
las que se vincula en comunidad «ob rem» otros elementos, que pueden ser también
porciones de suelo cómo otras parcelas o viales, evidentemente ha de equipararse a una
parcelación a los efectos de exigir para su inscripción la correspondiente licencia si la
normativa sustantiva aplicable exige tal requisito (cfr. artículo 26.2 del texto refundido de
la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana). En la actualidad el artículo 26.6 del mismo
texto legal exige en todo caso una licencia específica para este tipo de situaciones
jurídicas.
cve: BOE-A-2025-2233
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 32
Jueves 6 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 16780
El notario autorizante, por el contrario, defiende que la obra en cuestión consiste en
«obras de habilitación de un espacio subterráneo preexistente» no teniendo el sótano la
condición de elemento común, sino que se trata de un elemento privativo conforme a lo
establecido en el artículo 3 de la Ley sobre propiedad horizontal.
2. Para resolver la cuestión planteada, debe determinarse la naturaleza jurídica del
suelo y del subsuelo de la finca en la que se ubican las viviendas que integran el
complejo en régimen de propiedad horizontal.
Esta Dirección General, de forma muy reiterada (cfr. Resoluciones citadas en los
«Vistos») ha puesto de manifiesto la diferencia existente entre dos instituciones distintas:
el complejo inmobiliario y la propiedad horizontal, sin perjuicio de las conexiones
existentes entre ambas y de la aplicación de algunas normas de la propiedad horizontal
a los complejos inmobiliarios.
De forma sucinta –pues no es objeto del presente expediente–, debe afirmarse que
el hecho diferencial que distingue el complejo inmobiliario de la propiedad horizontal
tumbada radica en que, en esta última, se mantiene la unidad jurídica y funcional de la
finca, al permanecer el suelo y el vuelo como elementos comunes, sin que haya división
o fraccionamiento jurídico del terreno que pueda calificarse de parcelación, no
produciéndose alteración de forma, superficie o linderos (vid. Resoluciones de 3 de
diciembre de 2009, 21 de enero y 17 de octubre de 2014, 13 de julio de 2015, 15 de
febrero y 22 de mayo de 2018, 20 de septiembre de 2021 y 10 de junio de 2024, entre
otras).
El régimen de la propiedad horizontal que se configura en el artículo 396 del Código
Civil parte de la comunidad de los propietarios sobre el suelo y el vuelo como elementos
esenciales para que el propio régimen exista, manteniendo la unidad jurídica y funcional
de la finca total sobre la que se asienta. Se rige por la ley especial, que en su artículo 2
dispone su aplicación no sólo a las comunidades formalmente constituidas conforme a
su artículo 5, o a las que reúnan los requisitos del artículo 396 del Código Civil pese a la
carencia de un título formal de constitución, sino también a los complejos inmobiliarios
privados en los términos establecidos en la propia ley, lo cual no significa que tales
complejos inmobiliarios sean un supuesto de propiedad horizontal.
El artículo 24, que integra el Capítulo III de la ley especial, extiende la aplicación del
régimen, que no la naturaleza, a los complejos inmobiliarios que reúnan, entre otros, el
requisito de estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes
entre sí y cuyo destino principal sea vivienda o locales. Y la única especialidad es que
sus titulares participen, como derecho objetivamente vinculado a la respectiva finca
independiente, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, sean
viales, instalaciones o tan sólo servicios. Es decir, que lo común son esos elementos
accesorios, no la finca a la que se vincula la cuota o participación en ellos que han de ser
fincas independientes.
Por eso, bajo el calificativo de «tumbada» que se aplica a la propiedad horizontal
suelen cobijarse (indebidamente), situaciones que responden a ambos tipos, el de
complejo inmobiliario con fincas o edificaciones jurídica y físicamente independientes,
pero que participan en otros elementos en comunidad, o bien auténticas propiedades
horizontales en las que el suelo es elemento común y a las que se atribuye dicho
adjetivo tan sólo en razón de la distribución de los elementos que la integran que no se
superponen en planos horizontales sino que se sitúan en el mismo plano horizontal. La
formación de las fincas que pasan a ser elementos privativos en un complejo inmobiliario
en cuanto crean nuevos espacios del suelo objeto de propiedad totalmente separada a
las que se vincula en comunidad «ob rem» otros elementos, que pueden ser también
porciones de suelo cómo otras parcelas o viales, evidentemente ha de equipararse a una
parcelación a los efectos de exigir para su inscripción la correspondiente licencia si la
normativa sustantiva aplicable exige tal requisito (cfr. artículo 26.2 del texto refundido de
la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana). En la actualidad el artículo 26.6 del mismo
texto legal exige en todo caso una licencia específica para este tipo de situaciones
jurídicas.
cve: BOE-A-2025-2233
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 32
