Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-2233)
Resolución de 17 de diciembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Villajoyosa n.º 1 a inscribir una escritura de ampliación de obra nueva.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 6 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 16779
Es por ello, que las obras de ampliación de esta zona privativa, si bien no descrita en
el folio registral del respectivo elemento privativo, es decir, no aparente, queda incluida
en el ámbito de la definición de los elementos privativos que establece el artículo 3 de la
Ley de Propiedad horizontal al señalar “corresponde al dueño de cada piso o local: “El
derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y
susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e
instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus
límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que
expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del
espacio delimitado”. (…)».
IV
El registrador de la Propiedad informó y elevó el expediente a esta Dirección General
el día 7 de octubre de 2024.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 396 del Código Civil; 2, 3, 5, 7, 10, 17, 24 y 26 de la Ley 49/1960,
de 21 de julio, sobre propiedad horizontal; las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal
Supremo de 16 de julio de 2009, 18 de octubre de 2013 y 13 de mayo de 2016; las
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 12 de
diciembre de 1986, 20 de febrero de 1989, 18 de junio de 1991, 18 de mayo de 1995, 5
de abril de 1998, 5 de octubre de 2000, 2 de marzo de 2001, 26 de septiembre de 2002,
27 de enero y 7 de abril de 2006, 7 de octubre de 2008, 22 de enero y 3 de diciembre
de 2009, 17 de octubre de 2010, 5 de mayo y 15 de junio de 2011, 27 de noviembre
de 2013, 13 de enero y 17 de octubre de 2014, 13 de julio de 2015, 8 de enero, 15 de
febrero y 20 de diciembre de 2016, 15 de febrero, 23 de marzo, 22 de mayo y 31 de
octubre de 2018 y 5 de septiembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General
de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 2 de junio y 12 de noviembre de 2020 y 25 de
febrero y 28 de junio de 2021, así como, respecto del artículo 326 de la Ley Hipotecaria,
las Resoluciones de 19 de febrero y 9 de octubre de 2020, 15 de enero, 28 de junio, 12
de julio y 20 de septiembre de 2021 y 10 de junio y 23 de julio de 2024.
1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una ampliación de obra
nueva consistente en la creación de una planta sótano de una vivienda unifamiliar
integrada en un complejo inmobiliario formado por varias viviendas unifamiliares
adosadas en régimen de división horizontal.
Según el título constitutivo de la división horizontal «Las fincas descritas con los
numero uno al ciento veintiuno –ulteriormente ampliadas a dos viviendas más–, ambas
inclusive, formarán fincas separadas susceptibles de ser vendidas, cedidas, gravadas, o
en cualquier otra forma enajenadas o transferidas, independientemente unas de otras,
sin perjuicio del condominio previsto en el artículo 396 del Código Civil y artículo 8,
párrafo cuarto de la Ley Hipotecaria sobre las partes comunes de la total finca que los
contiene. A los efectos prevenidos en las referidas disposiciones legales, se establece:
b.–Los propietarios y sucesivos adquirentes o poseedores de las referidas fincas,
deberán, para el mejor uso y disfrute de la propiedad común y del ejercicio de los
derechos sobre la finca tener en cuenta, además de lo prevenido en el artículo 396 del
Código Civil para el régimen de comunidad, las normas contenidas en la Ley de
Propiedad Horizontal de veintiuno de julio de mil novecientos sesenta. c.–(…) Las
viviendas del tipo 3, tienen el uso y disfrute exclusivo de la franja o espacio de terreno
situada en la parte trasera y lateral –cuando estén en las esquinas– (…)».
El registrador suspende la inscripción porque, a su juicio, al afectar la ampliación a
un elemento común como es el suelo, es necesario el acuerdo de la junta de
propietarios, para la desafectación y cesión sobre el subsuelo o bien para la modificación
de los estatutos.
cve: BOE-A-2025-2233
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 32
Jueves 6 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 16779
Es por ello, que las obras de ampliación de esta zona privativa, si bien no descrita en
el folio registral del respectivo elemento privativo, es decir, no aparente, queda incluida
en el ámbito de la definición de los elementos privativos que establece el artículo 3 de la
Ley de Propiedad horizontal al señalar “corresponde al dueño de cada piso o local: “El
derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y
susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e
instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus
límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que
expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del
espacio delimitado”. (…)».
IV
El registrador de la Propiedad informó y elevó el expediente a esta Dirección General
el día 7 de octubre de 2024.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 396 del Código Civil; 2, 3, 5, 7, 10, 17, 24 y 26 de la Ley 49/1960,
de 21 de julio, sobre propiedad horizontal; las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal
Supremo de 16 de julio de 2009, 18 de octubre de 2013 y 13 de mayo de 2016; las
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 12 de
diciembre de 1986, 20 de febrero de 1989, 18 de junio de 1991, 18 de mayo de 1995, 5
de abril de 1998, 5 de octubre de 2000, 2 de marzo de 2001, 26 de septiembre de 2002,
27 de enero y 7 de abril de 2006, 7 de octubre de 2008, 22 de enero y 3 de diciembre
de 2009, 17 de octubre de 2010, 5 de mayo y 15 de junio de 2011, 27 de noviembre
de 2013, 13 de enero y 17 de octubre de 2014, 13 de julio de 2015, 8 de enero, 15 de
febrero y 20 de diciembre de 2016, 15 de febrero, 23 de marzo, 22 de mayo y 31 de
octubre de 2018 y 5 de septiembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General
de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 2 de junio y 12 de noviembre de 2020 y 25 de
febrero y 28 de junio de 2021, así como, respecto del artículo 326 de la Ley Hipotecaria,
las Resoluciones de 19 de febrero y 9 de octubre de 2020, 15 de enero, 28 de junio, 12
de julio y 20 de septiembre de 2021 y 10 de junio y 23 de julio de 2024.
1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una ampliación de obra
nueva consistente en la creación de una planta sótano de una vivienda unifamiliar
integrada en un complejo inmobiliario formado por varias viviendas unifamiliares
adosadas en régimen de división horizontal.
Según el título constitutivo de la división horizontal «Las fincas descritas con los
numero uno al ciento veintiuno –ulteriormente ampliadas a dos viviendas más–, ambas
inclusive, formarán fincas separadas susceptibles de ser vendidas, cedidas, gravadas, o
en cualquier otra forma enajenadas o transferidas, independientemente unas de otras,
sin perjuicio del condominio previsto en el artículo 396 del Código Civil y artículo 8,
párrafo cuarto de la Ley Hipotecaria sobre las partes comunes de la total finca que los
contiene. A los efectos prevenidos en las referidas disposiciones legales, se establece:
b.–Los propietarios y sucesivos adquirentes o poseedores de las referidas fincas,
deberán, para el mejor uso y disfrute de la propiedad común y del ejercicio de los
derechos sobre la finca tener en cuenta, además de lo prevenido en el artículo 396 del
Código Civil para el régimen de comunidad, las normas contenidas en la Ley de
Propiedad Horizontal de veintiuno de julio de mil novecientos sesenta. c.–(…) Las
viviendas del tipo 3, tienen el uso y disfrute exclusivo de la franja o espacio de terreno
situada en la parte trasera y lateral –cuando estén en las esquinas– (…)».
El registrador suspende la inscripción porque, a su juicio, al afectar la ampliación a
un elemento común como es el suelo, es necesario el acuerdo de la junta de
propietarios, para la desafectación y cesión sobre el subsuelo o bien para la modificación
de los estatutos.
cve: BOE-A-2025-2233
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Núm. 32
