Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-2233)
Resolución de 17 de diciembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Villajoyosa n.º 1 a inscribir una escritura de ampliación de obra nueva.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 6 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 16778
terreno en la parte frontal y lateral –cuando estén en las esquinas– pero no la propiedad
que es elemento común por lo que sería necesario acuerdo de la junta de propietarios
(Cf art. 3, 5 y 17 LPH), consistiendo ya por desafectación y cesión sobre el subsuelo o
bien por la modificación de los estatutos.–”
2. Entiende este Notario que no concurre el carácter de elemento común en el
espacio habilitado por las obras realizadas, es decir, en el forjado sanitario que se
habilita como sótano de la vivienda.
Como resulta del certificado técnico incorporado, se trata de obras de
acondicionamiento del espacio de forjado sanitario, que, aprovechando el desnivel del
terreno, existe construido entre el forjado de la vivienda elemento privativo, y el suelo
sobre el que se asienta, en una proyección vertical.
Se trata, por tanto, de obras de habilitación de un espacio subterráneo preexistente,
aunque destinado a otra finalidad inicialmente, en destino o aprovechamiento exclusivo
de la vivienda, como es separar y evitar las humedades en ésta por el contacto directo
con el suelo.
La zona preexistente de forjado sanitario no es un elemento común de la propiedad
horizontal de la que forma parte la finca ampliada, ni por su naturaleza, al no ser
necesario para el adecuado uso y disfrute del edificio, ni por su destino, al servir
exclusivamente al elemento privativo en cuya vertical se encuentra construido. Y
tampoco afecta a ningún elemento común, ni en superficie, como pudiera ser la franja de
terreno en la parte frontal y lateral de la vivienda, ni en el subsuelo, en el que no se ha
profundizado.
Ni siquiera se trataría de un elemento común por indeterminación, a los que se
refiere la Resolución de 9 de enero de 2012, de la Dirección General de los Registros y
del Notariado, al señalar “En definitiva, serán comunes del inmueble, aunque no figuren
de forma expresa en el título, todos los servicios y elementos comunes que realmente
cuente el edificio y no sean designados privativos, se mencionen o no específicamente
en el artículo 396 del Código Civil, pues la realidad material se impone. En definitiva,
pueden existir elementos comunes que no se describan en la declaración de obra nueva
del inmueble.”
En este sentido, respecto a la no presunción de elemento común de los espacios de
sótano, la sentencia del tribunal Supremo de fecha 30 de junio de 2003, en
recurso 649/2003 ante su Sala Primera, de lo Civil, señaló que, “partiendo de la
existencia real de la planta sótano y que su naturaleza jurídica no la determina el título
constitutivo de la propiedad en este caso y tal omisión se pretende remediar con la
interposición de la demanda. Las pruebas practicadas ponen de manifiesto la
contradicción que se da entre la realidad material –sótano efectivamente construido– y la
realidad jurídica, toda vez que no consta dicho espacio en la documentación jurídica del
edificio, y consecuentemente falta la titularidad registral a favor de la comunidad de
propietarios. El hecho de la omisión del sótano en la escritura de obra nueva y propiedad
horizontal no es argumento suficiente y válido para que por ello dicha planta ha de ser
considerada elemento común, ya que los hechos probados explican la situación, que
efectivamente es irregular y hacía necesario el presente pleito para determinarla
definitivamente, pues no se trata de una construcción clandestina, sino dotada de las
autorizaciones administrativas precisas, llevadas a cabo por el demandante y que se
integra en su disponibilidad dominical, por lo que podía disponer de la misma, ya que en
ningún momento se afectó al haber de la comunidad de propietarios. En la primitiva
redacción del Código Civil en el artículo 396 se incluía a los sótanos como elemento
común, pero ha sido objeto de supresión por la modificación operada por la Ley de 21 de
julio de 1960, sobre Propiedad Horizontal, que los excluyó y su calificación conceptual
como elemento del edificio es privativa cuando, como aquí sucede, no figura constitutivo
del régimen de propiedad horizontal, e impone partir en principio de que los sótanos no
pueden reputarse como elementos comunes por naturaleza (Sentencias de 10-5-1965,
9-6-1967 y 5-5-1986) por no estar incluidos en el referido artículo 396.”
cve: BOE-A-2025-2233
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 32
Jueves 6 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 16778
terreno en la parte frontal y lateral –cuando estén en las esquinas– pero no la propiedad
que es elemento común por lo que sería necesario acuerdo de la junta de propietarios
(Cf art. 3, 5 y 17 LPH), consistiendo ya por desafectación y cesión sobre el subsuelo o
bien por la modificación de los estatutos.–”
2. Entiende este Notario que no concurre el carácter de elemento común en el
espacio habilitado por las obras realizadas, es decir, en el forjado sanitario que se
habilita como sótano de la vivienda.
Como resulta del certificado técnico incorporado, se trata de obras de
acondicionamiento del espacio de forjado sanitario, que, aprovechando el desnivel del
terreno, existe construido entre el forjado de la vivienda elemento privativo, y el suelo
sobre el que se asienta, en una proyección vertical.
Se trata, por tanto, de obras de habilitación de un espacio subterráneo preexistente,
aunque destinado a otra finalidad inicialmente, en destino o aprovechamiento exclusivo
de la vivienda, como es separar y evitar las humedades en ésta por el contacto directo
con el suelo.
La zona preexistente de forjado sanitario no es un elemento común de la propiedad
horizontal de la que forma parte la finca ampliada, ni por su naturaleza, al no ser
necesario para el adecuado uso y disfrute del edificio, ni por su destino, al servir
exclusivamente al elemento privativo en cuya vertical se encuentra construido. Y
tampoco afecta a ningún elemento común, ni en superficie, como pudiera ser la franja de
terreno en la parte frontal y lateral de la vivienda, ni en el subsuelo, en el que no se ha
profundizado.
Ni siquiera se trataría de un elemento común por indeterminación, a los que se
refiere la Resolución de 9 de enero de 2012, de la Dirección General de los Registros y
del Notariado, al señalar “En definitiva, serán comunes del inmueble, aunque no figuren
de forma expresa en el título, todos los servicios y elementos comunes que realmente
cuente el edificio y no sean designados privativos, se mencionen o no específicamente
en el artículo 396 del Código Civil, pues la realidad material se impone. En definitiva,
pueden existir elementos comunes que no se describan en la declaración de obra nueva
del inmueble.”
En este sentido, respecto a la no presunción de elemento común de los espacios de
sótano, la sentencia del tribunal Supremo de fecha 30 de junio de 2003, en
recurso 649/2003 ante su Sala Primera, de lo Civil, señaló que, “partiendo de la
existencia real de la planta sótano y que su naturaleza jurídica no la determina el título
constitutivo de la propiedad en este caso y tal omisión se pretende remediar con la
interposición de la demanda. Las pruebas practicadas ponen de manifiesto la
contradicción que se da entre la realidad material –sótano efectivamente construido– y la
realidad jurídica, toda vez que no consta dicho espacio en la documentación jurídica del
edificio, y consecuentemente falta la titularidad registral a favor de la comunidad de
propietarios. El hecho de la omisión del sótano en la escritura de obra nueva y propiedad
horizontal no es argumento suficiente y válido para que por ello dicha planta ha de ser
considerada elemento común, ya que los hechos probados explican la situación, que
efectivamente es irregular y hacía necesario el presente pleito para determinarla
definitivamente, pues no se trata de una construcción clandestina, sino dotada de las
autorizaciones administrativas precisas, llevadas a cabo por el demandante y que se
integra en su disponibilidad dominical, por lo que podía disponer de la misma, ya que en
ningún momento se afectó al haber de la comunidad de propietarios. En la primitiva
redacción del Código Civil en el artículo 396 se incluía a los sótanos como elemento
común, pero ha sido objeto de supresión por la modificación operada por la Ley de 21 de
julio de 1960, sobre Propiedad Horizontal, que los excluyó y su calificación conceptual
como elemento del edificio es privativa cuando, como aquí sucede, no figura constitutivo
del régimen de propiedad horizontal, e impone partir en principio de que los sótanos no
pueden reputarse como elementos comunes por naturaleza (Sentencias de 10-5-1965,
9-6-1967 y 5-5-1986) por no estar incluidos en el referido artículo 396.”
cve: BOE-A-2025-2233
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 32
