BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 6 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 16740

causahabientes del titular registral, siempre que al tiempo de la misma presenten su
título de adquisición, obteniendo la inscripción del mismo dentro del plazo de vigencia del
asiento de presentación correspondiente. Si los citados comparecieran y consintieran las
cancelaciones solicitadas, se practicarán las mismas, si fueran procedentes. Quinta. Si
alguno de los interesados no compareciese o, compareciendo, formulase oposición en
cualquier fase de la tramitación, dictará el Registrador resolución que ponga fin al
expediente, dejando constancia documental de dicho extremo mediante acta, quedando
a las partes reservada la acción que proceda, para que por los Tribunales se decida
sobre la extinción y cancelación de la carga o gravamen en el procedimiento
correspondiente. Sexta. Fuera de los supuestos de oposición, frente a la denegación de
la solicitud del promotor por parte del Registrador, podrán los interesados interponer los
recursos previstos en esta Ley para la calificación negativa. Se aplicarán, cualquiera que
sea el procedimiento iniciado, las normas prevenidas en la Ley Hipotecaria para la
prórroga del asiento de presentación. Séptima. En todos los demás supuestos, siempre
que se entable juicio declarativo ordinario relativo al dominio o cualquier otro derecho
inscribible, relativo a la misma finca, se dará inmediatamente por concluso el expediente.
Octava. No obstante lo dispuesto en los apartados anteriores, podrán cancelarse
directamente, a instancia de cualquier interesado y sin necesidad de tramitación del
expediente, las inscripciones relativas a derechos de opción, retractos convencionales y
cualesquiera otros derechos o facultades de configuración jurídica, cuando hayan
transcurrido cinco años desde el día en que venció el término en que, según el Registro,
pudieron ejercitarse, siempre que no conste anotación preventiva de demanda u otro
asiento que indique haberse ejercitado el derecho, modificado el título o formulado
reclamación judicial sobre su cumplimiento. Las inscripciones de hipotecas, condiciones
resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no
conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación
garantizada, podrán igualmente cancelarse a instancia de cualquier interesado cuando
hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la
reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último
asiento relativo a la titularidad de la propia garantía. Del mismo modo, a instancia de
persona con interés legítimo, los asientos relativos a censos, foros y otros gravámenes
de naturaleza análoga, establecidos por tiempo indefinido, podrán ser cancelados
cuando hayan transcurrido sesenta años desde la extensión del último asiento relativo a
los mismos. 2. Para la cancelación de un asiento relativo a una concesión
administrativa inscrita registralmente, será suficiente con la presentación al Registro de
la Propiedad de certificación expedida por la Administración Pública titular del inmueble
en la que se acredite la extinción de dicha concesión”.
Por su parte el artículo 1964 del Código Civil dispone: “1. La acción hipotecaria
prescribe a los veinte años. 2. Las acciones personales que no tengan plazo especial
prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación.
En las obligaciones continuadas de hacer o no hacer, el plazo comenzará cada vez que
se incumplan”.
Siendo la hipoteca un derecho real de garantía que va indisolublemente unido al
crédito garantizado, lo que se inscribe en el Registro de la Propiedad es el gravamen de
la finca, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 2 de la Ley Hipotecaria, el cual
tiene su propio plazo de prescripción, en cuanto al ejercicio de la acción derivada del
mismo, como resulta claramente del artículo 1964.1 de dicho Código, que lo fija en 20
años, y que no fue modificado por la ley 42/2015.
Dicho plazo a los efectos de poder cancelar por caducidad el asiento se computa
desde la fecha de vencimiento de la obligación, o bien en el caso de que posteriormente
figurase nota al margen expresiva de la expedición de certificación de dominio y cargas,
desde la fecha de la misma, pudiendo hacerlo al amparo de lo dispuesto en el artículo 82
de la Ley hipotecaria el cual establece: “A solicitud del titular registral de cualquier
derecho sobre la finca afectada, podrá procederse a la cancelación de condiciones
resolutorias en garantía del precio aplazado a que se refiere el artículo 11 de esta Ley y

cve: BOE-A-2025-2231
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