Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-27062)
Resolución de 29 de noviembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Málaga n.º 4 a inscribir una escritura de desvinculación «ob rem».
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 25 de diciembre de 2024
Sec. III. Pág. 180135
escritura de desvinculación «ob rem» acompañada de la licencia de obras (en la que no
se condicionó la vinculación de los garajes a la concesión de la licencia, según
manifestaciones del promotor del expediente), no puede deducirse que dicha licencia
fuera aportada en el momento de la calificación del documento; estimando que no podía
tenerse en cuenta para fundamentar la calificación sustitutoria, ya que no puede
deducirse que tal licencia fuera conocida por el registrador sustituido en el momento de
emitir su calificación. Pero, además –añadía–, del tenor de la nota marginal extendida al
margen de la inscripción 1.ª de la finca 19.715 resulta que la vinculación urbanística de
las fincas en cuestión es condición de la obtención de la licencia de primera ocupación,
documento que no ha sido aportado ni en el momento de la calificación de fecha 30 de
abril de 2024, ni en el momento de la calificación sustitutoria.
En base a ello, el registrador sustituto confirmó la nota de calificación, firmando
electrónicamente tal calificación sustitutoria a día 27 de mayo de 2024, y ordenado que
se notificara al presentante y al funcionario autorizante del título calificado en el plazo
máximo de diez días.
Se recurre la calificación inicial (confirmada por la sustitutoria), alegándose que la
licencia de obras sí era conocida por la registradora sustituida, ya que fue puesta en su
conocimiento antes de emitir la nota de calificación; e incorporaba al recurso un correo
electrónico remitido por el abogado de «Cid Ruiz Orcajo, S.L.» con fecha de 10 de abril
de 2024, adjuntando la licencia de obras.
Añadía el recurrente, que en la misma licencia de obras se puede comprobar que su
concesión no se condicionó a la vinculación, motivo por el cual se solicitó que se
procediese a la inscripción, siguiendo lo dispuesto por este Centro Directivo en la
Resolución de 22 de marzo de 2022; y que si la licencia de obras no se condicionó a la
vinculación de los garajes, no puede condicionarse la licencia de primera ocupación a
dicha vinculación, pues el objeto de ésta es comprobar el cumplimiento de las
condiciones impuestas en la licencia de obras, con arreglo a diferentes sentencias de la
misma Audiencia Provincial de Málaga.
A reseñar que, en relación con el defecto objeto de recurso y para justificar su
pretensión, el recurrente aportó al registrador sustituto (titular del Registro de la
Propiedad de Mijas número 3) la citada escritura de desvinculación «ob rem»
acompañada de la licencia de obras.
2. Así las cosas, y a la vista tanto de la calificación inicial como de la sustitutoria,
alega el recurrente en su escrito que la licencia de obras sí era conocida por la
registradora sustituida, ya que fue puesta en su conocimiento antes de emitir la nota de
calificación mediante correo electrónico remitido por el abogado de «Cid Ruiz Orcajo,
S.L.» en fecha de 10 de abril de 2024, adjuntando la licencia de obras para la
construcción del edificio.
Ahora bien, tal documentación no puede ser tomada en consideración para la
resolución del presente recurso, al no haber sido presentada en tiempo y forma para la
calificación, dados los tajantes términos del artículo 326 de la Ley Hipotecaria. Y en ese
sentido, son reiterados los pronunciamientos de este Centro Directivo, como por ejemplo
en la Resolución de 22 de noviembre de 2021, según la cual: «(…) es necesario recordar
que constituye reiterada doctrina de este Centro Directivo que en los recursos sólo cabe
tener en cuenta los documentos presentados en tiempo y forma en el Registro para su
calificación, toda vez que el artículo 326 de la Ley Hipotecaria limita el recurso
exclusivamente a las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la
calificación del registrador, debiendo rechazarse cualquier otra pretensión basada en
otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma».
Y es que, partiendo de la base de que el objeto de la licencia de primera ocupación
es comprobar el cumplimiento de las condiciones impuestas en la licencia de obras y que
la obra reúne las condiciones de habitabilidad; resulta evidente que la licencia de obras su debida aportación, en definitiva- era imprescindible para que la registradora pudiera
valorar si dicha vinculación «ob rem» era elemento condicionante de la licencia de
edificación o no. Tal y como es criterio constante de las Resoluciones de esta Dirección
cve: BOE-A-2024-27062
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 310
Miércoles 25 de diciembre de 2024
Sec. III. Pág. 180135
escritura de desvinculación «ob rem» acompañada de la licencia de obras (en la que no
se condicionó la vinculación de los garajes a la concesión de la licencia, según
manifestaciones del promotor del expediente), no puede deducirse que dicha licencia
fuera aportada en el momento de la calificación del documento; estimando que no podía
tenerse en cuenta para fundamentar la calificación sustitutoria, ya que no puede
deducirse que tal licencia fuera conocida por el registrador sustituido en el momento de
emitir su calificación. Pero, además –añadía–, del tenor de la nota marginal extendida al
margen de la inscripción 1.ª de la finca 19.715 resulta que la vinculación urbanística de
las fincas en cuestión es condición de la obtención de la licencia de primera ocupación,
documento que no ha sido aportado ni en el momento de la calificación de fecha 30 de
abril de 2024, ni en el momento de la calificación sustitutoria.
En base a ello, el registrador sustituto confirmó la nota de calificación, firmando
electrónicamente tal calificación sustitutoria a día 27 de mayo de 2024, y ordenado que
se notificara al presentante y al funcionario autorizante del título calificado en el plazo
máximo de diez días.
Se recurre la calificación inicial (confirmada por la sustitutoria), alegándose que la
licencia de obras sí era conocida por la registradora sustituida, ya que fue puesta en su
conocimiento antes de emitir la nota de calificación; e incorporaba al recurso un correo
electrónico remitido por el abogado de «Cid Ruiz Orcajo, S.L.» con fecha de 10 de abril
de 2024, adjuntando la licencia de obras.
Añadía el recurrente, que en la misma licencia de obras se puede comprobar que su
concesión no se condicionó a la vinculación, motivo por el cual se solicitó que se
procediese a la inscripción, siguiendo lo dispuesto por este Centro Directivo en la
Resolución de 22 de marzo de 2022; y que si la licencia de obras no se condicionó a la
vinculación de los garajes, no puede condicionarse la licencia de primera ocupación a
dicha vinculación, pues el objeto de ésta es comprobar el cumplimiento de las
condiciones impuestas en la licencia de obras, con arreglo a diferentes sentencias de la
misma Audiencia Provincial de Málaga.
A reseñar que, en relación con el defecto objeto de recurso y para justificar su
pretensión, el recurrente aportó al registrador sustituto (titular del Registro de la
Propiedad de Mijas número 3) la citada escritura de desvinculación «ob rem»
acompañada de la licencia de obras.
2. Así las cosas, y a la vista tanto de la calificación inicial como de la sustitutoria,
alega el recurrente en su escrito que la licencia de obras sí era conocida por la
registradora sustituida, ya que fue puesta en su conocimiento antes de emitir la nota de
calificación mediante correo electrónico remitido por el abogado de «Cid Ruiz Orcajo,
S.L.» en fecha de 10 de abril de 2024, adjuntando la licencia de obras para la
construcción del edificio.
Ahora bien, tal documentación no puede ser tomada en consideración para la
resolución del presente recurso, al no haber sido presentada en tiempo y forma para la
calificación, dados los tajantes términos del artículo 326 de la Ley Hipotecaria. Y en ese
sentido, son reiterados los pronunciamientos de este Centro Directivo, como por ejemplo
en la Resolución de 22 de noviembre de 2021, según la cual: «(…) es necesario recordar
que constituye reiterada doctrina de este Centro Directivo que en los recursos sólo cabe
tener en cuenta los documentos presentados en tiempo y forma en el Registro para su
calificación, toda vez que el artículo 326 de la Ley Hipotecaria limita el recurso
exclusivamente a las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la
calificación del registrador, debiendo rechazarse cualquier otra pretensión basada en
otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma».
Y es que, partiendo de la base de que el objeto de la licencia de primera ocupación
es comprobar el cumplimiento de las condiciones impuestas en la licencia de obras y que
la obra reúne las condiciones de habitabilidad; resulta evidente que la licencia de obras su debida aportación, en definitiva- era imprescindible para que la registradora pudiera
valorar si dicha vinculación «ob rem» era elemento condicionante de la licencia de
edificación o no. Tal y como es criterio constante de las Resoluciones de esta Dirección
cve: BOE-A-2024-27062
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