BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 25 de diciembre de 2024

Sec. III. Pág. 180057

Cuatro. Y es por todo ello que consideramos como no ajustada a derecho la
calificación negativa de la Sra. Registradora de la Propiedad de Madridejos, y también la
realizada por el registrador sustituto, dicho sea con nuestro máximo respeto a ambos
registradores de la propiedad.
Refiere la registradora autora de la calificación negativa que no existe ninguna
servidumbre de luces y vistas que pueda cancelarse con la sentencia dictada por el
Juzgado de Orgaz, y sobre esto no ha cuestión. Es cierto que no hay ninguna
servidumbre inscrita.
Pero también indica que la renuncia a la adquisición de cualquier derecho de
servidumbre de luces y vistas que pudiera corresponder a los demandados en el futuro
tampoco puede inscribirse, por falta de trascendencia real y por no cumplir el principio de
especialidad.
En relación con lo primero, a nuestro humilde entender, la renuncia sí que tiene
trascendencia real, y mucha, ya que, como hemos manifestado, es la única forma que
tienen las solicitantes de proteger su propiedad cara al futuro de ser gravada con
servidumbres de luces y vistas relativas a los patios, terrazas y ventanas de la finca de
los demandantes. Precisamente por ello, por la garantía de protección de la libertad de
su inmueble que les brinda la inscripción.»
V
La registradora de la Propiedad emitió informe en el que mantuvo íntegramente su
calificación y formó el oportuno expediente que elevó a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 530 y siguientes del Código civil;
1, 2, 9, 13, 18 y 32, de la Ley Hipotecaria; 2 y 51 del Reglamento Hipotecario; las
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 de junio, 23
y 26 de octubre de 1987, 4 de marzo de 1993, 5 de diciembre de 2002 y 12 de mayo
de 2010, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública
de 25 de marzo de 2021, 14 de junio de 2023 y 28 de junio de 2024.
1. El presente recurso tiene como objeto la negativa de la registradora a inscribir
una sentencia dictada en un procedimiento ordinario. En concreto a la declaración
contenida en ella de «inexistencia de servidumbre de luces y vistas, renunciando los
demandados a cualquier derecho que pudiera corresponderles ahora o en el futuro en
relación con cualquier servidumbre de luces y vistas relativa a los dos patios existentes
en su propiedad, tanto para ellos como para futuros adquirentes».
Entiende la registradora que no cabe hacer constar en el Registro la inexistencia
actual de servidumbres de luces y vistas porque eso implicaría su cancelación y,
actualmente, sobre las fincas afectadas no existe inscrita ninguna servidumbre. Las
recurrentes se allanan y aceptan el criterio de la registradora.
Respecto a la posibilidad de hacer constar para el futuro la renuncia a la existencia
de la servidumbre de luces y vistas, entiende la registradora que es una declaración que
carece de trascendencia real y que tampoco se introducen las especificaciones
necesarias para una correcta identificación de las referidas servidumbres, con lo que no
se satisfacen las exigencias del principio de especialidad.
Por el contrario, las recurrentes sostienen que «la renuncia sí que tiene
trascendencia real, y mucha, ya que, como hemos manifestado, es la única forma que
tienen las solicitantes de proteger su propiedad cara al futuro de ser gravada con
servidumbres de luces y vistas relativas a los patios, terrazas y ventanas de la finca de
los demandantes. Precisamente por ello, por la garantía de protección de la libertad de
su inmueble que les brinda la inscripción».
2. El principio de autonomía de la voluntad es una piedra angular de nuestro
derecho de obligaciones, pero tiene un ámbito más restringido en el de los derechos

cve: BOE-A-2024-27049
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Núm. 310