Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-27050)
Resolución de 25 de noviembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad accidental de Valencia n.º 10 a la rectificación de determinada inscripción.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 25 de diciembre de 2024
Sec. III. Pág. 180069
administración empezará a contar desde la total terminación de las obras o desde que
cesen los usos del suelo de que se trate». Y, en el apartado 6 de dicho artículo, se
dispone que «el plazo de caducidad de la acción de restauración de la legalidad
urbanística de la Administración que se aplicará será el que establece la ley urbanística
en vigor, a fecha de finalización de la actuación urbanística» (vid., también, el
artículo 270 de la misma ley sobre plazo de prescripción de las infracciones urbanísticas
y el inicio del cómputo de dicho plazo).
6. Centrados en el supuesto de este expediente, no se acredita que se cumplan los
requisitos exigidos por el artículo 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de
octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación
Urbana, y el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, y en su calificación (a
la que se debe ceñir este recurso –artículo 326 de la Ley Hipotecaria–) el registrador no
alude a esta posibilidad sino únicamente a la vía prevista en el citado apartado 1 del
artículo 28 de dicha ley.
El citado artículo 28 dispone en sus dos primeros apartados lo siguiente:
«1. Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los
notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o
autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación
territorial y urbanística, así como certificación expedida por técnico competente y
acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de
dicho acto administrativo. Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva
terminada, exigirán, además de la certificación expedida por técnico competente
acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, los
documentos que acrediten los siguientes extremos:
a) el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora
de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y
b) el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar
que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la
ordenación urbanística aplicable y los requisitos de eficiencia energética tal y como se
demandan por la normativa vigente, salvo que la legislación urbanística sujetase tales
actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo
caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la
comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que
pueda iniciarse la correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad resulte
la existencia de resolución obstativa alguna.
2. Para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaración
de obra nueva, los Registradores de la Propiedad exigirán el cumplimiento de los
requisitos establecidos en el apartado anterior».
De este modo, la legislación estatal exige dos requisitos distintos entre sí, que deben
concurrir cumulativamente en la inscripción de una obra nueva y que deben verificar
tanto el notario al autorizar la escritura como el registrador al practicar la inscripción:
a) el acto expreso de conformidad, aprobación o autorización administrativa; que
puede ser la usualmente conocida como licencia de obras, o un acto expreso o
certificación de conformidad municipal referido a una declaración responsable
urbanística, ya que el citado artículo 28 admite distintos niveles de control administrativo
de las actuaciones urbanísticas y habrá de estarse a la regulación de cada Comunidad
Autónoma. Lo que no puede considerarse como título urbanístico habilitante suficiente es
la mera declaración responsable que carece de la naturaleza de acto administrativo, y
b) la licencia de uso o primera ocupación, que puede ser sustituida por una
declaración responsable de ocupación y funcionamiento si así lo admite la legislación
urbanística aplicable.
cve: BOE-A-2024-27050
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 310
Miércoles 25 de diciembre de 2024
Sec. III. Pág. 180069
administración empezará a contar desde la total terminación de las obras o desde que
cesen los usos del suelo de que se trate». Y, en el apartado 6 de dicho artículo, se
dispone que «el plazo de caducidad de la acción de restauración de la legalidad
urbanística de la Administración que se aplicará será el que establece la ley urbanística
en vigor, a fecha de finalización de la actuación urbanística» (vid., también, el
artículo 270 de la misma ley sobre plazo de prescripción de las infracciones urbanísticas
y el inicio del cómputo de dicho plazo).
6. Centrados en el supuesto de este expediente, no se acredita que se cumplan los
requisitos exigidos por el artículo 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de
octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación
Urbana, y el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, y en su calificación (a
la que se debe ceñir este recurso –artículo 326 de la Ley Hipotecaria–) el registrador no
alude a esta posibilidad sino únicamente a la vía prevista en el citado apartado 1 del
artículo 28 de dicha ley.
El citado artículo 28 dispone en sus dos primeros apartados lo siguiente:
«1. Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los
notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o
autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación
territorial y urbanística, así como certificación expedida por técnico competente y
acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de
dicho acto administrativo. Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva
terminada, exigirán, además de la certificación expedida por técnico competente
acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, los
documentos que acrediten los siguientes extremos:
a) el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora
de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y
b) el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar
que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la
ordenación urbanística aplicable y los requisitos de eficiencia energética tal y como se
demandan por la normativa vigente, salvo que la legislación urbanística sujetase tales
actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo
caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la
comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que
pueda iniciarse la correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad resulte
la existencia de resolución obstativa alguna.
2. Para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaración
de obra nueva, los Registradores de la Propiedad exigirán el cumplimiento de los
requisitos establecidos en el apartado anterior».
De este modo, la legislación estatal exige dos requisitos distintos entre sí, que deben
concurrir cumulativamente en la inscripción de una obra nueva y que deben verificar
tanto el notario al autorizar la escritura como el registrador al practicar la inscripción:
a) el acto expreso de conformidad, aprobación o autorización administrativa; que
puede ser la usualmente conocida como licencia de obras, o un acto expreso o
certificación de conformidad municipal referido a una declaración responsable
urbanística, ya que el citado artículo 28 admite distintos niveles de control administrativo
de las actuaciones urbanísticas y habrá de estarse a la regulación de cada Comunidad
Autónoma. Lo que no puede considerarse como título urbanístico habilitante suficiente es
la mera declaración responsable que carece de la naturaleza de acto administrativo, y
b) la licencia de uso o primera ocupación, que puede ser sustituida por una
declaración responsable de ocupación y funcionamiento si así lo admite la legislación
urbanística aplicable.
cve: BOE-A-2024-27050
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Núm. 310
