BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 25 de diciembre de 2024

Sec. III. Pág. 180068

anote en el Registro de la Propiedad el expediente incoado, y quien también estará
obligado, una vez recibida la notificación por parte del registrador de haber realizado la
inscripción del cambio de uso, a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el
Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción del cambio de uso, la
concreta situación urbanística de la finca tras dicho cambio, con la delimitación de su
contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario,
incurriendo en responsabilidad en caso de no hacerlo por los perjuicios económicos que
se produzcan al adquirente de buena fe de la finca –cfr. artículo 28, apartado 4, de la Ley
de Suelo y Rehabilitación Urbana–. A su vez, la resolución administrativa que ponga fin
al procedimiento será recurrible ante los Juzgados del orden jurisdiccional contenciosoadministrativo –artículo 64 de esa misma ley–.
Este esquema basado en la norma positiva prevista en el citado artículo 28,
apartado 4, de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana ha sido aplicado en la práctica en
numerosas ocasiones y ha posibilitado que la Administración pudiera tener conocimiento
de actuaciones clandestinas y reaccionar en consecuencia. Cabe citar, por ejemplo, la
sentencia de la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Superior de Justicia
de la Comunidad Valenciana de 9 de noviembre de 2023, que ratifica la actuación
administrativa seguida una vez que el registrador de la propiedad comunicó al
Ayuntamiento la escritura de modificación de trastero a vivienda y aquélla reaccionara
dictando resolución en la que hace constar la concreta situación urbanística del inmueble
y la limitación que se impone en cuanto al uso conforme al citado artículo 28, apartado 4,
de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
No obstante, en la Resolución de esta Dirección General de 9 de abril de 2024,
relativa a una escritura de declaración de obra antigua de habilitación de buhardilla como
vivienda en el País Vasco, se afirmó que la aplicación del régimen registral sobre
edificaciones previsto en el artículo 28 de la actual Ley de Suelo a la constatación
registral del cambio de uso de inmuebles se condiciona a que tanto la normativa
urbanística de aplicación como la jurisprudencia que la interpreta posibiliten la
prescripción o caducidad de la acción de restablecimiento de legalidad respecto al uso
(vid., también, las Resoluciones de 11 de junio y 9 de julio de 2024).
De esta forma, en aquellas Autonomías que no admitan la prescripción de la
modificación de uso, la única vía admisible para la inscripción registral de la modificación
de la descripción de la finca en cuanto a su destino es la acreditación de la oportuna
licencia o certificado municipal que acredite su situación consolidada o en fuera de
ordenación, al amparo del artículo 28, apartado 1, de la Ley de Suelo, sin que sea
posible su inscripción sin acreditar algún título administrativo habilitante.
Así, esta Dirección General debe tener presente la doctrina jurisprudencial, aun
procedente del orden jurisdiccional contencioso administrativo, en la medida en que es
determinante de uno de los presupuestos definidos por el citado artículo 28, apartado 4,
de la Ley de Suelo, es decir, que se trate de «construcciones, edificaciones e
instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento
de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos
de prescripción correspondientes».
La regulación sustantiva de este plazo de prescripción de las acciones tendentes al
restablecimiento de la legalidad urbanística corresponde a las Comunidades Autónomas,
en este caso a la Valenciana.
Actualmente la norma en vigor es el texto refundido de la Ley de ordenación del
territorio, urbanismo y paisaje, de la Comunidad Valenciana, aprobado por el Decreto
Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell, que en su artículo 255.1 establece que
«siempre que no hubieren transcurrido más de quince años desde la total terminación de
las obras o usos del suelo realizados sin licencia u orden de ejecución o sin ajustarse a
las condiciones señaladas en la misma, la alcaldía y, en su caso, la Agencia Valenciana
de Protección del Territorio, requerirá a la persona propietaria para que, en el plazo de
dos meses, solicite la oportuna autorización urbanística o ajuste las obras a las
condiciones de la licencia otorgada. El referido plazo de caducidad de acción de la

cve: BOE-A-2024-27050
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Núm. 310