Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-26460)
Resolución de 20 de noviembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Cazorla, por la que se suspende el inicio del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para georreferenciar y rectificar al alza la superficie de una finca procedente de segregación.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 18 de diciembre de 2024
Sec. III. Pág. 174020
A este respecto, conviene recordar que, como se indicó en la Resolución de 21 de
julio de 2021, «ha sido reiterada en numerosas ocasiones la doctrina de esta Dirección
General, conforme a la cual: “a) La registración de un exceso de cabida (o disminución
de superficie) stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo
dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser
indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota
con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar
tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los
linderos originalmente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de
modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre
sino el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría
la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal
resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y
su posterior agrupación a la finca registral preexistente”».
4. Asimismo procede recordar la doctrina de este Centro Directivo, relativa a los
requisitos para la inscripción de representaciones gráficas, resumida, por ejemplo, en la
Resolución de 5 de abril de 2022, en virtud de la cual, en lo que aquí interesa
especialmente, «el registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en
la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199
y 201 de la Ley Hipotecaria)».
5. En el presente caso, el registrador rechaza iniciar siquiera el procedimiento de
georreferenciación del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, que caso de concluir
favorablemente implicaría rectificar la superficie desde los 9-680 metros cuadrados
inscritos hasta los 11.109 metros cuadrados, por considerar que ya constaba
comprobada su superficie con exactitud con motivo de la segregación que produjo de tal
finca efectuada en el año 2004, «en la que la finca resultó identificada con precisión en
cuanto a su ubicación, delimitación y superficie, resultante de la medición técnica
mencionada»,…y por ello ahora «no se trata de una rectificación de cabida sino más
bien se encubre un negocio translativo u otra modificación de entidad hipotecaria que no
ha tenido acceso al Registro, inmatriculando sin título de adquisición o agrupando
terreno colindante».
6. Sin embargo, del historial registral de la finca en cuestión lo que resulta es que la
segregación por la que se formó no contaba con licencia de segregación ni plano de la
finca a segregar aprobado por tal licencia, como prevé el artículo 3 del Real
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, sino que sólo contaba con una declaración de
innecesariedad de licencia, de fecha 3 de agosto de 2004, a la que se acompañó un
informe técnico para acreditar la superficie de riego que tenía la finca matriz.
En efecto, de la inscripción resulta en extracto lo siguiente:
«Acreditando la inncesariedad de licencia de parcelación, con autorización para
segregar, según se acredita con Certificación expediente el 3 de Agosto de 2004, don D.
J. A. S. C., y acreditando la superficie de riego que tiene la finca matriz, con Informe
emitido por el Ingeniero Técnico Agrícola D. J. L. R. R., documentos que se incorporan
como unidos a la escritura que se registra. En su virtud inscribo el pleno (…)»
Además, en el folio real de dicha finca no consta expresión alguna de que se
inscribiera ni archivara la base gráfica correspondiente a dicha finca segregada.
7. Por tanto, no es correcta la afirmación en la que el registrador trata de
fundamentar su calificación negativa cuando dice que «con motivo de la segregación (…)
la finca resultó identificada con precisión en cuanto a su ubicación, delimitación y
superficie».
Por ello, ha de revocarse su negativa a iniciar siquiera el procedimiento de
georreferenciación de tal finca. Será tras su inicio, tramitación y conclusión, cuando el
cve: BOE-A-2024-26460
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 304
Miércoles 18 de diciembre de 2024
Sec. III. Pág. 174020
A este respecto, conviene recordar que, como se indicó en la Resolución de 21 de
julio de 2021, «ha sido reiterada en numerosas ocasiones la doctrina de esta Dirección
General, conforme a la cual: “a) La registración de un exceso de cabida (o disminución
de superficie) stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo
dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser
indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota
con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar
tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los
linderos originalmente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de
modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre
sino el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría
la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal
resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y
su posterior agrupación a la finca registral preexistente”».
4. Asimismo procede recordar la doctrina de este Centro Directivo, relativa a los
requisitos para la inscripción de representaciones gráficas, resumida, por ejemplo, en la
Resolución de 5 de abril de 2022, en virtud de la cual, en lo que aquí interesa
especialmente, «el registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en
la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199
y 201 de la Ley Hipotecaria)».
5. En el presente caso, el registrador rechaza iniciar siquiera el procedimiento de
georreferenciación del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, que caso de concluir
favorablemente implicaría rectificar la superficie desde los 9-680 metros cuadrados
inscritos hasta los 11.109 metros cuadrados, por considerar que ya constaba
comprobada su superficie con exactitud con motivo de la segregación que produjo de tal
finca efectuada en el año 2004, «en la que la finca resultó identificada con precisión en
cuanto a su ubicación, delimitación y superficie, resultante de la medición técnica
mencionada»,…y por ello ahora «no se trata de una rectificación de cabida sino más
bien se encubre un negocio translativo u otra modificación de entidad hipotecaria que no
ha tenido acceso al Registro, inmatriculando sin título de adquisición o agrupando
terreno colindante».
6. Sin embargo, del historial registral de la finca en cuestión lo que resulta es que la
segregación por la que se formó no contaba con licencia de segregación ni plano de la
finca a segregar aprobado por tal licencia, como prevé el artículo 3 del Real
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, sino que sólo contaba con una declaración de
innecesariedad de licencia, de fecha 3 de agosto de 2004, a la que se acompañó un
informe técnico para acreditar la superficie de riego que tenía la finca matriz.
En efecto, de la inscripción resulta en extracto lo siguiente:
«Acreditando la inncesariedad de licencia de parcelación, con autorización para
segregar, según se acredita con Certificación expediente el 3 de Agosto de 2004, don D.
J. A. S. C., y acreditando la superficie de riego que tiene la finca matriz, con Informe
emitido por el Ingeniero Técnico Agrícola D. J. L. R. R., documentos que se incorporan
como unidos a la escritura que se registra. En su virtud inscribo el pleno (…)»
Además, en el folio real de dicha finca no consta expresión alguna de que se
inscribiera ni archivara la base gráfica correspondiente a dicha finca segregada.
7. Por tanto, no es correcta la afirmación en la que el registrador trata de
fundamentar su calificación negativa cuando dice que «con motivo de la segregación (…)
la finca resultó identificada con precisión en cuanto a su ubicación, delimitación y
superficie».
Por ello, ha de revocarse su negativa a iniciar siquiera el procedimiento de
georreferenciación de tal finca. Será tras su inicio, tramitación y conclusión, cuando el
cve: BOE-A-2024-26460
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