BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 18 de diciembre de 2024

Sec. III. Pág. 174011

IV
El registrador de la Propiedad emitió informe y elevó el expediente a este Centro
Directivo mediante escrito de fecha 13 de septiembre de 2024. En dicho informe
manifestaba que se dio traslado del recurso interpuesto al notario autorizante de la
escritura calificada, sin que se hubiera recibido comunicación alguna por su parte.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 8, 9, 17, 20, 38 y 243 de la Ley Hipotecaria; 38, 45 y 48 del
Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido
de la Ley del Catastro Inmobiliario; 51, 54 y 98, párrafo segundo, del Reglamento
Hipotecario; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado
de 21 de junio de 1991, 8 de mayo de 1995, 26, 29 y 30 abril de 1996, 5 y 7 de enero
de 1998, 26 de junio de 1999, 7 de octubre de 1999, 6 de septiembre de 2002, 30 de
septiembre de 2005, 13 de febrero de 2007, 13 de octubre de 2009, 29 de agosto
de 2011 y 22 de julio de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad
Jurídica y Fe Pública de 17 de enero de 2022, 6 de septiembre de 2023 y 10 de enero
de 2024.
1. Se plantea en este expediente si es o no inscribible una escritura de escisión
total de una sociedad en virtud de la cual se adjudican los inmuebles de su titularidad a
las dos sociedades resultantes de la escisión conforme a los anexos adjuntos,
identificándose las fincas en cuestión por localización, datos registrales y referencias
catastrales atribuidas.
El registrador suspende la inscripción por apreciar dos defectos, si bien según el
escrito de recurso se recurre únicamente el primero de ellos, consistente en que, a su
juicio, las fincas objeto de transmisión se encuentran insuficientemente identificadas al
no constar en la escritura la descripción, superficie y linderos de las mismas, ni
incorporarse las notas simples en las consten dichos extremos.
2. Como ha afirmado este Centro Directivo (vid. Resoluciones de 22 de julio
de 2019 y 17 de mayo de 2021), siendo la finca el elemento primordial de nuestro
sistema registral –de folio real, por ser la base sobre la que se asientan todas las
operaciones con trascendencia jurídico real (cfr. artículos 1, 8, 9, 17, 20, 38 y 243 de la
Ley Hipotecaria y 44 y 51.6.ª del Reglamento Hipotecario)–, constituye presupuesto
básico de toda actividad registral la identidad o coincidencia indubitada entre la finca que
aparece descrita en el título presentado y la que figura inscrita en el Registro.
Por ello, también ha afirmado reiteradamente (cfr. Resoluciones de 2 de septiembre
de 1991, 29 de diciembre de 1992, 21 de junio de 2004, 10 y 14 de junio de 2010 y 17 de
mayo de 2021, entre otras) que para su acceso al Registro, los títulos inscribibles han de
contener una descripción precisa y completa de los inmuebles a que se refieren, de
modo que estos queden suficientemente individualizados e identificados (artículos 9.1.º
de la Ley Hipotecaria y 51, reglas primera a cuarta, del Reglamento Hipotecario). Así lo
exige el artículo 21.1 de la Ley Hipotecaria: «Los documentos relativos a contratos o
actos que deban inscribirse expresarán, por lo menos, todas las circunstancias que
necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las personas de los
otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos».
No obstante, esta doctrina ha sido matizada en relación con los inmuebles ya
inscritos cuya descripción ya recoge el conjunto de requisitos establecidos en el
ordenamiento hipotecario. En tales casos, la omisión o discrepancia en ellos de algunos
de los datos descriptivos con que estos figuran en el Registro no constituye en todo caso
un obstáculo para la inscripción. Pero también debe entenderse que, por el contrario,
dicho obstáculo existirá cuando la omisión o discrepancia sea de tal condición que
comprometa la correspondencia segura y cierta entre el bien inscrito y el que según el
título se transmite.

cve: BOE-A-2024-26459
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Núm. 304