Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-26462)
Resolución de 20 de noviembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Alcalá la Real a inscribir una escritura de compraventa por cuotas indivisas de una finca rústica.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 18 de diciembre de 2024
Sec. III. Pág. 174053
una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la
ordenación territorial y urbanística.
No obstante, esta regla es aplicable no solo a la división o segregación en sentido
estricto sino también lo es a la enajenación de participaciones indivisas a las que se
atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca,
así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio
incorpore dicho derecho de utilización exclusiva.
Señalando a continuación que, en la autorización de escrituras de segregación o
división de fincas, lo que incluye aquellos actos equiparados legalmente a los mismos,
los notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad,
aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o
segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este
requisito será exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción.
La referencia a la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté
sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea
aplicable supone una remisión a la legislación autonómica aplicable en materia de
urbanismo.
Es decir, el precepto se limita a ordenar que exista «una intervención administrativa
de conformidad, aprobación o autorización, correspondiendo a la legislación autonómica
de ordenación del territorio y urbanismo concretar la misma» en palabras de la Sentencia
del Tribunal Constitucional número 143/2017, de 14 de diciembre –cfr. fundamentación
jurídica 22–.
En el caso de la legislación andaluza, el artículo 91 de la Ley 7/2021, de 1 de
diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, establece que
«se consideran actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos en los
que, mediante (…) asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, finca o
parcela (…) puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado
de una parte del inmueble equivalente o asimilable» a los supuestos de parcelación
urbanística, pero «sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso
pueda excluir tal aplicación».
Por su parte, el artículo 139.2 del Decreto 550/2022, de 29 de noviembre, desarrolla
esta regulación contemplando un supuesto objetivo de negocio equiparado a la
parcelación en el que la asignación de cuotas en proindiviso de una finca puede derivar
en la existencia de diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una
parte del inmueble.
En concreto, se equipara a la parcelación la transmisión «intervivos» de cuotas
proindiviso de fincas clasificadas como suelo rústico, cuando a cada uno de los titulares
corresponda teóricamente una parte de superficie inferior a la mayor de las fijadas en el
Reglamento y en la ordenación territorial y urbanística vigente, como parcela mínima
edificable o divisible, según el resultado de aplicar a la total superficie del inmueble
objeto de alteración, el porcentaje que represente cada cuota indivisa enajenada.
De este modo, la norma andaluza contempla un concepto material de la parcelación
vinculado a aquellos negocios en los que pueda producirse el mismo efecto prohibido por
la norma con independencia de la forma en que se configure jurídicamente y de las
propias manifestaciones de las partes en el instrumento público que lo formalice.
Acorde con este planteamiento de imponer un control administrativo previo en
aquellos negocios en los que concurra el supuesto objetivo previsto por la norma, la ley
establece que «no podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que se
contenga acto de parcelación, segregación o división sin la aportación de la preceptiva
licencia o acto que integre el control previo municipal que incorpore la georreferenciación
precisa, que los titulares de las Notarías deberán testimoniar en la escritura
correspondiente» –cfr. apartado cuarto–.
No obstante, se exceptúa expresamente el supuesto de la «asignación de cuotas en
proindiviso resultantes de transmisiones mortis causa o entre cónyuges o pareja de
cve: BOE-A-2024-26462
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 304
Miércoles 18 de diciembre de 2024
Sec. III. Pág. 174053
una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la
ordenación territorial y urbanística.
No obstante, esta regla es aplicable no solo a la división o segregación en sentido
estricto sino también lo es a la enajenación de participaciones indivisas a las que se
atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca,
así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio
incorpore dicho derecho de utilización exclusiva.
Señalando a continuación que, en la autorización de escrituras de segregación o
división de fincas, lo que incluye aquellos actos equiparados legalmente a los mismos,
los notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad,
aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o
segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este
requisito será exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción.
La referencia a la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté
sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea
aplicable supone una remisión a la legislación autonómica aplicable en materia de
urbanismo.
Es decir, el precepto se limita a ordenar que exista «una intervención administrativa
de conformidad, aprobación o autorización, correspondiendo a la legislación autonómica
de ordenación del territorio y urbanismo concretar la misma» en palabras de la Sentencia
del Tribunal Constitucional número 143/2017, de 14 de diciembre –cfr. fundamentación
jurídica 22–.
En el caso de la legislación andaluza, el artículo 91 de la Ley 7/2021, de 1 de
diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, establece que
«se consideran actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos en los
que, mediante (…) asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, finca o
parcela (…) puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado
de una parte del inmueble equivalente o asimilable» a los supuestos de parcelación
urbanística, pero «sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso
pueda excluir tal aplicación».
Por su parte, el artículo 139.2 del Decreto 550/2022, de 29 de noviembre, desarrolla
esta regulación contemplando un supuesto objetivo de negocio equiparado a la
parcelación en el que la asignación de cuotas en proindiviso de una finca puede derivar
en la existencia de diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una
parte del inmueble.
En concreto, se equipara a la parcelación la transmisión «intervivos» de cuotas
proindiviso de fincas clasificadas como suelo rústico, cuando a cada uno de los titulares
corresponda teóricamente una parte de superficie inferior a la mayor de las fijadas en el
Reglamento y en la ordenación territorial y urbanística vigente, como parcela mínima
edificable o divisible, según el resultado de aplicar a la total superficie del inmueble
objeto de alteración, el porcentaje que represente cada cuota indivisa enajenada.
De este modo, la norma andaluza contempla un concepto material de la parcelación
vinculado a aquellos negocios en los que pueda producirse el mismo efecto prohibido por
la norma con independencia de la forma en que se configure jurídicamente y de las
propias manifestaciones de las partes en el instrumento público que lo formalice.
Acorde con este planteamiento de imponer un control administrativo previo en
aquellos negocios en los que concurra el supuesto objetivo previsto por la norma, la ley
establece que «no podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que se
contenga acto de parcelación, segregación o división sin la aportación de la preceptiva
licencia o acto que integre el control previo municipal que incorpore la georreferenciación
precisa, que los titulares de las Notarías deberán testimoniar en la escritura
correspondiente» –cfr. apartado cuarto–.
No obstante, se exceptúa expresamente el supuesto de la «asignación de cuotas en
proindiviso resultantes de transmisiones mortis causa o entre cónyuges o pareja de
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