BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 18 de diciembre de 2024

Sec. III. Pág. 174052

El Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban normas
complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística, asume tal
concepción y en su artículo 79, si bien se halla encabezado por el epígrafe «divisiones y
segregaciones», se refiere en su párrafo primero, no solo a los estrictos supuestos de
división o segregación de fincas realizadas en suelo no urbanizable, sino también a todo
supuesto en que, cuando por las circunstancias de descripción, dimensiones,
localización o número de fincas resultantes de la división o de las sucesivas
segregaciones, surgiere duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de
población, a cuyo efecto, para la definición y desarrollo de este concepto, remite a los
términos señalados por la legislación o la ordenación urbanística aplicable, en este caso
la Ley Urbanística de Andalucía.
Dado que se trata de una sucesión de actos de carácter tanto jurídico como material
la calificación del registrador se encuentra limitada por lo que ante la concurrencia de
indicios de parcelación debe dar traslado al órgano competente en disciplina urbanística
quien dictará la resolución que corresponda a la vista de las pruebas practicadas y con
las garantías procedimentales oportunas.
Así, como ejemplo, el caso conocido por la sentencia de 28 de junio de 2019 de la
Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía,
con sede en Málaga, en el recurso interpuesto contra una resolución dictada en
expediente de restablecimiento de la legalidad urbanística por parcelación urbanística y
que ordenó en el plazo de dos meses se procediese a la reagrupación de la parcela
inscrita en el Registro de la Propiedad. El Tribunal desestima el recurso, rechazando la
existencia de indefensión y acepta la valoración del juez de Instancia de las pruebas
aportadas entre las que se encontraban: las sucesivas ventas de cuota indivisa
formalizadas en escritura pública, fotografías incorporadas a la denuncia de la Policía
Local y el informe técnico municipal, de los que resulta acreditada la existencia de seis
construcciones y sus respectivos vallados metálicos, así como el objeto social de la
sociedad consultado al Registro Mercantil que era «la adquisición por cualquier título,
promoción, construcción, tenencia, uso, alquiler, arrendamiento, cesión, explotación
directa de solares, edificios, almacenes, locales, garajes, oficinas y aparcamientos»,
actividades que distan bastante de las labores agrarias a la que alude la Ley 19/1995, sin
que a su vez constara que los compradores desempeñaran profesión o actividad
relacionada con el destino agrícola de aquélla; lo que a falta de prueba en contrario
constituye elemento indiciario, a juicio del Tribunal, que en concordancia con los ya
expuestos pone en cuestión el mantenimiento del uso agrícola previsto para la finca.
Desde el punto de vista notarial y registral es clarificadora la sentencia de la
Audiencia Provincial de Cádiz de 7 de julio de 2022 al señalar que «no se trata de que
las escrituras públicas de compraventa no puedan inscribirse por faltar la licencia
urbanística de parcelación o la declaración de su innecesariedad y esta falta pueda ser
subsanada con posterioridad, sino que dichas escrituras públicas no debieron otorgarse,
no debieron autorizarse dada la evidencia de una parcelación ilegal, atendido el hecho
de otorgarse cuatro escrituras públicas de compraventa de partes indivisas de la misma
finca aún con manifestación expresa de mantener dicha finca indivisa y sin asignación de
uso individualizado, pues la realidad probada es que, pese a que se otorgaron escrituras
de compraventa de cuotas indivisas, se llevó a cabo la parcelación de la finca y la
atribución del uso individualizado de un trozo de terreno a cada comprador, siendo éstos
compradores independientes unos de otros a los que no les une vínculo alguno por
razón de herencia, matrimonio o similar, estando prohibida en el suelo no urbanizable
todo tipo de parcelaciones urbanísticas».
4. Respecto a las alegaciones del recurrente relativas a la ausencia de norma con
rango de Ley que exija claramente la licencia y la improcedencia de una interpretación
extensiva de la norma, cabe realizar las siguientes consideraciones.
El apartado segundo del artículo 26 de la Ley de Suelo estatal dispone que la división
o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada

cve: BOE-A-2024-26462
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Núm. 304