Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-26462)
Resolución de 20 de noviembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Alcalá la Real a inscribir una escritura de compraventa por cuotas indivisas de una finca rústica.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 18 de diciembre de 2024
Sec. III. Pág. 174051
del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, en orden a permitir a la Administración que
pueda pronunciarse sobre el negocio en cuestión, teniendo en cuenta los mayores
medios de los que dispone para apreciar la existencia de posible parcelación.
3. Sobre el tratamiento registral de aquellos negocios que, sin aparecer
formalmente como división o segregación, pueden presentar indicios de posible
parcelación urbanística este Centro Directivo ha tenido ocasión de analizar diversos
supuestos en el ámbito de la legislación andaluza, nos remitimos a los fundamentos de
la Resolución de 22 de julio de 2021.
En esa Resolución, después de analizar la legislación estatal y autonómica aplicable,
se concluyó que, a la hora de analizar el tratamiento de actos o negocios jurídicos que,
sin constituir formalmente división o segregación, pueden presentar indicios de
parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al margen del planeamiento,
este Centro Directivo ha entendido que dichos actos se someterán al previo requisito
registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad –artículo 78 del
Real Decreto 1093/1997 en relación al artículo 26 de la Ley de Suelo– cuando la
legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto en cuestión a la
parcelación en sentido estricto sometida a dichos títulos administrativos.
En otro caso, su tratamiento, desde el punto de vista registral, debe articularse a
través del procedimiento previsto en el artículo 79 del citado Real Decreto de 4 de julio
de 1997, siempre y cuando el registrador de forma motivada en su nota de calificación
exponga los indicios que, de acuerdo también con la normativa aplicable, puedan
justificar la aplicación de tal precepto.
En el caso de la mera transmisión de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro,
amparada por tanto por la legitimación registral, no debe justificar, como regla general, la
exigencia de intervención administrativa alguna, a menos que vaya acompañada de un
indicio cualificado como puede ser la nueva asignación de uso de parte determinada de
finca o la conversión de una comunidad hereditaria en ordinaria mediante sucesivas
transmisiones, siempre atendidas el resto de circunstancias concurrentes y de
conformidad con la legislación sustantiva aplicable.
Desde el punto de vista de la legislación andaluza y su relación con la legislación
básica estatal, el artículo 26 de la norma estatal equipara a la división o segregación, la
enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se
atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca,
así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio
incorpore dicho derecho de utilización exclusiva.
Por su parte, la norma andaluza se refiere como supuestos reveladores de posible
parcelación urbanística a aquellos en los que, mediante la interposición de sociedades,
divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno,
finca o parcela, o de una acción, participación u otro derecho societario, puedan existir
diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble
equivalente o asimilable a los supuestos anteriores, sin que la voluntad manifestada de
no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación.
No obstante, como se ha expuesto, el precepto, en su apartado quinto, señala ahora
que la asignación de cuotas en proindiviso resultantes de transmisiones «mortis causa»
o entre cónyuges o pareja de hecho no requerirán licencia, salvo que se demuestre que
existe fraude de Ley.
Como señala la sentencia de la Sección Segunda de la Sala de lo ContenciosoAdministrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía de 17 de marzo de 2011, la
parcelación ilegal constituye un proceso en el que se suceden los actos materiales y
jurídicos con clara intención fraudulenta de parcelar un terreno no urbanizable,
pretendiendo la creación de una situación irreversible, demostrativa de que con los actos
realizados no se pretende destinar el terreno a su uso y destino natural y obligado,
rústico y agrícola; actuación que se lleva a cabo con vocación urbanística que posibilita
la formación de un núcleo de población.
cve: BOE-A-2024-26462
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 304
Miércoles 18 de diciembre de 2024
Sec. III. Pág. 174051
del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, en orden a permitir a la Administración que
pueda pronunciarse sobre el negocio en cuestión, teniendo en cuenta los mayores
medios de los que dispone para apreciar la existencia de posible parcelación.
3. Sobre el tratamiento registral de aquellos negocios que, sin aparecer
formalmente como división o segregación, pueden presentar indicios de posible
parcelación urbanística este Centro Directivo ha tenido ocasión de analizar diversos
supuestos en el ámbito de la legislación andaluza, nos remitimos a los fundamentos de
la Resolución de 22 de julio de 2021.
En esa Resolución, después de analizar la legislación estatal y autonómica aplicable,
se concluyó que, a la hora de analizar el tratamiento de actos o negocios jurídicos que,
sin constituir formalmente división o segregación, pueden presentar indicios de
parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al margen del planeamiento,
este Centro Directivo ha entendido que dichos actos se someterán al previo requisito
registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad –artículo 78 del
Real Decreto 1093/1997 en relación al artículo 26 de la Ley de Suelo– cuando la
legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto en cuestión a la
parcelación en sentido estricto sometida a dichos títulos administrativos.
En otro caso, su tratamiento, desde el punto de vista registral, debe articularse a
través del procedimiento previsto en el artículo 79 del citado Real Decreto de 4 de julio
de 1997, siempre y cuando el registrador de forma motivada en su nota de calificación
exponga los indicios que, de acuerdo también con la normativa aplicable, puedan
justificar la aplicación de tal precepto.
En el caso de la mera transmisión de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro,
amparada por tanto por la legitimación registral, no debe justificar, como regla general, la
exigencia de intervención administrativa alguna, a menos que vaya acompañada de un
indicio cualificado como puede ser la nueva asignación de uso de parte determinada de
finca o la conversión de una comunidad hereditaria en ordinaria mediante sucesivas
transmisiones, siempre atendidas el resto de circunstancias concurrentes y de
conformidad con la legislación sustantiva aplicable.
Desde el punto de vista de la legislación andaluza y su relación con la legislación
básica estatal, el artículo 26 de la norma estatal equipara a la división o segregación, la
enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se
atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca,
así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio
incorpore dicho derecho de utilización exclusiva.
Por su parte, la norma andaluza se refiere como supuestos reveladores de posible
parcelación urbanística a aquellos en los que, mediante la interposición de sociedades,
divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno,
finca o parcela, o de una acción, participación u otro derecho societario, puedan existir
diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble
equivalente o asimilable a los supuestos anteriores, sin que la voluntad manifestada de
no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación.
No obstante, como se ha expuesto, el precepto, en su apartado quinto, señala ahora
que la asignación de cuotas en proindiviso resultantes de transmisiones «mortis causa»
o entre cónyuges o pareja de hecho no requerirán licencia, salvo que se demuestre que
existe fraude de Ley.
Como señala la sentencia de la Sección Segunda de la Sala de lo ContenciosoAdministrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía de 17 de marzo de 2011, la
parcelación ilegal constituye un proceso en el que se suceden los actos materiales y
jurídicos con clara intención fraudulenta de parcelar un terreno no urbanizable,
pretendiendo la creación de una situación irreversible, demostrativa de que con los actos
realizados no se pretende destinar el terreno a su uso y destino natural y obligado,
rústico y agrícola; actuación que se lleva a cabo con vocación urbanística que posibilita
la formación de un núcleo de población.
cve: BOE-A-2024-26462
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 304
