Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-26462)
Resolución de 20 de noviembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Alcalá la Real a inscribir una escritura de compraventa por cuotas indivisas de una finca rústica.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 18 de diciembre de 2024
Sec. III. Pág. 174054
hecho» que «no requerirán licencia, salvo que se demuestre que existe fraude de ley» –
cfr-apartado quinto–.
5. Este criterio ha sido sostenido reiteradamente por este Centro Directivo (vid.
Resoluciones citadas en los «Vistos»).
Y en el mismo sentido, sobre el régimen jurídico aplicable actualmente a la venta de
participaciones indivisas en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Andalucía, se
pronuncia además la Dirección General de Ordenación del Territorio, Urbanismo y
Agenda Urbana de la Junta de Andalucía, en comunicación circulada al Colegio Notarial
de Andalucía el 24 de junio de 2024, que aunque posterior a la escritura corrobora la
doctrina ya sentada por esta Dirección General con anterioridad a ella.
En dicha comunicación se argumenta que debe partirse de que determinados tipos
de negocios jurídicos (transmisión de cuotas «indivisas», transmisión de participaciones
sociales u otros derechos societarios, ampliación de capital, divisiones horizontales o
similares) permiten deducir que existe acto revelador de parcelación ilegal cuando a
cada uno de los titulares corresponda «teóricamente» una parte de superficie inferior a la
establecida como parcela mínima edificable o divisible, según el resultado de aplicar a la
total superficie del inmueble objeto de alteración, el porcentaje que represente cada
cuota indivisa o título societario enajenado.
Las dimensiones de la parcela mínima divisible se contienen en la norma urbanística
de aplicación en el término municipal de que se trate, pero, con carácter general, estas
dimensiones no serán inferiores a las fijadas como unidades mínimas de cultivo en
Resolución de 4 de noviembre de 1996 de la Dirección General de Desarrollo Rural y
Actuaciones Estructurales para cada municipio, que oscila entre las 2,5 a 3 hectáreas
(30.000 metros cuadrados) en secano y de 0,5 a 1 hectáreas en regadío.
La existencia de estos actos reveladores de una «posible» parcelación urbanística no
implica que el hecho parcelatorio se produzca automáticamente cuando se dan las
circunstancias descritas, puesto que la parcelación urbanística exige como presupuesto
«la división simultánea o sucesiva de los terrenos (…) que pueda inducir a la formación
de nuevos asentamientos» en los términos previstos en el artículo 91.1 b) de la
Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de
Andalucía, y su desarrollo reglamentario. Una interpretación en contrario implicaría llegar
a la conclusión de que la norma autonómica prohíbe fórmulas societarias o de
copropiedad de los terrenos.
Ahora bien, al tratarse de un acto «revelador» de una «posible» parcelación
urbanística, la Ley de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía y su
Reglamento someten estos actos a licencia urbanística municipal, que tendrá por
finalidad, precisamente, comprobar la existencia o inexistencia de peligro de formación
de nuevos asentamientos. La acreditación de la existencia de estos riesgos implicará la
denegación de la licencia y, en su caso, el ejercicio de potestades en materia de
disciplina urbanística. En caso contrario, la operación podrá ser autorizada en el
correspondiente acto de licencia, que habrá de exigirse en todo caso por los notarios en
garantía del principio de legalidad como presupuesto imprescindible para el otorgamiento
de la escritura pública.
De este modo, no pueden compartirse las alegaciones del recurrente relativas a la
ausencia de norma con rango de ley que exija claramente la licencia, no siendo lícita una
interpretación extensiva de la norma, pues como se ha expuesto, es la ley autonómica
aplicable, desarrollada reglamentariamente, la que, con fundamento en la legislación
básica estatal, somete a control administrativo previo determinados negocios jurídicos en
los que concurren concretos supuestos objetivos definidos por la propia norma.
6. En el caso del presente expediente, el registrador fundamenta en su nota que
el resultado de aplicar a la total superficie del inmueble objeto de venta, el porcentaje
que representa cada cuota indivisa, constituye un acto revelador de parcelación
urbanística que requiere aportar la correspondiente licencia municipal conforme a la
normativa sustantiva.
cve: BOE-A-2024-26462
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 304
Miércoles 18 de diciembre de 2024
Sec. III. Pág. 174054
hecho» que «no requerirán licencia, salvo que se demuestre que existe fraude de ley» –
cfr-apartado quinto–.
5. Este criterio ha sido sostenido reiteradamente por este Centro Directivo (vid.
Resoluciones citadas en los «Vistos»).
Y en el mismo sentido, sobre el régimen jurídico aplicable actualmente a la venta de
participaciones indivisas en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Andalucía, se
pronuncia además la Dirección General de Ordenación del Territorio, Urbanismo y
Agenda Urbana de la Junta de Andalucía, en comunicación circulada al Colegio Notarial
de Andalucía el 24 de junio de 2024, que aunque posterior a la escritura corrobora la
doctrina ya sentada por esta Dirección General con anterioridad a ella.
En dicha comunicación se argumenta que debe partirse de que determinados tipos
de negocios jurídicos (transmisión de cuotas «indivisas», transmisión de participaciones
sociales u otros derechos societarios, ampliación de capital, divisiones horizontales o
similares) permiten deducir que existe acto revelador de parcelación ilegal cuando a
cada uno de los titulares corresponda «teóricamente» una parte de superficie inferior a la
establecida como parcela mínima edificable o divisible, según el resultado de aplicar a la
total superficie del inmueble objeto de alteración, el porcentaje que represente cada
cuota indivisa o título societario enajenado.
Las dimensiones de la parcela mínima divisible se contienen en la norma urbanística
de aplicación en el término municipal de que se trate, pero, con carácter general, estas
dimensiones no serán inferiores a las fijadas como unidades mínimas de cultivo en
Resolución de 4 de noviembre de 1996 de la Dirección General de Desarrollo Rural y
Actuaciones Estructurales para cada municipio, que oscila entre las 2,5 a 3 hectáreas
(30.000 metros cuadrados) en secano y de 0,5 a 1 hectáreas en regadío.
La existencia de estos actos reveladores de una «posible» parcelación urbanística no
implica que el hecho parcelatorio se produzca automáticamente cuando se dan las
circunstancias descritas, puesto que la parcelación urbanística exige como presupuesto
«la división simultánea o sucesiva de los terrenos (…) que pueda inducir a la formación
de nuevos asentamientos» en los términos previstos en el artículo 91.1 b) de la
Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de
Andalucía, y su desarrollo reglamentario. Una interpretación en contrario implicaría llegar
a la conclusión de que la norma autonómica prohíbe fórmulas societarias o de
copropiedad de los terrenos.
Ahora bien, al tratarse de un acto «revelador» de una «posible» parcelación
urbanística, la Ley de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía y su
Reglamento someten estos actos a licencia urbanística municipal, que tendrá por
finalidad, precisamente, comprobar la existencia o inexistencia de peligro de formación
de nuevos asentamientos. La acreditación de la existencia de estos riesgos implicará la
denegación de la licencia y, en su caso, el ejercicio de potestades en materia de
disciplina urbanística. En caso contrario, la operación podrá ser autorizada en el
correspondiente acto de licencia, que habrá de exigirse en todo caso por los notarios en
garantía del principio de legalidad como presupuesto imprescindible para el otorgamiento
de la escritura pública.
De este modo, no pueden compartirse las alegaciones del recurrente relativas a la
ausencia de norma con rango de ley que exija claramente la licencia, no siendo lícita una
interpretación extensiva de la norma, pues como se ha expuesto, es la ley autonómica
aplicable, desarrollada reglamentariamente, la que, con fundamento en la legislación
básica estatal, somete a control administrativo previo determinados negocios jurídicos en
los que concurren concretos supuestos objetivos definidos por la propia norma.
6. En el caso del presente expediente, el registrador fundamenta en su nota que
el resultado de aplicar a la total superficie del inmueble objeto de venta, el porcentaje
que representa cada cuota indivisa, constituye un acto revelador de parcelación
urbanística que requiere aportar la correspondiente licencia municipal conforme a la
normativa sustantiva.
cve: BOE-A-2024-26462
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Núm. 304
