Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2024-26462)
Resolución de 20 de noviembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Alcalá la Real a inscribir una escritura de compraventa por cuotas indivisas de una finca rústica.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 304
Miércoles 18 de diciembre de 2024
Sec. III. Pág. 174055
Como ya se ha expuesto anteriormente, este Centro Directivo ha sostenido que
pueden existir actos o negocios que presenten elementos indiciarios de parcelación que
no se traten por la vía procedimental del artículo 79 citado, sino que dichos actos pueden
someterse al previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de
innecesariedad –artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, en relación al artículo 26 de la
Ley de Suelo– cuando la legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto
en cuestión a la parcelación en sentido estricto sometida a dichos títulos administrativos.
Es lo ocurre en el caso de la legislación andaluza con el citado artículo 91 de la
Ley 7/2021, de 1 de diciembre, respecto a la transmisión de cuotas en proindiviso
atendidas las circunstancias concurrentes y, para el suelo no urbanizable, el vigente
Decreto 550/2022, de 29 de noviembre, en su artículo 139.2.
En el presente supuesto, como señala el registrador, las dimensiones de la parcela
mínima divisible corresponden a las determinadas como unidad mínima de cultivo para el
término de Alcalá la Real en Resolución de 4 de noviembre de 1996 de la Dirección
General de Desarrollo Rural y Actuaciones estructurales, fijadas en 3 hectáreas para
secano y 2.500 metros cuadrados para regadío.
El resultado de dividir la superficie de la finca (16.047 metros cuadrados) entre las
dos participaciones indivisas que se adquieren por los compradores (mitad indivisa cada
uno) da como resultado una superficie inferior a la fijada como unidad mínima de cultivo
para las fincas de secano el Alcalá la Real que es de 30.000 metros cuadrados, lo que
constituye el principal motivo de la nota de calificación.
Ciertamente, si atendemos al sistema de identificación de las parcelas agrícolas
(SIGPAC, https://sigpac.mapama.gob.es/) resulta que la parcela catastral en cuestión
corresponde a una explotación de secano.
Sin embargo, si atendemos a la certificación catastral incorporada a la escritura, la
finca se identifica con el código de cultivo o aprovechamiento «or olivar» que según la
lista de códigos y denominaciones de las calificaciones catastrales para los inmuebles
rústicos publicada por la Dirección General del Catastro corresponde a superficie de
olivos de regadío, por lo que la división ideal o teórica de la superficie de la finca no
resultaría inferior a la unidad mínima de cultivo para las fincas de regadío en Alcalá la
Real que es de 2.500 metros cuadrados.
No obstante, dado que la cualidad de regadío o de secano de la finca, aun siendo
determinante de aplicación de la norma urbanística, no ha sido puesta en cuestión en el
recurso, existiendo aparentemente dos calificaciones contradictorias, procede confirmar
la calificación del registrador que se ha limitado a aplicar el supuesto objetivo previsto
por la norma urbanística andaluza, sin que concurra ninguno de los supuestos de
excepción previstos por la misma como la transmisión a cónyuges o pareja de hecho.
Las alegaciones del recurrente relativas al hecho de que se transmita el pleno
dominio a dos hermanos o las propias circunstancias fácticas de la finca deben ventilarse
ante el Ayuntamiento competente con las garantías propias del procedimiento
administrativo y será a este órgano a quien corresponda descartar la posible parcelación
urbanística o, simplemente, la parcelación del suelo rústico contraria a la Ley.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 20 de noviembre de 2024.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, María Ester Pérez Jerez.
https://www.boe.es
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
cve: BOE-A-2024-26462
Verificable en https://www.boe.es
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso
interpuesto y confirmar la calificación.
Núm. 304
Miércoles 18 de diciembre de 2024
Sec. III. Pág. 174055
Como ya se ha expuesto anteriormente, este Centro Directivo ha sostenido que
pueden existir actos o negocios que presenten elementos indiciarios de parcelación que
no se traten por la vía procedimental del artículo 79 citado, sino que dichos actos pueden
someterse al previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de
innecesariedad –artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, en relación al artículo 26 de la
Ley de Suelo– cuando la legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto
en cuestión a la parcelación en sentido estricto sometida a dichos títulos administrativos.
Es lo ocurre en el caso de la legislación andaluza con el citado artículo 91 de la
Ley 7/2021, de 1 de diciembre, respecto a la transmisión de cuotas en proindiviso
atendidas las circunstancias concurrentes y, para el suelo no urbanizable, el vigente
Decreto 550/2022, de 29 de noviembre, en su artículo 139.2.
En el presente supuesto, como señala el registrador, las dimensiones de la parcela
mínima divisible corresponden a las determinadas como unidad mínima de cultivo para el
término de Alcalá la Real en Resolución de 4 de noviembre de 1996 de la Dirección
General de Desarrollo Rural y Actuaciones estructurales, fijadas en 3 hectáreas para
secano y 2.500 metros cuadrados para regadío.
El resultado de dividir la superficie de la finca (16.047 metros cuadrados) entre las
dos participaciones indivisas que se adquieren por los compradores (mitad indivisa cada
uno) da como resultado una superficie inferior a la fijada como unidad mínima de cultivo
para las fincas de secano el Alcalá la Real que es de 30.000 metros cuadrados, lo que
constituye el principal motivo de la nota de calificación.
Ciertamente, si atendemos al sistema de identificación de las parcelas agrícolas
(SIGPAC, https://sigpac.mapama.gob.es/) resulta que la parcela catastral en cuestión
corresponde a una explotación de secano.
Sin embargo, si atendemos a la certificación catastral incorporada a la escritura, la
finca se identifica con el código de cultivo o aprovechamiento «or olivar» que según la
lista de códigos y denominaciones de las calificaciones catastrales para los inmuebles
rústicos publicada por la Dirección General del Catastro corresponde a superficie de
olivos de regadío, por lo que la división ideal o teórica de la superficie de la finca no
resultaría inferior a la unidad mínima de cultivo para las fincas de regadío en Alcalá la
Real que es de 2.500 metros cuadrados.
No obstante, dado que la cualidad de regadío o de secano de la finca, aun siendo
determinante de aplicación de la norma urbanística, no ha sido puesta en cuestión en el
recurso, existiendo aparentemente dos calificaciones contradictorias, procede confirmar
la calificación del registrador que se ha limitado a aplicar el supuesto objetivo previsto
por la norma urbanística andaluza, sin que concurra ninguno de los supuestos de
excepción previstos por la misma como la transmisión a cónyuges o pareja de hecho.
Las alegaciones del recurrente relativas al hecho de que se transmita el pleno
dominio a dos hermanos o las propias circunstancias fácticas de la finca deben ventilarse
ante el Ayuntamiento competente con las garantías propias del procedimiento
administrativo y será a este órgano a quien corresponda descartar la posible parcelación
urbanística o, simplemente, la parcelación del suelo rústico contraria a la Ley.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 20 de noviembre de 2024.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, María Ester Pérez Jerez.
https://www.boe.es
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
cve: BOE-A-2024-26462
Verificable en https://www.boe.es
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso
interpuesto y confirmar la calificación.
